תמ"א 38 בבית שמש – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בבית שמש – מדריך לבעלי דירות
בשכונות הוותיקות של בית שמש עומדים בניינים שנבנו כשהעיר הייתה עיירת עולים קטנה בשפלת יהודה. רבים מהם נמוכים, בלי מעלית ובלי ממ"ד, ונבנו לפני שהוחמרו דרישות התכן לרעידות אדמה. תמ"א 38 נתנה לבעלי דירות בבניינים כאלה דרך לחזק את הבניין ולשדרג אותו במימון יזם, בתמורה לתוספת דירות. היום, במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה קובעת מדיניות לכל אזור. בבית שמש, עם הביקוש הגבוה לדירות והצורך בדירות גדולות, זה פותח אפשרויות חדשות. המדריך מסביר את המסלולים, מה מקבלים ואיך בוחרים יזם.
שני המסלולים
במסלול החיזוק מחזקים את הבניין הקיים, מוסיפים ממ"דים ומעלית ומשפצים, והיזם מממן זאת מדירות שהוא בונה על הגג או בהרחבת הבניין. במסלול ההריסה והבנייה הורסים את הבניין ובונים חדש, והבעלים מקבלים דירות חדשות.
ההבדל בין המסלולים אינו רק טכני. בחיזוק הדיירים ממשיכים לגור בבית ומקבלים שדרוג משמעותי, אבל הבניין נשאר בבסיסו אותו בניין. בהריסה ובנייה הם עוזבים לתקופה, אבל חוזרים לבניין חדש לגמרי, עם תכנון עדכני, חניה ותשתיות חדשות. ההחלטה תלויה במצב המבנה, בגודל המגרש ובמה שהעירייה מאפשרת.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת, בדרך כלל בלי שהדיירים עוזבים את הבית.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש, דיור חלופי ודירה חדשה לגמרי.
איפה זה רלוונטי בבית שמש
המסלולים האלה רלוונטיים בעיקר לבית שמש הוותיקה: שיכונים נמוכים, בניינים על עמודים ובניינים בלי מרחב מוגן. ברמת בית שמש הבנייה חדשה בהרבה, ולכן ברוב המקרים אין צורך בחיזוק. גם בשכונות הוותיקות לא כל בניין מתאים, וכדאי לבדוק את גודל המגרש, את מצב המבנה ואת המדיניות העירונית באזור.
במקרים רבים עדיף לחבר כמה בניינים סמוכים למתחם אחד, שבו אפשר לבנות בניינים חדשים עם חניה, שטחים משותפים ודירות גדולות. זה כבר קרוב לפינוי בינוי, ולכן חשוב לבדוק את שתי האפשרויות לפני שמחליטים.
המעבר למסלולים עירוניים
ככל שהתכנון עובר לתוכניות עירוניות, העירייה והוועדה המקומית קובעות אילו רחובות ומתחמים מתאימים להתחדשות, כמה אפשר להוסיף ומה נדרש בתמורה, כמו שטחי ציבור או הרחבת דרכים. בעלי הדירות צריכים לבדוק מה המדיניות לגבי הבניין שלהם לפני שהם חותמים עם יזם, כדי לא להתחייב על בסיס זכויות שעלולות להשתנות.
לא פעם המדיניות העירונית מעדיפה התחדשות של רצף בניינים או רחוב שלם על פני פרויקטים נקודתיים. במקרה כזה כדאי לדבר עם השכנים בבניינים הסמוכים ולבחון התארגנות משו תפת, שיכולה לשפר את התמורה לכולם.
מה מקבלים בעלי הדירות
במסלול החיזוק מקבלים בדרך כלל חיזוק מבני, ממ"ד שמגדיל את הדירה, מעלית, מרפסת, שיפוץ חזיתות ולובי ולעיתים חניה. במסלול ההריסה והבנייה מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר ודיור חלופי. בבית שמש כדאי לבקש שהתכנון יתאים למשפחות גדולות: מרפסות סוכה, מעלית שבת ודירות עם מספיק חדרים.
דיירים בקומה העליונה ובקומת הקרקע
במסלול החיזוק לא כל הדיירים מושפעים באותה מידה. בעלי הדירות בקומה העליונה חווים את עבודות הבנייה על הגג, ובעלי הדירות בקומת הקרקע מושפעים מעבודות היסודות ומהרחבות. הסכם הוגן מתייחס לכך, עם הגנות ופיצויים מתאימים. כשכל דייר מרגיש שהאינטרס שלו נשמר, קל יותר להגיע לרוב הנדרש.
בחירת יזם ובטוחות
בחרו יזם עם גב פיננסי, ליווי בנקאי וניסיון בעבודה בבניינים מאוכלסים. דרשו תחשיב שקוף והסבר על המסלול התכנוני.
בקשו מכל יזם לפרט גם את תוכנית העבודה בפועל: איך תישמר הגישה לבניין, איך יוגנו הדיירים מאבק ורעש, ובאילו ימים ושעות יתבצעו העבודות. בעיר שבה משפחות רבות שומרות שבת, כדאי לקבוע בהסכם שלא יתבצעו עבודות בשבתות ובחגים.
ערבות ביצוע – להשלמת העבודות בבניין הקיים.
ערבות חוק מכר – לכל דירה חדשה במסלול הריסה ובנייה.
ביטוח – לדירות, לדיירים ולצד שלישי.
מפקח מטעם הבעלים – מהנדס שבודק את העבודות לאורך כל הדרך.
איך מתחילים
כנסו את בעלי הדירות, בחרו נציגות, מנו עורך דין שמייצג רק אתכם, הזמינו בדיקה ראשונית של המבנה ושל התכנון ובדקו מול העירייה את המדיניות לשכונה. רק אז פנו ליזמים והשוו בין ההצעות.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לעשות תמ"א 38 בבית שמש?
רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות. כדאי לבדוק מול העירייה מה המסלול הזמין לבניין שלכם היום ומה המדיניות לשכונה.
גרים ברמ ת בית שמש, זה רלוונטי לנו?
בדרך כלל לא, כי הבניינים שם חדשים יחסית ונבנו לפי דרישות עדכניות. המסלול רלוונטי בעיקר לבניינים בעיר הוותיקה.
האם נצטרך לצאת מהבית בזמן חיזוק?
ברוב המקרים לא. הדיירים נשארים בדירות, וההסכם צריך לקבוע מה קורה אם נדרש פינוי קצר.
מה עדיף, חיזוק או הריסה?
זה תלוי במצב המבנה, בגודל המגרש, בזכויות ובמדיניות העירונית. בדיקה ראשונית תראה איזה מסלול ריאלי ומשתלם.
מי משלם על עורך הדין והמפקח של הדיירים?
בדרך כלל היזם מממן אותם, אבל הם מחויבים רק לבעלי הדירות. חשוב שהדיירים יבחרו בהם בעצמם.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתחומי תמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. אנחנו מלווים כל בניין באופן אישי עד מסירת המפתח, בעברית, באנגלית ובצרפתית.
גרים בבניין ותיק בבית שמש? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.