תמ"א 38 בגבעת שמואל – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בגבעת שמואל – מדריך לבעלי דירות
בגרעין הוותיק של גבעת שמואל עומדים בניינים שנבנו לפני שנכנסו תקני הבנייה המחמירים לעמידות ברעידות אדמה. רבים מהם נמוכים, בלי מעלית ובלי ממ"ד, והם עומדים ליד שכונות חדשות ומגדלים מודרניים שמדגישים את הפער. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המוכר לחיזוק ושדרוג של בניינים כאלה, וכיום רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית במקום תמ"א 38. המדריך מסביר לבעלי הדירות בגבעת שמואל מה ההבדל בין המסלולים, מה אפשר לקבל, ואיך בוחרים יזם שידע להוביל את הבניין בבטחה מהבדיקה הראשונה ועד הכניסה לדירה המחודשת.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 בקצרה
תמ"א 38/1 היא מסלול של חיזוק הבניין הקיים. היזם מחזק את השלד, מוסיף לכל דירה ממ"ד ולעיתים מרפסת, מתקין מעלית ומשפץ את הלובי והחזית. בתמורה הוא מקבל זכות לבנות דירות חדשות על הגג או בהרחבת הבניין ולמכור אותן. הדיירי ם ממשיכים לגור בדירות במהלך העבודות.
תמ"א 38/2 היא מסלול של הריסה ובנייה מחדש. הבניין הישן נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש לגמרי שבו כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם ממ"ד, חניה ומעלית. בתקופת הבנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם.
מה השתנה: מסלולים עירוניים של התחדשות
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הרשות המקומית קובעת את זכויות הבנייה ואת התנאים לפי תוכנית או מדיניות משלה. המטרה היא לתכנן את ההתחדשות ברמת השכונה, עם תשומת לב לתשתיות, לשטחים ציבוריים ולחניה, ולא רק ברמת הבניין הבודד.
בעיר צפופה כמו גבעת שמואל, שבה בתי הספר, הכבישים והחניות כבר עמוסים, לתכנון הזה יש משמעות גדולה. לפני שמתחילים לקדם פרויקט חשוב לבדוק מול העירייה מה המדיניות העדכנית שחלה על הרחוב שלכם ואילו מסלולים פתוחים בפני הבניין.
איזה מסלול מתאים לבניין שלכם
הבחירה בין חיזוק לבין הריסה ובנייה תלויה בכמה גורמים, והיא לא תמיד בידי הדיירים לבד.
כדאי לזכור גם שהחלטה על המסלול משפיעה על כל בעלי הדירות בבניין לאורך שנים. לכן מומלץ לקיים אסיפת דיירים מסודרת, להציג את האפשרויות בצורה פשוטה ולתת לכל אחד זמן לשאול ולהתייעץ, לפני שמחליטים באיזה כיוון להתקדם.
מצב השלד – בניין שהשלד שלו חלש במיוחד מתאים יותר להריסה ובנייה מאשר לחיזוק.
גודל המגרש – מגרש קטן מגביל את התוספת האפשרית, ולפעמים איחוד עם בניין סמוך פותח אפשרויות.
המדיניות העירונית – העירייה עשויה להעדיף מסלול מסוים באזורים מסוימים.
רצון הדיירים – דיירים מבוגרים מעדיפים לפעמים לא לעבור דירה, ומשפחות צעירות מעדיפות דירה גדולה יותר.
מה מקבלים בעלי הדירות
בחיזוק בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל ממ"ד שמגדיל את הדירה, מעלית, שיפוץ של החזית והשטחים המשותפים ולעיתים מרפסת או חניה. בהריסה ובנייה הם מקבלים דירה חדשה לגמרי, מודרנית ובדרך כלל גדולה יותר, בבניין עם תשתיות חדשות.
בשני המסלולים הבנייה ממומנת על ידי היזם מתוך מכירת הדירות החדשות. בעיר מבוקשת כמו גבעת שמואל הביקוש לדירות החדשות תומך בכלכליות הפרויקט, אבל עדיין צריך לבדוק כל הצעה לגופה ולוודא שהמספרים בה מציאותיים.
החיים בתוך הבניין בזמן העבודות
במסלול החיזוק הדיירים גרים בבניין בזמן שהעבודות מתבצעות מסביבם. זה דורש תכנון מראש: הסדרי כניסה בטוחים, שעות עבודה מוגדרות, שמירה על ניקיון ופתרונות למשפחות עם ילדים קטנים או לדיירים מבוגרים. בעיר שבה רבים מהתושבים שומרי שבת, חשוב גם לקבוע בהסכם שהעבודות לא יתבצעו בשבתות ובחגים.
הסכם טוב מפרט את כל אלה, ומגדיר מה קורה אם העבודות מתעכבות או גורמות נזק לדירה. מפקח מטעם הדיירים עוקב אחרי הביצוע ומוודא שהיזם עומד במה שהתחייב.
גבעת שמואל: בנייה ותיקה לצד מגדלים חדשים
גבעת שמואל גדלה מהר, ובתוך זמן קצר יחסית קמו בה שכונות חדשות עם בנייה גבוהה. הגרעין הוותיק של העיר נשאר עם בניינים נמוכים שנבנו בתקופה אחרת, רבים מהם בלי מרחב מוגן ובלי חניה מסודרת. הפער הזה מורגש היטב בכל פעם שנשמעת אזעקה או כשצריך לחפש חניה ברחוב.
העיר צמודה לאוניברסיטת בר-אילן ולצירי התנועה של גוש דן, והביקוש לדירות בה נשאר גבוה. זה יוצר בסיס טוב להתחדשות: הדירות החדשות שיימכרו בפרויקט מבוקשות, ולכן יש יותר מקום לתמורה משמעותית לבעלי הדירות הקיימים. עם זאת, הצפיפות והעומס על התשתיות מחייבים תכנון זהיר, ולכן העירייה בוחנת כל פרויקט גם בהקשר השכונתי.
איך בוחרים יזם ואילו בטוחות לבקש
כמו בכל פרויקט התחדשות, בחירת היזם היא ההחלטה החשובה ביותר.
גב כלכלי – יזם עם יכולת מימון מוכחת וליווי של בנק או גוף מממן.
ערבויות – ערבות חוק מכר, ערבות לשכר הדירה במסלול הריסה ובנייה, וערבות ביצוע במסלול חיזוק, לפי הדי ן וההסכם.
ייצוג נפרד לדיירים – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, ששכרם משולם בדרך כלל על ידי היזם.
ניסיון מול ועדות – יכולת להתמודד עם הדרישות של הוועדה המקומית ועם שינויי מדיניות.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לקדם תמ"א 38 בגבעת שמואל?
זה תלוי במדיניות העדכנית של העירייה ובמסלולים הפתוחים לבניין. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן יש לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
אין תשובה אחת. הריסה ובנייה נותנת דירה חדשה לגמרי אבל דורשת מעבר זמני, וחיזוק מאפשר להישאר בבית אבל התוצאה פחות מקיפה. בדיקה הנדסית וכלכלית תעזור להחליט.
האם בעלי הדירות צריכים לשלם משהו?
בפרויקט רגיל היזם מממן את העבודות מתוך מכירת הדירות החדשות, ובעלי הדירות לא משלמים על הבנייה. תוספות מעבר למפרט הן עניין נפרד.
כמה זמן לוקח התהליך?
זה תלוי במסלול, במצב התכנוני ובקצב החתימות. חיזוק קצר בדרך כלל יותר מהריסה ובנייה, אבל בשני המקרים מדובר בתהליך שדורש סבלנות.
מה קורה עם שכירות לסטודנטים בזמן חיזוק?
במסלול חיזוק הדירה נשארת בשימוש, כך שאפשר בדרך כלל להמשיך להשכיר אותה, אבל כדאי לעדכן את השוכרים מראש על העבודות. במסלול הריסה ובנייה השכירות צריכה להסתיים לפני הפינוי.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה. אנחנו נשענים על שלושה דורות של עשייה, עובדים עם חברות גיבוי ושותפים ומעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית, ומלווה את הדיירים באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין ותיק בגבעת שמואל? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק יחד איזה מסלול התחדשות מתאים לבניין שלכם.