תמ"א 38 בביתר עילית – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בביתר עילית – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 נולדה כדי לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, בעיקר כאלה שנבנו לפני שהוחמרו דרישות התכן. ביתר עילית היא עיר צעירה יחסית, ורוב הבניינים בה נבנו לפי דרישות עדכניות יותר, ולכן המסלול הקלאסי של תמ"א 38 רלוונטי בה פחות מאשר בערים הוותיקות. בנוסף, תמ"א 38 היא תוכנית ארצית שנוסחה לפי דיני התכנון שבתוך הקו הירוק, ובאזור יהודה ושומרון המסלולים עוברים דרך מוסדות התכנון של האזור. ובכל זאת, בעלי דירות בעיר מתעניינים בהתחדשות בגלל צורך אחר: יותר מקום למשפחות גדולות. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות. המדריך מסביר מה רלוונטי בביתר עילית ומה לא.
מה זה תמ"א 38 בקצרה
המסלול הראשון מחזק בניין קיים ומוסיף לו ממ"דים, מעלית ושיפוץ, בתמורה לזכות היזם לבנות דירות נוספות. המסלול השני הורס את הבניין ובונה חדש במקומו. בשני המקרים היז ם מממן את העבודות מהדירות הנוספות שהוא מוכר.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת לבניין קיים.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש עם דיור חלופי.
למה המצב בביתר עילית שונה
רוב הבניינים בעיר צעירים יחסית, ולכן בדרך כלל אין בהם צורך בחיזוק מקיף מפני רעידות אדמה כמו בשיכונים ישנים. מצד שני, בחלק מהבניינים המוקדמים ייתכן שאין מרחב מוגן בכל דירה, והדירות קטנות למשפחות של היום. לכן ההתחדשות בעיר מתמקדת פחות בחיזוק ויותר בהרחבה, בתוספת ממ"דים ובשיפור הבניין.
גם ההיבט המשפטי שונה. התכנון עובר דרך מוסדות התכנון של האזור והרשות המקומית, והזכויות רשומות לא פעם אצל החברה המשכ נת. כל פרויקט מתחיל בבדיקה של המסלול התכנוני הזמין ושל אופן רישום הזכויות.
כדאי לזכור שגם בניינים צעירים דורשים תחזוקה. חדירת מים, סדקים בקירות תמך, בלאי של חזיתות ומערכות שהתיישנו הם בעיות שכיחות בבניינים שנבנו במהירות ובצפיפות. פרויקט משותף של כל הבניין יכול לטפל בכל אלה יחד עם ההרחבות, במקום שכל משפחה תתמודד לבד.
בנייה על מדרון ותוספות
העיר בנויה על גבעות, ורבים מהבניינים יושבים על מדרון עם קירות תמך ויסודות בגבהים שונים. תוספת בנייה על בניין כזה, בין אם קומה על הגג ובין אם הרחבה בצד, משנה את העומסים ודורשת תכנון הנדסי זהיר. מהנדס קונסטרוקציה צריך לבדוק את השלד, את היסודות ואת קירות התמך לפני כל התחייבות. זו בדיקה שחשובה במיוחד כשבבניין כבר נעשו בעבר הרחבות נקודתיות.
ממ"ד והרחבה במקום חיזוק
בבניינים שבהם אין ממ"ד בכל דירה, תוספת של מרחבים מוגנים היא שדרוג משמעותי לבטיחות ולגודל הדירה. במסגרת פרויקט משותף אפשר להוסיף ממ"דים לכל הדירות בבת אחת, לצד הרחבות של חדרים ומרפסות, במימון היזם בתמורה לזכויות בנייה נוספות. כך כל משפחה מקבלת עוד מקום, והבניין כולו משתפר.
צורכי המשפחות בתכנון
תכנון נכון בעיר מביא בחשבון משפחות גדולות: חדרי שינה נוספים, מרפסות פתוחות לשמיים שמתאימות לסוכה, מעלית שמתאימה לשבת, מקום לעגלות ומחסנים. כדאי גם לקבוע בהסכם שהעבודות לא יתבצעו בשבתות ובחגים, ושתישמר גישה בטוחה לבניין לילדים ולמבוגרים לאורך כל תקופת העבודות.
בנוסף, מומלץ לתכנן את העבודות בשלבים שמאפשרים לחיים בבניין להימשך: עבודה בצד אחד בכל פעם, שמירה על מעלית או מדרגות פעילות, והודעה מראש על כל הפסקה במים או בחשמל. בבניין עם משפחות רבות וילדים קטנים, התכנון הזה עושה הבדל גדול.
בחירת יזם ובטוחות
בחרו יזם עם גב פיננסי, ניסיון בבנייה במדרון ובעבודה בבניינים מאוכלסים, והיכרות עם הליכי התכנון באזור. דרשו הסכם עם בטוחות ברורות.
ערבות ביצוע – להשלמת ההרחבות והעבודות.
ביטוח – לדירות, לדיירים ולצד שלישי.
מפקח מטעם הבעלים – מהנדס שמלווה את העבודות.
עורך דין לדיירים – שמייצג רק את בעלי הדירות ומכיר את הדין באזור.
איך מתחילים
כנסו את בעלי הדירות ובחרו נציגות. אספו את מסמכי הזכויות ובדקו אילו הרחבות כבר נעשו בבניין. הזמינו בדיקה הנדסית ובדיקה תכנונית מול הרשות המקומית. רק אחר כך פנו ליזמים, השוו בין הצעות ובקשו מעורך הדין שלכם לבדוק כל מסמך לפני חתימה.
כדאי גם להתייעץ עם שכנים בבניינים סמוכים. לעיתים כמה בניינים באותו רחוב יכולים לקדם יחד בקשה להרחבות, וכך קל יותר לקבל אישורים ולתכנן פתרון אחיד לחניה, לגישה ולשטחים המשותפים.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 חלה בביתר עילית?
תמ"א 38 נוסחה לפי דיני התכנון בתוך הקו הירוק, ובאזור יש לבדוק מול מוסדות התכנון והרשות המקומית איזה מסלול זמין לחיזוק ולתוספות.
הבניין שלנו חדש יחסית, יש בכלל מה לעשות?
ייתכן שאין צורך בחיזוק, אבל אפשר לבדוק הרחבות, תוספת ממ"דים ושיפור הבניין במסגרת פרויקט משותף.
בבניין כבר יש הרחבות שנעשו בעבר, זה מפריע?
צריך לבדוק מה מהן מוסדר ואיך הן משפיעות על השלד. לעיתים אפשר לשלב אותן בתכנון החדש ולהסדיר אותן.
האם נצטרך לצאת מהדירה בזמן העבודות?
בהרחבות ובתוספות בדרך כלל לא, אבל ייתכנו תקופות קצרות של אי נוחות, וההסכם צריך להתייחס אליהן.
מי מממן את ההרחבות?
כשיש זכויות בנייה נוספות, היזם יכול לממן את ההרחבות ממכירת הדירות שהוא בונה. כשאין מספיק זכויות, ייתכן שבעלי הדירות ישתתפו במימון, וזה צריך להיות ברור מראש.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות, עסקאות קומבינציה ועסקאות מורכבות. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. הצוות שלנו מלווה כל בניין באופן אישי עד מסירת המפתח.
רוצים לדעת אם אפשר להרחיב ולשדרג את הבניין שלכם בביתר עילית? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.