מכירת דירה בבניין שנמצא בהליך פינוי בינוי

בעלי דירות בבניינים שנמצאים בהליך פינוי בינוי שואלים לא פעם אם מותר להם למכור את הדירה לפני שהפרויקט מסתיים, ומה בדיוק הם מוכרים. התשובה הקצרה היא שבדרך כלל מותר, אבל מה שנמכר הוא לא רק דירה ישנה – אלא גם הזכויות והחובות לפי ההסכם עם היזם. לכן מכירה כזו דורשת הכנה מיוחדת.

מה בעצם נמכר

כשבעל דירה חתם על הסכם פינוי בינוי, הוא התחייב כלפי היזם ולעיתים כלפי שאר בעלי הדירות, וקיבל זכות לדירה חדשה בתנאים שנקבעו. במכירה, הקונה נכנס לנעלי המוכר: הוא מקבל את הדירה הקיימת ואת הזכות לדירת התמורה, וגם את ההתחייבויות – למשל החובה לפנות את הדירה במועד שייקבע. לכן הקונה ועורך הדין שלו ירצו לקרוא את ההסכם עם היזם, את הנספחים ואת המפרט של דירת התמורה.

בדקו מה ההסכם עם היזם אומר על מכירה

הסכמי פינוי בינוי רבים כוללים הוראות לגבי העברת זכויות: חובה להודיע ליזם, חובה שהקונה יחתום על כתב הצטרפות או התחייבות לקיים את ההסכם, ולעיתים גם רישום הערת אזהרה לטובת היזם. אלה אינם כללים אחידים בחוק אלא הוראות חוזיות, ולכן כל הסכם צריך להיבדק לגופו. מכירה שלא לפי ההוראות עלולה ליצור מחלוקת מול היזם ולפגוע בעסקה.

שלב הפרויקט משפיע על הסיכון ועל המחיר

יש הבדל גדול בין בניין שבו רק נחתם הסכם ראשוני לבין פרויקט עם תוכנית מאושרת והיתר בנייה. בשלבים המוקדמים יש אי ודאות: התוכנית עלולה להשתנות, להתעכב או לא לצאת לפועל. בשלבים מתקדמים הסיכון התכנוני קטן, אבל קרוב יותר מועד הפינוי. קונים מתמחרים את הסיכון הזה, ולכן חשוב להציג להם מידע מדויק על השלב שבו הפרויקט נמצא, על בסיס מסמכים ולא על בסיס הערכות או הבטחות.

מה לגלות לקונה

כדאי להעביר לקונה, באמצעות עורכי הדין, את ההסכם עם היזם, מידע על מצב התכנון, פרטים על הבטוחות שהיזם התחייב לתת, ומידע על דיור חלופי או שכר דירה בתקופת הבנייה, אם נקבעו. אל תציגו מועדי מסירה או שווי עתידי של דירת התמורה כעובדה. אלה תלויים בגורמים רבים שאינם בשליטתכם.

מיסוי – בדיקה פרטנית

להיבטי המיסוי במכירה של דירה בפרויקט התחדשות עירונית יש כללים מיוחדים, והם תלויים במצב האישי של המוכר ובשלב העסקה. לפני החתימה כדאי לקבל ייעוץ מעורך דין או מיועץ מס, ולא להסתמך על כללי אצבע.

שיקולים למוכר

• האם משתלם למכור עכשיו, או להמתין לשלב מתקדם יותר בפרויקט?

• האם יש לכם צורך בנזילות שמצדיק מכירה לפני סיום הפרויקט?

• האם הקונה מבין שהוא עשוי להידרש לפנות את הדירה בתוך זמן מסוים?

אלה שיקולים אישיים; אין תשובה אחת נכונה, והכרעה בהם מחייבת מידע מדויק על הפרויקט.

מסמכים שכדאי לרכז לפני הפרסום

מוכר בבניין שנמצא בהליך פינוי בינוי צריך להכין, מעבר למסמכי הדירה הרגילים, גם את ההסכם החתום עם היזם וכל הנספחים שלו, כולל המפרט ותוכנית דירת התמורה אם קיימת. כדאי לבקש מעורך הדין של הבעלים או מנציגות הדיירים מידע עדכני על מצב התכנון ועל אחוז החתימות בבניין, ולשמור תיעוד של הודעות היזם לבעלי הדירות. ככל שהמידע שתציגו לקונה מתועד וברור, קל יותר לבסס אמון ולצמצם הסתייגויות. מידע חסר, לעומת זאת, יגרום לקונה לתמחר את אי הוודאות לרעתכם או לוותר על העסקה.

בשורה התחתונה

מכירת דירה בבניין שנמצא בהליך פינוי בינוי אפשרית, אבל היא מכירה של דירה ושל הסכם גם יחד. הקונה צריך לקבל תמונה מלאה ומתועדת על ההסכם עם היזם ועל שלב הפרויקט, והמוכר צריך לוודא שהוא עומד בהוראות ההסכם בנוגע להעברת זכויות. ייעוץ משפטי מוקדם הוא הדרך הבטוחה לעשות זאת נכון.

שאלות נפוצות

האם צריך הסכמה של היזם כדי למכור?

זה תלוי בהסכם. בהסכמים רבים נדרשת לפחות הודעה ליזם וחתימת הקונה על התחייבות לקיים את ההסכם. בדקו את ההוראות הספציפיות.

האם הקונה יקבל את אותה דירת תמורה?

בדרך כלל הקונה נכנס לזכויות של המוכר לפי ההסכם, כולל דירת התמורה שנקבעה. יש לוודא זאת בהסכם ובנספחים.

האם מכירה בשלב מוקדם מורידה את המחיר?

לא בהכרח, אבל קונים מתמחרים אי ודאות. ככל שהמידע על הפרויקט מבוסס יותר, קל יותר להצדיק מחיר.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.