דיירי קומת הקרקע ודיירי הקומה העליונה בפרויקט חיזוק
דיירי קומת הקרקע ודיירי הקומה העליונה בפרויקט חיזוק
בכל בניין שמתחיל לדבר על חיזוק נשמעות שתי שאלות שונות. דיירי הקומה העליונה שואלים מה יקרה כשייבנו מעליהם קומות חדשות. דיירי קומת הקרקע שואלים מה יקרה לחצר, לקומת העמודים ולפרטיות. המדריך מסביר למה האינטרסים שונים ואיך אפשר לגשר עליהם, נכון למועד כתיבה. הוא אינו מחליף ייעוץ משפטי לגבי זכויות בבניין מסוים.
למה הדירות מושפעות באופן שונה
בפרויקט חיזוק ועיבוי, התוספת נבנית בדרך כלל על הגג, ולעיתים גם בקומת העמודים או בצמוד לבניין. לכן הקומה העליונה חווה את עיקר הבנייה מעליה, וקומת הקרקע חווה את השינויים בחצר, בכניסה ובסביבה הקרובה. בהריסה ובנייה ההבדל קטן יותר, כי כל הדירות נבנות מחדש, אבל עדיין יש שאלה של מיקום הדירה החדשה.
דיירי הקומה העליונה
רעש וחדירת מים – עבודה על הגג עלולה לגרום להפרעות ולנזקי רטיבות, ולכן חשוב לסכם אמצעי הגנה ואחריות לנזקים.
הצמדות גג – אם לפי צו הבית המשותף הגג או חלק ממנו צמוד לדירה מסוימת, לבעליה יש זכויות בגג, ויש לבדוק עם עורך דין איך זכויות אלה משתקפות בהסכם.
אובדן יתרונות – נוף, שקט ופרטיות של "הקומה האחרונה" עלולים להשתנות.
דיירי קומת הקרקע
חצר צמודה – אם יש הצמדה של חצר לדירה, יש לבדוק מה קורה לשטח הזה בזמן העבודות ואחריהן.
קומת עמודים – סגירת קומת עמודים יכולה להשפיע על אור, אוורור וגישה.
פיגומים וגישה – דיירי הקרקע מושפעים במיוחד מהתארגנות האתר ומהגישה לבניין.
מה אומר החוק על דירות חדשות שנוספות
בתיקון מס' 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), משנת 2012, נקבע לגבי הריסה ובנייה שהדירות שנוספו בבנייה מחדש שייכות לבעלי הדירות בעת ביצוע העבודות, לפי חלקם ברכוש המשותף. ההוראה הזו ממחישה שהחלק ברכוש המשותף, כפי שהוא רשום, משפיע על החלוקה. לכן חשוב לבדוק את הרישום בנסח הטאבו ובצו הבית המשותף לפני שמנהלים משא ומתן על תמורות.
איך מגיעים לחלוקה הוגנת
לדעתנו, תמורה שווה לכל הדירות אינה תמיד תמורה הוגנת. כאשר דירה מסוימת נפגעת יותר, או מוותרת על הצמדה בעלת ערך, ייתכן שמוצדק לפצות אותה בהתאם. מנגד, הבדלים גדולים מדי בין הדיירים עלולים ליצור מחלוקות ולעכב את הפרויקט. הדרך המקובלת היא שמאות שבודקת את מצב כל דירה לפני ואחרי, ומשמשת בסיס לשיחה גלויה בין הדיירים.
שקיפות – כל הדיירים יודעים מה כל דירה מקבלת ולמה.
בסיס מקצועי – ההבדלים מבוססים על חוות דעת ולא על לחץ.
גילוי של היזם – לפי סיכומי חוק ההסדרים 2023, יזם נדרש לגלות לבעלי הדירות פערים מהותיים בתמורה בין בעלי דירות שונים, והפרת החובה עשויה לאפשר לבעל דירה לחזור בו מהעסקה.
כשהדיירים לא מסכימים ביניהם
מחלוקות בין דיירים הן עניין שכיח בפרויקטים של חיזוק, ולרוב הן אינן נובעות מסרבנות אלא מאינטרסים שונים. לדעתנו, כדאי לטפל בהן מוקדם: לקיים אסיפה מסודרת, להציג את חוות הדעת המקצועיות, ולאפשר לכל קבוצה להציג את חששותיה. כשהמחלוקת נמשכת, גישור על ידי גורם ניטרלי יכול לעזור לפני שמגיעים להליך מול המפקח על רישום מקרקעין. חשוב שהנציגות תייצג את כלל הדיירים ולא רק את הרוב, כי הסכם שנתפס כלא הוגן עלול להיתקל בהתנגדויות שיעכבו את כולם.
בנוסף, כדאי לתעד את ההסכמות שהושגו בין הדיירים בכתב, כדי שלא יתעוררו מחלוקות חדשות בשלב החתימה או המסירה.
טעות נפוצה
טעות נפוצה היא לנהל משא ומתן נפרד בין היזם לכל דייר בלי שהנציגות יודעת מה הובטח לכל אחד. זה פוגע באמון ועלול להוביל להתנגדויות בשלב מאוחר. נציגות שמרכזת את המידע ומבקשת שקיפות מקטינה את הסיכון הזה.
שאלות נפוצות
האם בעל דירה עם הצמדת גג יכול לחסום את הפרויקט?
ההצמדה נותנת לו זכויות שצריך להתייחס אליהן, אבל השאלה אם ההתנגדות חוסמת תלויה בדין ובהכרעת המפקח. יש להתייעץ עם עורך דין.
האם דיירי קומת הקרקע מקבלים פחות?
לא בהכרח. התמורה תלויה בתכנון ובהסכם. לעיתים דווקא קומת הקרקע מקבלת הרחבה לחצר.
מי קובע את חלוקת התמורות?
החלוקה נקבעת בהסכם בין הדיירים ליזם, ומומלץ לבסס אותה על שמאות.
רוצים לבנות חלוקת תמורות הוגנת בבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב