איזה רוב בעלי דירות נדרש בתמ"א 38 חיזוק מול הריסה
איזה רוב בעלי דירות נדרש בתמ"א 38 חיזוק מול הריסה
כמעט בכל בניין יש לפחות בעל דירה אחד שמהסס. לכן השאלה "כמה חתימות צריך" היא אחת השאלות החשובות בתהליך. התשובה נמצאת בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, ובתיקונים שנעשו בו לאורך השנים. המידע נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ משפטי.
העיקרון: החלטה של כולם, או רוב ואישור המפקח
נקודת המוצא בדין היא שעבודה ברכוש המשותף דורשת הסכמה של בעלי הדירות. החוק לחיזוק בתים משותפים יוצר מנגנון שבו רוב מוגדר יכול לפנות למפקח על רישום מקרקעין, והמפקח רשאי לאשר את העבודות גם בלי הסכמת כל בעלי הדירות, אחרי שניתנה לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו.
הריסה ובנייה: מ-80% לשני שלישים
בתיקון מס' 2 לחוק, משנת 2012, נקבע שהריסה ובנייה מחדש טעונה החלטה של כל בעלי הדירות, אלא אם המפקח אישר אותה לפי תביעה של בעלי ארבע חמישיות מהדירות, שלדירותיהם צמודות ארבע חמישיות מהרכוש המשותף. בחוק ההסדרים שאושר בכנסת במאי 2023 הופחת הרוב הנדרש במסלול ההריסה והבנייה מ-80% לשני שלישים, לפי סיכומים מקצועיים שפורסמו באותה תקופה.
תנאי – הרוב המופחת חל כאשר בבניין יש לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות.
בניינים גדולים – בבניין של שש דירות ומעלה, בעל דירות שמחזיק יותר מ-30% מהדירות ייחשב כמחזיק 30% בתוספת שליש מהיתרה.
חיזוק ועיבוי – לפי אותם סיכומים, הרוב החדש בהריסה ובנייה הושווה לרוב שנדרש כבר במסלו ל החיזוק והעיבוי ובפינוי בינוי, כלומר שני שלישים.
למה יש כלל מיוחד לבעל דירות גדול
הכלל נועד למנוע מצב שבו בעל דירות אחד שמחזיק חלק גדול מהבניין קובע לבדו את התוצאה. בפועל, כשבבניין יש בעלים כזה, צריך לחשב את הרוב בזהירות לפי הנוסחה שבחוק, ולא לפי ספירה פשוטה של דירות.
רוב אינו אישור אוטומטי
גם כשיש רוב, המפקח בוחן את הבקשה. לפי הסיכומים של תיקון 2023, המפקח לא יאשר את העבודות אם העסקה אינה כדאית כלכלית, אם לא מוצע דיור חלופי בזמן הבנייה או אם אין ערבויות מתאימות, וכן כאשר לבעל הדירה המתנגד יש נסיבות אישיות מיוחדות או שהוא מבוגר או בעל מוגבלות. לכן איסוף חתימות הוא רק שלב אחד. ההסכם עצמו צריך להיות הוגן ומגובה כדי לעמוד בבחינה.
טיפים מעשיים לנציגות
ספירה נכונה – לבדוק בנסח הטאבו מי הבעלים הרשומים של כל דירה ומה החלק ברכוש המשותף.
בעלים משותפים – לברר איך נספרת דירה שיש לה כמה בעלים.
תיעוד – לשמור תיעוד מסודר של הפניות לבעלי הדירות ושל המידע שנמסר להם.
ייעוץ – להיוועץ בעורך דין שמייצג את הדיירים לפני פנייה למפקח.
דוגמאות לחישוב
הדוגמאות הבאות הן היפותטיות ונועדו להמחיש את הכללים כפי שתוארו בסיכומים המקצועיים, ולא להחליף חישוב משפטי לבניין מסוים.
בניין של 12 דירות עם 12 בעלים – שני שלישים הם 8 דירות. אם 8 בעלי דירות תומכים, ניתן לבחון פנייה למפקח.
בניין של 12 דירות שבו בעלים אחד מחזיק 6 דירות – מכאן שתמיכתו לבדה אינה מספיקה, וגם התנגדותו לבדה אינה חוסמת בהכרח.
בניין של 3 דירות – לפי הסיכומים, הרוב המופחת בהריסה ובנייה חל רק בבניין של ארבע דירות לפחות, ולכן יש לבדוק מול עורך דין איזה כלל חל.
מקורות ובדיקה
המידע מבוסס על נוסח תיקון מס' 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשע"ב-2012, כפי שפורסם באתר הכנסת, ועל סיכומים מקצועיים של חוק ההסדרים 2023. יש לבדוק את הנוסח המחייב העדכני.
שאלות נפוצות
האם צריך הסכמה של 100% מבעלי הדירות?
לא בהכרח. אם אין הסכמה של כולם, רוב שעומד בתנאי החוק יכול לפנות למפקח על רישום מקרקעין, שרשאי לאשר את העבודות.
האם הרוב נספר לפי דירות או לפי שטח?
בתיקון 2012 הרוב הוגדר הן לפי מספר הדירות והן לפי החלק ברכוש המשותף. יש לבדוק עם עורך דין את אופן החישוב לפי הנוסח העדכני.
האם הכללים האלה חלים גם על תוכניות מחליפות וחלופת שקד?
דברי ההסבר לתיקון 139 מציינים תיקון עקיף בחוק המקרקעין לעניין חיזוק בתים משותפים. יש לבדוק מול עורך דין איך הכללים חלים על המסלול הספציפי.
צריכים עזרה בבדיקת הרוב בבניין או בהכנה לפנייה למפקח? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com