תמ"א 38 בפרדס חנה כרכור – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בפרדס חנה כרכור – מדריך לבעלי דירות
בפרדס חנה כרכור רוב הבנייה היא בתים פרטיים, אבל לצדם עומדים בנייני מגורים משותפים ותיקים, בעיקר סביב המרכזים של פרדס חנה ושל כרכור. רבים מהם נבנו לפני שנקבעו התקנים המחמירים של היום לעמידות ברעידות אדמה, ואין בהם ממ"ד או מעלית. תמ"א 38 נועדה לתת מענה לבניינים כאלה, באמצעות חיזוק ותוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש, בתמורה לזכויות בנייה ליזם. היום במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. המדריך מסביר מה זה אומר לבעלי דירות ביישוב ומה חשוב לבדוק לפני שחותמים.
חיזוק ותוספת קומות – תמ"א 38/1
במסלול הזה הבניין נשאר. היזם מחזק את השלד, מוסיף ממ"ד לכל דירה, מתקין מעלית כשאפשר ומשפץ את הלובי והחזיתות, ובתמורה בונה דירות נוספות על הגג או בהרחבה של הבניין. הדיירים נשארים לגור בבית בזמן העבודות.
בפרדס חנה כרכור, שבה המדיניות מעדיפה בנייה נמוכה, מספר הקומות שאפשר להוסיף מוגבל, ולכן חשוב לבדוק אם הפרויקט כלכלי. לפעמים שילוב של תוספת קומה עם הרחבות לדירות הקיימות הוא הפתרון המתאים.
הריסה ובנייה מחדש – תמ"א 38/2
במסלול הזה הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לגמרי. הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם ומקבלים בסוף דירה חדשה, בדרך כלל עם תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. זה מסלול ארוך יותר, אבל התוצאה היא בניין חדש שמתוכנן לפי התקנים העדכניים ומשתלב טוב יותר בסביבה הירוקה של היישוב.
המסלולים העירוניים שבאים במקום תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם הזכויות נקבעות לפי מדיניות מקומית ולא לפי נוסחה ארצית אחידה. ביישוב כמו פרדס חנה כרכור, שבו יש הקפדה על או פי כפרי, המשמעות היא שהתוספת והגובה ייקבעו לפי מה שמתאים לכל אזור.
לכן לפני שמשווים הצעות, כדאי לברר בוועדה המקומית מה המדיניות שחלה על הבניין ואם יש תוכנית שמקדמת התחדשות של כמה בניינים יחד. יזם רציני יציג את הבדיקה הזאת בשקיפות לפני שהוא מבקש חתימה.
הבניינים הוותיקים ביישוב
רוב הבניינים שמתאימים לבדיקה נמצאים סביב המרכזים ובשכונות הוותיקות. אלה בדרך כלל בניינים נמוכים עם מספר מצומצם של דירות, לעתים עם חצר משותפת גדולה.
בחלק מהבניינים האלה גרים דיירים ותיקים כבר עשרות שנים, ולעתים הם הראשונים שמרוויחים ממעלית וממ"ד. לכן כדאי לשתף אותם מההתחלה ולהסביר להם בדיוק מה ישתנה בדירה ובבניין.
בניין נמוך בלי ממ"ד – מתאים לבדיקה של חיזוק ותוספת ממ"דים.
בניין על מגרש עם חצר גדולה – מאפשר לעתים הריסה ובנייה עם תוספת משמעותית.
בניין על עמודים – לעתים אפשר לסגור את קומת העמודים ולהוסיף דירות, בכפוף לבדיקה הנדסית.
כמה בניינים סמוכים – איחוד עשוי להפוך את הפרויקט לכלכלי ולשפר את התכנון.
מה בעלי הדירות מקבלים
בחיזוק מקבלים בדרך כלל ממ"ד, חיזוק השלד, מעלית כשאפשר ושיפוץ חזיתות ושטחים משותפים. בהריסה ובנייה מקבלים דירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת וחניה, ושכר דירה לכל התקופה. בשני המסלולים הבעלים לא משלמים על העבודות, והיז ם נושא בדרך כלל בעלויות עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים.
לחיות בבית בזמן חיזוק
מי שבוחר בחיזוק ממשיך לגור בבית בזמן העבודות, ולכן ההסכם צריך להתייחס גם לחיי היומיום: שעות עבודה, דרכי גישה בטוחות, ניקיון, חניה ואחריות על נזקים. דיירים מבוגרים או משפחות עם ילדים קטנים יכולים לבקש התאמות, ובתקופות הקשות ביותר אפשר לבקש פתרון זמני. חשוב גם לשמור על העצים והגינה המשותפת ככל האפשר, כי הם חלק מהאופי של המקום.
בטוחות ובחירת יזם
ערבות ביצוע או ערבות חוק מכר – לפי המסלול, כדי להבטיח את השלמת העבודות ואת התמורה.
ערבות לשכר דירה – בהריסה ובנייה, לכל תקופת הבנייה.
ביטוחים – לעבודות, לדירות ולצד שלישי.
אנשי מקצוע מטעם הבעלים – עורך דין, שמאי ומפקח שנבחרים על ידי הדיירים.
לוח זמנים מחייב – מועדים ברורים ופיצוי מוסכם על איחור.
איך בוחנים הצעה של יזם
כשמגיעות כמה הצעות, כדאי להשוות ביניהן לפי אותם קריטריונים: מה בדיוק מקבל כל בעל דירה, אילו בטוחות ניתנות, מה לוח הזמנים ומי עומד מאחורי היזם. כדאי לבקש מכל יזם תוכנית ראשונית שמראה איפה ימוקמו הממ"דים והמעלית ואיך ייראה הבניין בסוף, וכך אפשר להשוות על בסיס אמיתי ולא רק לפי הבטחות.
חשוב לא לחתום על שום מסמך, גם לא על מסמך שנראה ראשוני, לפני שעורך הדין של בעלי הדירות בדק אותו.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 רלוונטית בפרדס חנה כרכור?
רשויות רבות עוברות למסלולים עירוניים במקום תמ"א 38. צריך לבדוק בוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם ומה היקף התוספת האפשרי.
הבניין שלנו קטן. האם זה משתלם ליזם?
לפעמים כן, בעיקר כשיש חצר גדולה, אפשרות לאחד עם בניין סמוך או ביקוש גבוה לדירות באזור. בדיקת היתכנות תראה אם הפרויקט כלכלי.
מה עדיף, חיזוק או הריסה ובנייה?
זה תלוי בבניין, במגרש ובזכויות. הריסה ובנייה נותנת בדרך כלל תוצאה טובה יותר, אבל מחייבת מעבר זמני ותהליך ארוך יותר.
האם נצטרך לשלם משהו?
בעסקה רגילה בעלי הדירות לא משלמים על העבודות. היזם מממן אותן מהדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר.
איך מתחילים?
בוחרים נציגות, ממנים עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ומבקשים בדיקת היתכנות. החוק קובע רוב מיוחד לאישור עסקה כזאת, ולכן כדאי לשתף את כל הדיירים מההתחלה.
מי מפקח על איכות העבודות?
מפקח בנייה מטעם בעלי הדירות, שנבחר על ידם ומשולם בדרך כלל על ידי היזם, בודק את העבודות בכל שלב.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, בפינוי בינוי, ביזמות ובעסקאות קומבינציה. יש לנו שלושה דורות של ניסיון. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח. הצוות שלנו עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
רוצים לבדוק את האפשרויות של הבניין שלכם בפרדס חנה כרכור? התקשרו ל-053-658-4252 לשיחת ייעוץ ראשונית.