היטל השבחה בתמ"א 38 מול התוכניות המחליפות ותיקון 139
היטל השבחה בתמ"א 38 מול התוכניות המחליפות ותיקון 139
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית על עליית שווי מקרקעין בעקבות אישור תוכנית או הקלה. בתקופת תמ"א 38, זכויות שניתנו מכוחה נהנו מפטור מהיטל, וזה היה אחד הגורמים לכדאיות של פרויקטים רבים. עם המעבר לתוכניות מחליפות ולתיקון 139 התמונה השתנתה. המדריך מתמקד בשאלה הזו בלבד, נכון למועד כתיבה. לשאלות כלליות על היטל השבחה, כמו מי משלם ומתי, יש באתר מדריך נפרד.
מה היה בתמ"א 38
לפי דיווח מקצועי שפורסם ביוני 2026, אחד ההבדלים בין תמ"א 38 לבין התוכניות המחליפות הוא שהתוכניות המחליפות מאפשרות לרשויות לגבות היטלי השבחה, בניגוד לתמ"א 38. גם בכתבה מקצועית מ-2020 הוזכר שמעמדה של תוכנית מקומית, ובעיקר השאלה אם היא הוכנה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, השפיע על נושאים כמו היטלי השבחה והקלות במס.
מה נקבע בתיקון 139
לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, התיקון שינה את התוספת השלישית לחוק (סעיף 19(ב)(10)(א1)) וקבע פטור חלקי מהיטל השבחה. לפי דברי ההסבר, הפטור חל רק על זכויות שבגבולות הפרק החדש, וזכויות מעבר לגבולות אלה אינן פטורות. כלומר, במסלול הזה ההיטל אינו מבוטל לגמרי, אבל הוא מופחת לגבי חלק מהזכויות.
תוכניות מחליפות עירוניות
בתוכניות מחליפות, ההיטל נקבע לפי הכללים הרגילים של התוספת השלישית לחוק, ובכפוף לפטורים שחלים במקרה הספציפי. כאן חשוב לבדוק את הוראות התוכנית ואת מדיניות העירייה. לפי דיווחים מתקופת המעבר, השאלה אם תוכנית התחדשות פטורה מהיטל הגיעה לדיון בוועדות התכנון, ובמקרה אחד שדווח ועדה מחוזית אף קבעה שההכרעה בשאלה אינה בסמכותה.
למה זה משנה לדיירים
גם כשהיזם הוא שמשלם את ההיטל בפועל לפי ההסכם, ההיטל נכנס לחישוב הכלכלי של הפרויקט. היטל גבוה יותר עשוי להקטין את מה שהיזם מוכן לתת לדיירים, או להפוך פרויקט לפחות כדאי. לכן כשמשווים הצעה ישנה מתקופת תמ"א 38 להצעה חדשה, צריך לבדוק אם ההנחות לגבי ההיטל עדיין נכונות.
מי משלם – לבדוק בהסכם מי נושא בהיטל ובאיזה שלב.
הערכה מוקדמת – לבקש מהיזם להציג את ההנחה לגבי גובה ההיטל בתחשיב.
סיכון שינוי – לסכם מה קורה אם השומה בפועל גבוהה מההערכה.
שומה וערעור – לבדוק מי מטפל בהשגה או בערעור על השומה, אם יידרש.
היטל השבחה אינו מס שבח
בעלי דירות מבלבלים לעיתים קרובות בין שני התשלומים. היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בגין עליית שווי שנובעת מתוכנית, מהקלה או מהיתר לשימוש חורג. מס שבח הוא מס שמשולם למדינה לפי חוק מיסוי מקרקעין, בגין רווח ממכירת זכות במקרקעין. בפרויקט חיזוק שני הנושאים עשויים לעלות: מס שבח על מכירת זכויות הבנייה ליזם, והיטל השבחה על הזכויות שהתוכנית הוסיפה. כל אחד מהם נבחן לפי חוק אחר ולפי פטורים אחרים, ולכן תשובה לגבי אחד מהם אינה תשובה לגבי השני.
לכן כשמקבלים הצעה מיזם, כדאי לבקש ממנו לפרט בנפרד את ההנחות שלו לגבי כל אחד מהתשלומים, ולבדוק אותן עם שמאי ויועץ מס מטעם הדיירים.
דוגמה עקרונית
נניח שני פרויקטים זהים, אחד מתקופת תמ"א 38 ואחד בתוכנית מחליפה שבה נגבה היטל. בפרויקט השני, חלק מהרווח של היזם מופנה להיטל. כדי לשמור על כדאיות, היזם עשוי לבקש יותר זכויות, לתת פחות תוספות לדיירים או לוותר על הפרויקט. זו המחשה עקרונית בלבד, ואינה מבוססת על נתונים של פרויקט אמיתי.
מקורות ובדיקה
המידע מבוסס על דברי ההסבר של מינהל התכנון לתיקון 139, על דיווח מקצועי מיוני 2026 ועל כתבה מקצועית מ-2020. החישוב של היטל השבחה הוא עניין לשמאי, ויש לבדוק כל מקרה לגופו.
שאלות נפוצות
האם בעלי הדירות ישלמו היטל השבחה בפרויקט חיזוק?
זה תלוי במסלול, בפטורים החלים ובהסכם עם היזם. מקובל שהיזם נושא בהיטל, אבל יש לוודא זאת בה סכם.
האם בחלופת שקד אין היטל השבחה?
לפי דברי ההסבר, נקבע פטור חלקי בלבד, החל על זכויות שבגבולות הפרק החדש.
איך יודעים מה יהיה גובה ההיטל?
רק שומה של שמאי הוועדה המקומית קובעת את הסכום. אפשר לבקש הערכה מוקדמת משמאי מטעם הדיירים.
רוצים להבין איך היטל ההשבחה משפיע על הצעה שקיבלתם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב