עסקת קומבינציה בבני ברק – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
עסקת קומבינציה בבני ברק – מדריך לבעלי קרקעות ומבנים
בני ברק נוסדה כמושבה קטנה, ובגרעין הוותיק שלה, סביב רחוב רבי עקיבא ובשכונות הראשונות, עדיין אפשר למצוא בתים נמוכים ישנים ומבנים של קומה או שתיים על מגרשים שמאפשרים היום הרבה יותר. בעיר שבה כמעט אין קרקע פנויה והביקוש לדירות גדולות עצום, מגרש כזה הוא נכס יקר מאוד. בעלי נכסים כאלה, ולא פעם כמה יורשים ממשפחה אחת, מתלבטים אם למכור או להכניס יזם בעסקת קומבינציה, שבה היזם בונה על חשבונו בניין חדש ומוסר לבעלים דירות או שטחים. עסקה כזו יכולה לתת לכל אחד מהיורשים דירה חדשה בעיר, אבל רק אם היא בנויה נכון. המדריך מסביר מה לבדוק, איך מחלקים את התמורה ואילו בטוחות לדרוש.
איפה בבני ברק יש נכסים שמתאימים לקומבינציה
הנכסים המתאימים נמצאים בעיקר באזורים הוותיקים: בגרעין ההיסטורי של העיר, בשכונות כמו זכרון מאיר ופרדס כץ, ולאורך רחובות ותיקים שבהם נשארו בתים נמוכים בין בניינים גבוהים. גם מבנים נמוכים באזורי מסחר, שבהם אפשר לשלב חזית מסחרית עם מגורים מעליה, יכולים להתאים.
באזור התעסוקה של העיר, הסמוך לגבול עם רמת גן, יש מבנים ישנים שייעודם אינו למגורים. שם העסקה שונה, והיא תלויה במדיניות התכנון לאזור ובייעוד המותר. בכל מקרה, השלב הראשון הוא לבדוק מה התוכנית מאפשרת במגרש שלכם.
בחלק מהמקרים שני מגרשים סמוכים, כל אחד מהם קטן מדי לבניין מודרני, יכולים להתאחד לפרויקט אחד עם חניה תת קרקעית ודירות גדולות. איחוד כזה דורש הסכם בין הבעלים, אבל לעיתים הוא משפר מאוד את התמורה לכולם.
בדיקת הזכויות לפני כל שיחה עם יזם
בעלים רבים מעריכים את הנכס לפי מה שבנוי עליו, בעוד שהערך האמיתי נמצא בזכויות שלא נוצלו. לפני משא ומתן כדאי לדעת בדיוק מה מותר לבנות.
נסח טאבו – מי הבעלים הרשומים, אילו הערות ושעבודים רשומים.
תוכנית חלה – ייעוד, מספר קומות, קווי בניין ואפשרויות להגדלת זכויות.
מדיניות עירונית – האם העירייה מקדמת תכנון חדש לאזור שעשוי לשנות את התמונה.
שמאות – שמאי מטעם הבעלים שמעריך את שווי הזכויות ואת התמורה הראויה.
ירושה ומשפחות גדולות
בבני ברק נכסים רבים שייכים ליורשים של הדור המייסד, ובמשפחות גדולות מספר היורשים יכול להיות רב. לפני שמתחילים צריך צו ירושה או קיום צוואה, רי שום הזכויות והסכם שיתוף בין היורשים. ההסכם קובע מי מייצג את המשפחה, איך מתחלקות הדירות, מי מקבל איזו קומה ומה קורה אם אחד היורשים מעדיף כסף. לעיתים נכון לשלב פוסק או מגשר שמקובל על כל המשפחה, כדי להגיע להסכמה בלי מחלוקות.
תכנון שמתאים לתושבי העיר
הדירות שהבעלים יקבלו צריכות להתאים לאורח החיים בבני ברק, וזה משפיע גם על שווי הדירות שהיזם ימכור. חשוב לכלול בפרוגרמה:
דירות גדולות – עם מספר חדרים שמתאים למשפחה מרובת ילדים.
