פינוי בינוי בבית שמש – מדריך לבעלי דירות
פינוי בינוי בבית שמש – מדריך לבעלי דירות
בית שמש היא אחת הערים שגדלו הכי מהר בישראל. לצד השכונות החדשות של רמת בית שמש, שבהן חיה אוכלוסייה חרדית ודתית גדולה ולא מעט עולים דוברי אנגלית, נמצאת בית שמש הוותיקה, שנבנתה בעשורים הראשונים של המדינה כעיירת עולים בשפלת יהודה. בשכונות הוותיקות עומדים שיכונים נמוכים, בלי מעלית ובלי ממ"ד, עם דירות קטנות שלא מתאימות למשפחות של היום. הביקוש הגבוה לדיור בעיר, והקרבה לירושלים ולמרכז, הופכים חלק מהמתחמים האלה למתאימים לפינוי בינוי. המדריך מסביר איך התהליך עובד בבית שמש, מה חשוב לבדוק ואיך בעלי הדירות שומרים על האינטרסים שלהם מהאסיפה הראשונה ועד קבלת המפתח.
בית שמש הוותיקה והחדשה
העיר מורכבת למעשה משני עולמות. בית שמש הוותיקה, עם השיכונים והבתים הטוריים שנבנו לקליטת עולים, ושכונות כמו גבעת שרת שנבנו בהמשך. ורמת בית שמש על שלביה, שבה הבנייה חדשה בהרבה. פינוי בינוי רלוונטי כמעט רק לחלק הוותיק, שם הבניינים שחוקים, הדירות קטנות והתשתיות ישנות.
באזורים הוותיקים יש גם מגרשים גדולים יחסית ובנייה נמוכה, מה שמאפשר לתכנן מתחמים עם בניינים גבוהים יותר, שטחים ציבוריים וחניה. העירייה מקדמת מדיניות של התחדשות עירונית בשכונות האלה, וכדאי לבדוק מולה מה מצב המתחם שלכם לפני שמתקדמים עם יזם.
הקרבה לירושלים, לכבישים הראשיים ולרכבת, יחד עם הצמיחה המהירה של העיר, יוצרים ביקוש לדירות חדשות מצד משפחות צעירות מכל הקהילות. זה אחד הגורמים שהופכים מתחמים בעיר הוותיקה לאטרקטיביים עבור יזמים.
תכנון שמתאים למשפחות בעיר
בבית שמש משפחות רבות גדולות, וחלקן שומרות מצוות ומנהלות אורח חיים קהילתי. תכנון נכון של פרויקט פינוי בינוי מביא את זה בחשבון כבר בשלב הראשון.
דירות גדולות – יותר חדרים ושטחים שמתאימים למשפחה מרובת ילדים.
מרפסות סוכה – מרפסות פתוחות לשמיים, כך שאפשר להקים בהן סוכה.
מעלית שבת – מעלית שמתאימה לשימוש בשבת.
שטחים משותפים – מקום לעגלות, מחסנים וחדרים לשימוש הקהילה לפי מה שמאושר.
מה מקבלים בעלי הדירות
בעלי הדירות מוסרים את הזכויות בבניין הישן ומקבלים דירה חדשה בבניין שייבנה במקומו. התמורה נקבעת לפי זכויות הבנייה, גודל הדירה הקיימת והכלכליות של המתחם. בבית שמש, שבה הביקוש לדירו ת חדשות גבוה, הכלכליות של מתחמים רבים טובה יותר מאשר בערים מרוחקות, אבל כל מתחם נבחן לגופו.
דירה חדשה – עם ממ"ד, מעלית ומרפסת, לרוב גדולה יותר מהקיימת.
דיור חלופי – שכר דירה לתקופת הבנייה, רצוי בשכונה קרובה.
חניה ומחסן – לפי התוכנית וההסכם.
ליווי מקצועי – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים.
התארגנות בבניין
בבניינים הוותיקים של העיר חיים לעיתים זה לצד זה דיירים ותיקים שגרים בעיר שנים ארוכות, משפחות צעירות, משקיעים ובעלי דירות שגרים במקום אחר. כדאי לבחור נציגות מגוונת, לקיים אסיפות מסודרות ולדאוג שההסברים יהיו ברורים לכולם, גם לדוברי אנגלית וגם לדיירים מבוגרים. עורך דין מטעם הדיירים בלבד הוא תנאי ראשון לפני כל חתימה. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקט, ולכן כדאי לבנות הסכמה רחבה מוקדם.
כשכמה בניינים מתאחדים למתחם
בחלק מהשכונות הוותיקות של בית שמש הבניינים עומדים על מגרשים סמוכים, עם שטחים פתוחים ביניהם. איחוד של כמה בניינים למתחם אחד מאפשר לתכנן מחדש את כל השטח: בניינים גבוהים יותר, חניה תת קרקעית, גינות, שטחים ציבוריים ודירות בגדלים שונים. מתחם כזה בדרך כלל כלכלי יותר, ולכן גם התמורה לבעלים יכולה להיות טובה יותר.
מנגד, מתחם גדול דורש הסכמה של יותר בעלי דירות ותיאום בין כמה נציגויות. כדאי להקים נציגות משותפת לכל המתחם, לבחור עורך דין אחד שמייצג את כל הבעלים ולקבוע מראש כללים שקופי ם לחלוקת הדירות החדשות, כמו שמירה על כיווני אוויר וקומה יחסית.
איך בוחרים יזם
בחרו יזם עם איתנות פיננסית, ליווי בנקאי וניסיון בפרויקטים דומים. בקשו לראות תחשיב כלכלי שקוף, בדקו את הערבויות שהוא מציע ושאלו איך הוא מתכנן לענות על הצרכים של משפחות גדולות. יזם שמכיר את העיר ואת האוכלוסייה בה יתכנן דירות שיתאימו לבעלים ולקונים העתידיים.
ערבות חוק מכר – לכל דירה חדשה.
ערבות שכר דירה – לכל תקופת הדיור החלופי.
ביטוח – לכל תקופת הבנייה.
שלבי הדרך
בדיקת היתכנות, התארגנות ובחירת נציגות, בחירת עורך דין ויזם, חתימות, תכנון ואישור בוועדות, היתר, פינוי לדיור חלופי, בנייה, מסירה ורישום. לאורך כל התהליך כדאי שמפקח מטעם הדיירים ילווה את היזם ויוודא עמידה בהתחייבויות.
שאלות נפוצות
האם פינוי בינוי רלוונטי גם ברמת בית שמש?
ברוב המקרים לא, כי הבנייה שם חדשה יחסית. פינוי בינוי רלוונטי בעיקר לשכונות הוותיקות של בית שמש.
אפשר לבקש דירה עם יותר חדרים?
כן, זה חלק מהמשא ומתן. לפעמים אפשר לקבל דירה גדולה יותר בתוספת תשלום או בוויתור על רכיב אחר בתמו רה.
מה עם מרפסת סוכה ומעלית שבת?
אלה דרישות שכדאי לכלול במפרט הטכני שבהסכם, כדי שיתחייבו בהן כבר מההתחלה.
כמה זמן זה לוקח?
מההתארגנות ועד המסירה עוברות בדרך כלל כמה שנים. מתחם שהעירייה כבר מקדמת לגביו מדיניות יכול להתקדם מהר יותר.
האם צריך לשלם משהו על הדירה החדשה?
בעסקה רגילה לא. היזם מממן את הבנייה ממכירת הדירות הנוספות. שדרוגים מעבר למפרט הם עניין נפרד.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות, פינוי בינוי, תמ"א 38, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. יש לנו שלושה דורות של עשייה, אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית ומלווה כל משפחה באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ותיק בבית שמש? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד אם הבניין שלכם מתאים לפינוי בינוי.