חלופת שקד תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה בשפה פשוטה
חלופת שקד תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה בשפה פשוטה
כשתמ"א 38 התקרבה לסיומה, המחוקק חיפש דרך להמשיך לעודד חיזוק של בניינים בודדים גם בלי תוכנית ארצית. התוצאה היא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, התשפ"ב-2022, שמכונה בציבור "חלופת שקד" על שם שרת הפנים באותה תקופה. המדריך מסביר מה התיקון קובע, בהתבסס על דברי ההסבר שפרסם מינהל התכנון.
מה הרעיון המרכזי של התיקון
תמ"א 38 הייתה תוכנית ארצית שחלה ישירות על בניינים, והבקשה להיתר הוגשה מכוחה. תיקון 139 בנוי אחרת: הוא מוסיף לחוק פרק שלם (סעיפים 70א עד 70ט) שמאפשר לוועדה המקומית לאשר תוכנית לחיזוק בניין או להריסתו ובנייתו מחדש, לפי מסגרת זכויות שנקבעה בחוק עצמו. כלומר, יש צורך בתוכנית, אבל התוכנית מוגבלת לנוסחה ידועה מראש.
ארבע ת המסלולים
הריסה ובנייה על אותו מגרש – סעיף 70ב.
הריסה ובנייה עם זכויות נוספות במגרש אחר באזור – סעיף 70ג.
חיזוק, עם אפשרות לתוספות – סעיף 70ד.
חיזוק עם זכויות נוספות במגרש אחר – סעיף 70ה.
המסלולים שכוללים מגרש אחר נועדו למצבים שבהם אי אפשר או לא רצוי להעמיס את כל הזכויות על הבניין הקיים, למשל בגלל צפיפות או מגבלות תכנוניות.
אילו בניינים יכולים להיכנס לחלופה
לפי דברי ההסבר, סעיף 70א קובע תנאי סף מצטברים:
ייעוד המגרש – המגרש מיועד למגורים, כולל ייעוד מעורב.
שימוש עיקרי למגורים – לפחות מהשטח הבנוי כדין משמש למגורים או לשטחי שירות של מגורים.
גודל הבניין – לפחות שתי קומות מעל הקרקע וארבע דירות לפחות, כפי שנבנו לפי ההיתר.
מועד ההיתר – היתר שניתן לפני 1.1.1980, או בין 1.1.1980 ל-31.12.1984 בצירוף חוות דעת מהנדס שהבניין אינו עומד בתקן 413.
בניין שלא חוזק – בניין שכבר חוזק לפי היתר אינו נכלל.
מי מאשר ומה התפקיד של הרשות המקומית
התוכנית מוגשת לוועדה המקומית ומאושרת על ידה. לפי דברי ההסבר, שר הפנים רשאי בצו להעלות את שיעורי הזכויות המרביים במרחב תכנון מסוים. המשמעות היא שהיקף הזכויות עשוי להיות שונה בין ערים, ולכן לא נכון להשוות "על העיוור" בין הצעות מערים שונות.
מה ידוע על השימוש בחלופה בפועל
לפי דיווח שפורסם ביוני 2026 בהסתמך על מינהל התכנון, עד אותו מועד לא הונפק אף היתר בנייה מכוח החלופה, והמדינה לא החזיקה נתון מרוכז על מספר הפרויקטים שבתהליך, משום שהתוכניות נמצאות בסמכות הרשויות המקומיות. זה נתון חשוב לבעלי דירות: החלופה קיימת בחוק, אבל הניסיון המעשי בה עדיין מצומצם.
לדעתנו, בניין ששוקל את המסלול הזה צריך לבדוק מראש עם הוועדה המקומית את עמדתה, את לוחות הזמנים הצפויים ואת מדיניות העירייה, לפני שמתחייבים מול יזם.
למה כדאי להכיר את החלופה גם אם יש תוכנית עירונית
גם בערים שמקדמות תוכנית מחליפה, החלופה יכולה להיות רלוונטית לבניינים שנמצאים מחוץ לאזורים שהתוכנית העירונית מכסה, או לבניינים שהתוכנית לא נתנה להם פתרון מלא. בכתבה מקצועית מ-2023 ציין גורם בכיר ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהחלופה נועדה בעיקר לבניינים שנופלים "בין הכיסאות", והעריך שהיא תתאים לעד כעשרה אחוזים מהבניינים הוותיקים. זו הערכה ולא נתון מדוד, אבל היא ממחישה שהחלופה נועדה להשלים ולא להחליף את התכנון העירוני.
שאלות לשאול את הוועדה המקומית
מדיניות – האם לוועדה יש מדיניות כתובה לתוכניות לפי תיקון 139?
שיעור זכויות – האם נקבע לעיר בצו שיעור זכויות שונה מברירת המחדל שבחוק?
חפיפה – האם המגרש כלול בתוכנית אחרת שמונעת שימוש במסלול?
לוחות זמנים – מה משך הטיפול הצפוי בתוכנית כזו בוועדה?
מקורות ובדיקה
הפרטים בעמוד מבוססים על דברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה ועל דיווח מקצועי מיוני 2026. נכון למועד כתיבה. מומלץ לבדוק את הנוסח המחייב של החוק ואת מדיניות הוועדה המקומית.
שאלות נפוצות
האם חלופת שקד זהה לתמ"א 38?
לא. בתמ"א 38 הבקשה להיתר הוגשה מכוח תוכנית ארצית. בחלופה נדרשת תוכנית שהוועדה המקומית מאשרת, במסגרת נוסחת זכויות שנקבעה בחוק.
האם החלופה חלה בכל עיר?
החוק חל בכל הארץ, אבל היישום תלוי בוועדה המקומית, ובערים שיש בהן תוכנית מחליפה ייתכן שהמסלול המקומי יהיה הרלוונטי יותר. יש לבדוק לגבי המגרש הספציפי.
האם בניין של שלוש דירות יכול להיכנס לחלופה?
לפי תנאי הסף בדברי ההסבר נדרשות לפחות ארבע דירות ושתי קומות מעל הקרקע לפי ההיתר.
לבדיקה אם הבניין שלכם עומד בתנאי הסף של חלופת שקד, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב