ליקויים אחרי פרויקט תמ"א 38 איך מתעדים ודורשים תיקון
ליקויים אחרי פרויקט תמ"א 38 איך מתעדים ודורשים תיקון
גם פרויקט שמתנהל היטב עלול להסתיים בליקויים: סדקים, רטיבות, בעיות באיטום, תקלות במעלית או פערים בין מה שהובטח לבין מה שנבנה. השאלה היא לא רק אם יהיו ליקויים, אלא האם יש לכם כלים לדרוש את תיקונם. המדריך מתאר את השלבים המעשיים, נכון למועד כתיבה. הוא אינו מחליף ייעוץ משפטי או הנדסי.
שלב ראשון: תיעוד מצב קיים לפני העבודות
בפרויקט חיזוק, שבו הדיירים נשארים בבניין, חלק מהליקויים הם נזקים לדירות הקיימות: סדקים בטיח, רטיבות מהגג או נזק לריצוף. כדי להוכיח שנזק נגרם בגלל העבודות, צריך לדעת מה היה המצב לפניהן. לכן מומלץ לבצע תיעוד מסודר של כל דירה ושל השטחים המשותפים לפני תחילת העבודות, בצילום ובדוח כתוב, ולצרף אותו להסכם או לפרוטוקול.
שלב שני: פיקוח מטעם הדיירים בזמן הבנייה
לדעתנו, מפקח הנדסי מטעם הדיירים הוא אחד הכלים החשובים ביותר למניעת ליקויים. המפקח בודק שהעבודות מתבצעות לפי התוכניות והמפרט, ומתריע מוקדם על בעיות. כדאי לסכם בהסכם מי ממנה את המפקח, מי משלם את שכרו ומה סמכויותיו, למשל אם היזם חייב לאפשר לו גישה לאתר ולמסמכים.
בדיקות שלבים – בדיקה בשלבים קריטיים כמו יציקות, איטום וחיזוק השלד.
יומן עבודה – מעקב אחרי ההתקדמות ותיעוד חריגות.
דוחות לנציגות – דיווח שוטף לנציגות הדיירים.
שלב שלישי: מסירה מסודרת
המסירה היא הרגע שבו בודקים אם מה שהובטח אכן נבנה. בפרויקט חיזוק מוסרים בדרך כלל את התוספות לדירות ואת השטחים המשותפים. בהריסה ובנייה מוסרים דירות חדשות. בשני המקרים כדאי לבצע בדיקה של מהנדס או בודק מוסמך, ולערוך פרוטוקול מסירה שמפרט את הליקויים שנמצאו ואת לוח הזמנים לתיקון.
ליקויים נפוצים שכדאי לשים אליהם לב
אין רשימה סגורה של ליקויים, אבל יש תחומים שבהם בעיות מופיעות לעיתים קרובות בבניינים שעוברים עבודות. הרשימה הבאה מבוססת על הניסיון המקובל בענף ונועדה לעזור למקד את הבדיקה, לא לקבוע שכל פרויקט יסבול מהם.
איטום – חדירת מים מהגג, מהמרפסות החדשות או מהחיבור בין המבנה הישן לתוספת.
חיבור בין ישן לחדש – סדקים בקו המפגש בין הקירות הקיימים לבין קירות החיזוק או התוספת.
מערכות – צנרת, חשמל וניקוז שהוחלפו או חוברו מחדש.
מעלית ושטחים משותפים – התקנה, גימור ובטיחות בחדר המדרגות ובלובי.
ממ"ד – גמר, אטימות הדלת והחלון, ואוורור.
בדיקה ממוקדת של התחומים האלה במסירה, על ידי מהנדס או בודק מוסמך, מאפשרת לרשום את הליקויים בפרוטוקול כבר בשלב שבו היזם עדיין באתר ויכול לתקן בקלות יחסית.
שלב רביעי: תקופת בדק ואחריות
ההסכם צריך לקבוע תקופות בדק ואחריות לכל רכיב, ומה המנגנון לדיווח ותיקון. לגבי דירות חדשות בהריסה ובנייה, יש לבדוק עם עורך דין אם ובאיזה היקף חלות הוראות חוק המכר (דירות) בעניין תקופות בדק ואחריות, ולעגן את התקופות בהסכם בכל מקרה. ערבות בדק יכולה לתת כיסוי אם היזם אינו מתקן.
איך מדווחים על ליקוי
בכתב – לשלוח הודעה כתובה ליזם, עם תיאור הליקוי ותמונות.
במועד – לדווח בהקדם, בתוך תקופת הבדק שנקבעה.
לתעד – לשמור עותק של כל פנייה ותשובה.
לאפשר תיקון – לאפשר ליזם גישה לתיקון בזמן סביר, כפי שנקבע בהסכם.
כשהיזם לא מתקן
אם היזם אינו מתקן בתוך הזמן שנקבע, אפשר לפנות שוב בכתב, להיעזר בעורך הדין של הדיירים, ובמקרים המתאימים לממש ערבות בדק או לפנות לערכאות. חוות דעת של מהנדס שמתעדת את הליקוי ואת עלות התיקון חשובה בכל אחד מהשלבים. אין דרך לחזות מראש את תוצאת ההליך, ולכן עדיף לבנות את ההגנות כבר בשלב ההסכם.
שאלות נפוצות
האם כדאי למנות מפקח מטעם הדיירים?
לדעתנו כן. מפקח בלתי תלוי עוזר לזהות בעיות מוקדם ומשפר את עמדת הדיירים במסירה.
מה ההבדל בין נזק לדירה קיימת לבין ליקוי בתוספת?
נזק לדירה קיימת נגרם בזמן העבודות לחלק שלא נבנה מחדש. ליקוי בתוספת הוא פגם במה שהיזם בנה. ההסכם צריך להתייחס לשניהם.
כמה זמן יש לדווח על ליקוי?
זה תלוי בתקופות שנקבעו בהסכם ובדין שחל. כדאי לבדוק עם עורך דין ולדווח בהקדם.
רוצים לבנות מנגנון פיקוח ומסירה נכון לפרויקט שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com