בניין עם חנויות בקומת הקרקע והאם הוא מתאים לחיזוק
בניין עם חנויות בקומת הקרקע והאם הוא מתאים לחיזוק
בהרבה ערים ותיקות יש בניינים שבקומת הקרקע שלהם חנויות, ומעליהן דירות מגורים. בעלי הדירות בבניינים כאלה שואלים אם גם הם יכולים לחזק את הבניין, ובעלי החנויות שואלים מה יקרה לעסק שלהם. המדריך עונה על שתי השאלות, נכון למועד כתיבה. הוא אינו מחליף ייעוץ משפטי ותכנוני.
תנאי ה-70% בתיקון 139
לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (חלופת שקד), אחד מתנאי הסף הוא שלפחות 70% מהשטח הבנוי כדין בבניין משמש למגורים או לשטחי שירות של מגורים. בנוסף נדרש שהמגרש יהיה מיועד למגורים, כולל ייעוד מעורב. כלומר, בניין שרובו מגורים ויש בו חנויות בקומת הקרקע עשוי לעמוד בתנאי, ובניין שבו חלק גדול מהשטח הוא מסחר או משרדים עשוי שלא לעמוד בו.
איך מחשבים
החישוב נעשה לפי השטח הבנוי כדין, כלומר לפי היתרים. נניח בניין היפותטי שבו השטח הבנוי כדין הוא 1,000 מ"ר, מתוכם 250 מ"ר חנויות. שטח המגורים ושטחי השירות של המגורים הוא 750 מ"ר, כלומר 75%, ולכן בדוגמה הזו התנאי מתקיים. ההמחשה נועדה להבין את המבחן בלבד, וחישוב אמיתי צריך להיעשות על ידי אדריכל או מודד לפי ההיתרים.
בערים עם תוכנית מחליפה
בתוכניות מחליפות עירוניות ייתכנו כללים אחרים לגבי בניינים מעורבים, ולעיתים התוכנית קובעת הוראות מיוחדות לחזית מסחרית ברחובות מסוימים. לכן בניין מעורב צריך לבדוק קודם כל מה התוכנית החלה על המגרש קובעת.
בעלי החנויות הם בעלי דירות לכל דבר
בבית משותף, יחידה שמשמשת לעסק היא בדרך כלל "דירה" לעניין דיני הבתים המשותפים, ובעליה הם חלק מבעלי הדירות. המשמעות היא שבעלי החנויות משתתפים בהחלטות ובחישוב הרוב, וההסכם צריך להתייחס גם אליהם. כדאי לבדוק עם עורך דין את הרישום של כל יחידה בצו הבית המשותף.
החששות של בעלי העסקים
סגירה בזמן העבודות – האם העסק ייסגר, לכמה זמן, ומה הפיצוי על אובדן הכנסה.
גישה ונראות – פיגומים וגידור עלולים להסתיר את החנות ולהקשות על הגעת לקוחות.
שוכרים – אם החנות מושכרת, מה מצב חוזה השכירות ומה ההתחייבויות כלפי השוכר.
התמורה – מה מקבלת יחידה מסחרית: שדרוג חזית, הרחבה, או פיצוי כספי.
שימוש עתידי – האם התוכנית החדשה מאפשרת להמשיך את אותו שימוש מסחרי.
איך מגשרים בין האינטרסים
לדעתנו, בבניין מעורב כדאי לנהל משא ומתן נפרד ומסודר עם בעלי היחידות המסחריות, במסגרת ההסכם הכולל. האינטרסים שלהם שונים מאלה של בעלי הדירות: מבחינתם הזמן הוא כסף, והסגירה עלולה לפגוע בפרנסה. פתרונות אפשריים כוללים תזמון העבודות כך שהפגיעה בחזית תהיה קצרה, פיצוי על אובדן הכנסה לפי חוות דעת, ושילוט זמני. הסכם שמתעלם מבעלי החנויות עלול להיתקל בהתנגדות שתעכב את כל הבניין.
שאלות לשאול את היזם בבניין מעורב
תכנון החזית – איך תיראה החזית המסחרית בסוף, והאם החנויות יקבלו תוספת שטח או חלון ראווה משופר.
לוח זמנים – כמה זמן תושפע החזית המסחרית מהעבודות, ובאיזה שלב.
פיצוי – על בסיס מה יחושב הפיצוי על אובדן הכנסה, ומי יקבע אותו.
ביטוח – האם הביטוח של העבודות מכסה גם נזק למלאי ולציוד של העסקים.
תשובות ברורות לשאלות האלה מאפשרות לבעלי העסקים להחליט על בסיס מידע, ומקטינות את הסיכוי להתנגדות בשלב מאוחר.
כדאי לשתף את בעלי העסקי ם כבר בשלב הראשון של הבדיקה, ולא רק בשלב החתימה.
מקורות ובדיקה
תנאי הסף מבוססים על דברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139. ההמחשה המספרית היא היפותטית. יש לבדוק כל בניין לפי ההיתרים, צו הבית המשותף והתוכנית החלה על המגרש.
שאלות נפוצות
האם בניין עם חנויות יכול להיכנס לחלופת שקד?
כן, אם לפחות 70% מהשטח הבנוי כדין משמש למגורים ושאר תנאי הסף מתקיימים, לפי דברי ההסבר לתיקון 139.
האם בעל חנות יכול לחסום את הפרויקט?
הוא חלק מבעלי הדירות ונספר ברוב. אם יש רוב הנדרש בחוק, ההכרעה במחלוקת עוברת למפקח על רישום מקרקעין.
מי מפצה את השוכר של החנות?
זה עניין לחוזה השכירות ולהסכם עם היזם. כדאי לטפל בכך מראש, לפני תחילת העבודות.
יש לכם בניין מעורב ואתם רוצים לבדוק את האפשרויות? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב