תמ"א 38 בראש העין – מדריך לבעלי דירות
תמ"א 38 בראש העין – מדריך לבעלי דירות
בראש העין נבנו בעשורים האחרונים שכונות חדשות רבות, אבל בחלקים הוותיקים של העיר עדיין עומדים בניינים משותפים שנבנו לפני שתקני רעידות האדמה והמרחב המוגן הפכו לחובה. בעלי הדירות בהם רואים את הבנייה החדשה מסביב ומבינים שגם הבניין שלהם צריך שדרוג: ממ"ד, מעלית, חיזוק ושיפוץ. תמ"א 38 הייתה במשך שנים הכלי המרכזי לכך, אבל במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. בעיר עם ביקוש גבוה כמו ראש העין, יש לבעלי הדירות עמדה טובה במשא ומתן, בתנאי שהם מבינים את האפשרויות ובוחרים נכון את המסלול ואת היזם.
שני המסלולים של תמ"א 38
בתמ"א 38/1 הבניין הקיים מחוזק, כל דירה מקבלת ממ"ד, מותקנת מעלית והחזית משודרגת. היזם מממן את העבודות באמצעות בניית דירות נוספות על הגג או בהרחבת הבניין. הדיירים בדרך כלל ממשיכים לגור בבית בזמן העבודות.
בתמ"א 38/2 הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. כל בעל דירה מקבל דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, והיזם מממן דיור חלופי לתקופת הבנייה. בעיר עם ביקוש גבוה, מסלול כזה יכול לתת תמורה משמעותית במיוחד.
ההחלטה בין המסלולים תלויה במצב הבניין, בגודל המגרש, בזכויות ובמדיניות העירונית. לפעמים הבדיקה מראה שעדיף להצטרף לבניינים סמוכים ולקדם מתחם רחב יותר.
הבניינים הוותיקים בעיר
לצד הבתים הפרטיים, בשכונות הוותיקות של ראש העין נבנו בניינים משותפים נמוכים, רבים מהם בלי מעלית ובלי מרחב מוגן. חלקם במצב סביר, וחלקם סובלים מרטיבות, סדקים ותשתיות ישנות. בעלי הדירות בהם, רבים מהם ותיקי העיר, רוצים להמשיך לגור בשכונה אבל ליהנות מסטנדרט עכשווי.
הביקוש הגבוה לדירות בעיר הוא יתרון לבעלי הדירות האלה. דירות נוספות בבניין מחוזק או חדש נמכרות היטב, וזה מאפשר ליזם לממן את העבודות ולהציע תמורה טובה.
המסלולים העירוניים
במקום תמ"א 38 עוברות רשויות רבות למסלולים עירוניים של התחדשות עירונית. העירייה והוועדה המקומית קובעות מדיניות לפי אזורים: היכן מעודדים חיזוק, היכן עדיפה הריסה ובנייה, ומה נדרש מבחינת תשתיות, מבני ציבור וחניה.
לפני שבוחרים מסלול או יזם, כדאי לברר מה המדיניות שחלה על הבניין. בעיר שמתכננת את עצמה מחדש, ההבדל בין מסלול למסלול יכול להיות משמעותי מאוד, גם בתמורה וגם בלוחות הזמנים.
מה בעלי הדירות מקבלים
התמורה נקבעת בהסכם ותלויה במסלול ובזכויות. בעסקה רגילה בעלי הדירות לא משלמים על העבודות.
כדאי לשים לב גם לפרטים: מיקום הממ"ד, השפעת העבודות על האור והאוורור, שטח הגינה המשותפת ומקומות החניה. כל אלה צריכים להיות מוגדרים בתוכנית ובמפרט.
ממ"ד – מרחב מוגן צמוד לכל דירה.
מעלית – נגישות לדיירים ותיקים ולמשפחות עם ילדים.
תוספת שטח או דירה חדשה – הרחבה של הדירה בחיזוק, או דירה חדשה ומרווחת בהריסה ובנייה.
שדרוג הבניין – חזית, לובי, תשתיות ולעיתים חניה, לפי מה שאושר.
בחירת יזם
בעיר מבוקשת מגיעות לדיירים הצעות רבות. חשוב לא להתרשם רק מהתמורה, אלא לבדוק את החוסן הפיננסי של היזם, את חברת הגיבוי, את הבנק המלווה ואת הניסיון בפרויקטים שהושלמו.
בקשו לראות תכנון ראשוני, הערכת זכויות ולוח זמנים, והשוו בין ההצעות בעזרת עורך הדין והשמאי מטעם הדיירים. יזם רציני יסביר גם את הסיכונים ולא רק את היתרונות.
בטוחות לבעלי הדירות
בחיזוק: ערבות ביצוע, ביטוחים ומפקח הנדסי מטעם הבעלים. בהריסה ובנייה: ערבות חוק מכר לכל דירה חדשה, ערבות לשכר הדירה וביטוחים. כל ההתחייבויות צריכות להיות כתובות בהסכם, עם לוחות זמנים ופיצוי על איחורים.
חשוב במיוחד לוודא שהערבויות ניתנות בזמן הנכון: בחיזוק לפני תחילת העבודות, ובהריסה ובנייה לפני שהדיירים מתפנים. עורך הדין של הדיירים בודק את נוסח הערבויות, את תוקפן ואת התאמתן להסכם, ומוודא שהן נשארות בתוקף עד המסירה והרישום.
איך מתחילים
מתחילים בשיחה בין השכנים ובבחירת נציגות, בודקים מול העירייה את המדיניות לבניין, ממנים עורך דין לדיירים ומבקשים הצעות מכמה יזמים. החוק קובע רוב מיוחד לקידום פרויקט, ולכן חשוב לשתף את כל בעלי הדירות מההתחלה, גם את אלה שאינם גרים בבניין.
מומלץ לתעד את מצב הבניין לפני הפגישות עם היזמים: סדקים, רטיבות, בעיות בצנרת ובחשמל. התיעוד עוזר למפקח ולשמאי ומחזק את עמדת הדיירים במשא ומתן.
שאלות נפוצות
האם תמ"א 38 עדיין אפשרית בראש העין?
זה תלוי במדיניות העירונית שחלה על הבניין. כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית איזה מסלול זמין לפני שמתחילים.
חיזוק או הריסה ובנייה, מה עדיף?
בבניינים ישנים מאוד או במגרשים שמאפשרים תכנון מחדש, הריסה ובנייה נותנת לרוב תוצאה טובה יותר. בבניינים במצב סביר חיזוק יכול להספיק.
צריך לעזוב את הבית?
בחיזוק בדרך כלל לא. בהריסה ובנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי במימון היזם.
מי משלם על העבודות?
היזם, מתוך הזכויות הנוספות שהוא מקבל. בעלי הדירות לא אמורים לשלם על הבנייה.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
תמ"א 38 עוסקת בדרך כלל בבניין בודד, ופינוי בינוי במתחם של כמה בניינים עם תוכנית רחבה יותר. המדיניות העירונית קובעת לעיתים קרובות איזה מסלול עדיף.
למה קובי אלקיים נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בע"מ פועלת בתמ"א 38, פינוי בינוי, יזמות ועסקאות קומבינציה, עם שלושה דורות של עשייה. אנחנו עובדים עם חברות גיבוי ושותפים, מעמידים ערבויות ובטוחות לפי הדין וההסכם, ומלווים את בעלי הדירות באופן אישי עד מסירת המפתח.
גרים בבניין משותף ותיק בראש העין? התקשרו ל-053-658-4252 ונבדוק איזה מסלול מתאים לבניין שלכם.