תמ"א 38 בערד – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בערד – מדריך לבעלי דירות
ערד שוכנת לא הרחק מבקע ים המלח, אחד האזורים הרגישים בישראל מבחינה סיסמית, ורוב בנייני המגורים הוותיקים בה נבנו לפני שנכנסו לתוקף התקנים המחמירים לעמידות ברעידות אדמה. לכן שאלת החיזוק אינה תיאורטית כאן. תמ"א 38 נועדה בדיוק למצבים כאלה: לחזק או להרוס ולבנות מחדש בניינים ישנים, ולממן זאת באמצעות תוספת דירות. במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, ולכן בעלי דירות בערד צריכים להכיר גם את העיקרון הישן וגם את המסלול העדכני, ולהבין מה רלוונטי לבניין שלהם.
למה החיזוק חשוב במיוחד בערד
הקרבה לשבר הסורי אפריקאי הופכת את עמידות המבנים לנושא בטיחותי ממשי. בניינים ישנים רבים בעיר בנויים על עמודים או עם קירות שלא תוכננו לעומסים של רעידת אדמה, ואין בהם מרחב מוגן.
מעבר לבטיחות, חיזוק או בנייה מחדש מביאים גם שיפור ביום יום: מעלית, ממ"ד, בידוד טוב יותר מול החום והקור של המדבר, וחזית חדשה שמעלה את ערך הדירה.
תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2
בערד, שבה הבניינים נמוכים יחסית והמגרשים רחבים, הריסה ובנייה מחדש מאפשרת לרוב תכנון טוב יותר מאשר חיזוק של מבנה ישן. מצד שני, חיזוק מתאים לפעמים לבניינים שמצבם הכללי סביר והדיירים מעדיפים לא לעזוב.
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספת – הבניין נשאר עומד, מחוזק מבנית, ובדרך כלל מקבל ממ"ד לכל דירה, מעלית ושיפוץ. היזם מממן זאת מבנייה של דירות נוספות על הגג או בצמוד לבניין.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה – הבניין נהרס ונבנה מחדש, וכל בעל דירה מקבל דירה חדשה ולרוב גדולה יותר. הדיירים עוברים לדיור חלופי בזמן הבנייה.
המסלול העירוני שמחליף את תמ"א 38
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית, שבהם העירייה והוועדה המקומית קובעות אילו אזורים מתאימים לחיזוק, אילו להריסה ובנייה, וכמה זכויות אפשר להוסיף בכל מקום. העיקרון דומה – תוספת זכויות שמממנת את השדרוג – אבל ההחלטות מתקבלות ברמה העירונית ובהתאם לתכנון של השכונה כולה.
לבעלי דירות בערד זה אומר שכדאי לבדוק מול העירייה מה המדיניות שחלה על האזור שלהם, לפני שמקבלים הצעה מיזם ולפני שחותמים. הצעה שמבוססת על זכויות שלא יאושרו אינה שווה הרבה.
מה בעלי הדירות מקבלים
בחיזוק – ממ"ד, מעלית, חיזוק מבני, שיפוץ לובי וחזיתות, ולעתים מרפסת או הרחבה.
בהריסה ובנייה – דירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת, חניה ומפרט מודרני.
דיור חלופי – במסלול של הריסה ובנייה, שכר דירה לכל תקופת הבנייה.
ליווי מקצועי – עורך דין, שמאי ומפקח מטעם הדיירים, בדרך כלל על חשבון היזם.
מה בודקים בבניין ותיק בערד
לפני שמחליטים על מסלול, כדאי להבין את מצב הבניין עצמו. מהנדס מבנים בודק את השלד, את היסודות ואת סוג הבנייה, ובוחן אם הבניין בנוי על עמודים או עם קומת קרקע פתוחה, שהן נקודות תורפה ברעידת אדמה. במקביל בודקים את מצב הצנרת, הגג והרטיבות, שהם עניין נפוץ בבניינים ישנים גם באקלים יבש.