מרפסות סוכה – פתוחות לשמיים, בכל דירה שאפשר.
מעלית שבת – כחלק מהמפרט של הבניין.
חניה ואחסון – בעיר שבה חניה היא מצוקה אמיתית, כל פתרון חניה מעלה את ערך הדירות.
ערבויות ובטוחות
בעל הקרקע מעביר ליזם זכויות בנכס יקר לפני שקיבל את הדירות, ולכן ההגנות חייבות להיות מלאות: ערבות חוק מכר לכל דירה שהבעלים יקבלו, ליווי בנקאי של הפרויקט, הערת אזהרה לטובת הבעלים, פיצוי מוסכם על איחורים וביטוחים לכל תקופת הבנייה. כשהזכויות עוברות ליזם בשלבים, כל שלב צריך להיות מגובה בבטוחה מתאימה.
סעיפים שחייבים להופיע בהסכם
תיאור מדויק של הדירות, כולל קומה, כיווני אוויר, גודל ומפרט. לוחות זמנים לכל שלב ומנגנון יציאה אם ההיתר לא מתקבל. חלוקת המיסים וההיטלים. מינוי מפקח מטעם הבעלים. התחייבות לרישום הדירות על שם הבעלים. בבני ברק כדאי להוסיף גם התחייבות לעבודה בלי חילול שבת ובהתחשבות בשכנים ובמוסדות הסמוכים. לעסקה יש גם השלכות מס, כמו מס שבח ומע"מ על שירותי הבנייה, ולכן חשוב לקבל ייעוץ מס לפני החתימה.
למכור או לבנות בקומבינציה
מכירה נותנת כסף מיידי ומתאימה למשפחה שרוצה לחלק את הירושה מהר. קומבינציה נותנת דירות חדשות בעיר שבה קשה מאוד למצוא דירה גדולה, ומאפשרת להשאיר את הערך במשפחה, אבל דורשת סבלנות של כמה שנים ויזם איתן. אפשר גם לשלב: חלק מהיורשים מקבלים דירות וחלק מקבלים כסף מהיזם. השוואה בין כמה הצעות בכתב, עם ליווי של שמאי ועורך דין, היא הדרך הנכונה להחליט.
שאלות נפוצות
האם בית ישן של קומה אחת בבני ברק באמת שווה כמה דירות?
לעיתים כן, בהתאם לזכויות הבנייה ולגודל המגרש. רק בדיקה של התוכנית ושמאות מטעם הבעלים יכולות לתת תשובה אמיתית.
יש לנו הרבה יורשים, איך מתחילים?
מסדירים את הירושה, ממנים נציג מוסכם ומנסחים הסכם שיתוף. כשהמשפחה מדברת בקול אחד, המשא ומתן מול היזם קל יותר.
האם אפשר לקבל כמה דירות קטנות במקום דירה אחת גדולה?
כן, תמהיל הדירות הוא חלק מהמשא ומתן, בכפוף לתוכנית. זה שימושי במיוחד כשיש כמה יורשים.
מה קורה אם היזם לא עומד בלוחות הזמנים?
ההסכם צריך לכלול פיצוי מוסכם על איחורים ומנגנון יציאה. ערבויות חוק מכר וליווי בנקאי מגנים על הבעלים גם במקרה קיצון.
האם אפשר להמשיך לגור בבית עד שמתחילים לבנות?
ברוב המקרים כן, עד קבלת היתר הבנייה. ההסכם קובע מתי מפנים ומי מממן דיור חלופי.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ מתמחה ביזמות, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות מורכבות עם בעלים רבים. מאחורינו שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים כל משפחה באופן אישי עד מסירת המפתח.
יש למשפחה שלכם בית ישן או מגרש בבני ברק? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית של הזכויות והאפשרויות.