בדיקה נוספת נוגעת לקרקע ולמגרש: כמה מקום יש לתוספת בנייה, איפה אפשר להכניס מעלית, איך פותרים חניה, והאם יש תשתיות עירוניות שיצטרכו שדרוג. התשובות לשאלות האלה קובעות אם חיזוק אפשרי בכלל, או שהריסה ובנייה מחדש היא הפתרון הנכון.
מצב השלד – סדקים, קורוזיה בברזל ובטון שנפגע.
מבנה הקומות – קומת עמודים, מרפסות תלויות ותוספות שנבנו בלי תכנון.
המגרש – שטח פנוי, גישה לרכב ואפשרות לחניה.
החיים בזמן העבודות
בחיזוק הדיירים נשארים בדרך כלל בבית, ולכן ההסכם צריך להגדיר שעות עבודה, שמירה על ניקיון, הגנה על הדירות ופתרון זמני לחניה ולכניסה לבניין. בהריסה ובנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי, ואז חשוב שהתשלום יהיה מובטח בערבות ושיהיה ברור מה קורה אם הבנייה מתארכת.
בשני המקרים כדאי שיהיה איש קשר קבוע מטעם היזם, שהדיירים יכולים לפנות אליו בכל שאלה. בעיר קטנה כמו ערד, שבה השכנים מכירים זה את זה, תקשורת טובה מונעת מתחים ושומרת על אמון לאורך כל הפרויקט.
איך בוחרים יזם ואילו בטוחות לדרוש
בחירת יזם היא החלטה משותפת של הדיירים, בליווי עורך דין שמייצג רק אותם. חשוב להשוות בין כמה הצעות ולבדוק מי עומד מאחורי כל אחת מהן.
איתנות וניסיון – יכולת מימון, ליווי בנקאי וניסיון בפרויקטים דומים בפריפריה.
בטוחות – ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית לכל דירה, ערבות לשכר הדירה וביטוחים, לפי הדין וההסכם.
הבנה הנדסית – תכנון חיזוק או בנייה שמתחשב ברמת הסיכון הסיסמי ובתנאי הקרקע באזור.
שקיפות – לוחות זמנים ברורים, דיווח שוטף ומנגנון לטיפול בעיכובים.
צעדים ראשונים לבניין בערד
התחילו בשיחה עם השכנים ובבחירת נציגות. אחר כך בצעו בדיקה ראשונית של מצב הבניין, של הזכויות ושל המדיניות העירונית. רק לאחר מכן כדאי להזמין הצעות מיזמים. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקטים כאלה, ו לכן כדאי לשתף את כל בעלי הדירות מההתחלה, כולל מי שגר מחוץ לעיר ומשכיר את הדירה.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין רלוונטית בערד?
העיקרון של חיזוק או הריסה ובנייה בתמורה לזכויות נשאר רלוונטי, אבל במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים. כדאי לבדוק מול העירייה איזה מסלול חל על הבניין שלכם.
חיזוק או הריסה – מה עדיף לבניין שלנו?
זה תלוי במצב הבניין, בגודל המגרש ובזכויות שאפשר לקבל. במקרים רבים בערד הריסה ובנייה מחדש נותנת תוצאה טובה יותר, אבל רק בדיקה הנדסית ושמאית תיתן תשובה אמינה.
האם נצטרך לעזוב את הדירה?
בחיזוק בדרך כלל נשארים בדירה בזמן העבודות. בהריסה ובנייה עוברים לדיור חלופי שממומן על ידי היזם עד המסירה.
מה אם חלק מהשכנים לא מעוניינים?
החוק קובע רוב מיוחד לקידום הפרויקט ומנגנון לטיפול בסירוב בלתי סביר. לפני כן כדאי להקשיב לחששות ולתת להם מענה בהסכם.
האם הדירה החדשה תהיה רשומה על שמי?
כן. בסיום הפרויקט הדירות נרשמות על שם בעליהן, וההסכם צריך לקבוע מי אחראי לרישום ובאיזה מועד.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את הדיירים באופן אישי מהבדיקה הראשונה ועד מסירת המפתח.
רוצים לדעת אם הבניין שלכם בערד מתאים לחיזוק או להריסה ובנייה? התקשרו ל-053-658-4252 לבדיקה ראשונית.