< Back

ממ"ד מעלית ומרפסת בתמ"א 38 אילו תוספות מקובל לבקש

Q: האם ממ"ד הוא חובה בכל פרויקט חיזוק?

במסלול החיזוק לפי תיקון 139 התוכנית צריכה לקבוע מרחב מוגן לכל דירה או מרחב מוגן קומתי, אלא אם ניתן פטור. בתוכנית עירונית מחליפה יש לבדוק מה נקבע בהוראות התוכנית.

Q: האם היזם חייב להתקין מעלית?

החוק לא מחייב זאת. מעלית מופיעה ברשימת שירותי הבנייה, אבל ההתקנה תלויה בתכנון ובהסכם.

Q: מה ההבדל בין ממ"ד לממ"ק?

ממ"ד הוא מרחב מוגן בתוך הדירה. ממ"ק הוא מרחב מוגן קומתי, משותף לכמה דירות באותה קומה.

Q: מי מחליט אילו תוספות יקבלו הדיירים?

המסגרת נקבעת בתוכנית ובהיתר, והחלוקה בין הדירות נקבעת במשא ומתן ובהסכם. על הרוב הנדרש בין בעלי הדירות ראו איזה רוב בעלי דירות נדרש.

Q: מה עושים אם התוספות שנבנו לא תואמות את ההסכם?

מתעדים, פונים ליזם בכתב ופועלים לפי מנגנון הבדק. פירוט בליקויים אחרי פרויקט תמ"א 38.

בפרויקט חיזוק בניין, שלוש התוספות שהדיירים מבקשים כמעט תמיד הן ממ"ד, מעלית ומרפסת (בדרך כלל כחלק מהרחבת הדירה). במסלול החיזוק של תיקון 139 (חלופת שקד) הממ"ד הוא דרישה של התוכנית עצמה. מעלית ומרפסת נקבעות לפי התכנון ולפי ההסכם עם היזם. חיזוק, הרחבת דירות והתקנת מעלית מופיעים גם ברשימת "שירותי הבנייה" בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן לבחירת התוספות יש גם השלכות מס.

המדריך עובר על כל תוספת: מה נקבע בחוק, מה נתון למשא ומתן, ומה כדאי לכתוב בהסכם.

המצב התכנוני היום, בקצרה

תמ"א 38 פקעה ב-29.8.2024 בערים שלא קידמו תוכנית מחליפה, ובשאר הערים לכל המאוחר ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים מקודמים היום בעיקר בשני מסלולים: חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) ותוכניות מחליפות עירוניות. המסלול שחל על הבניין קובע מה חובה ומה נתון למשא ומתן, ולכן זו השאלה הראשונה שצריך לברר. סקירה של המסלולים נמצאת במדריך תמ"א 38.

ממ"ד: חובה במסלול החיזוק

לפי מסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, אחת המטרות המקוריות של תמ"א 38 הייתה להוסיף לבניינים ישנים ממ"דים, לצד החיזוק מפני רעידות אדמה. בתיקון 139 הדרישה מפורשת: תוכנית במסלול החיזוק צריכה לקבוע מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור, או מרחב מוגן קומתי, אלא אם ניתן פטור לפי חוק ההתגוננות האזרחית. במסלול ההריסה והבנייה מחדש, לפי דברי ההסבר לתיקון, שטח הבנייה של המרחב המוגן נכלל בתוך תוספת השטח המותרת ואינו בא מעבר לה.

כלומר, השאלה היא בדרך כלל לא "האם יהיה ממ"ד", אלא איך הוא ייבנה. את הנקודות האלה כדאי לסכם בכתב:

מיקום – היכן ימוקם הממ"ד בדירה ואיזה קיר או חלון ייפתחו לחיבור.
גודל וגמר – שטח, ריצוף, טיח, נקודות חשמל ותקשורת והכנה למיזוג.
ממ"ד או מרחב קומתי – אם התכנון מאפשר רק מרחב מוגן קומתי, מה המשמעות לדירה שלכם.
שיקום פנימי – מי מתקן את מה שנפגע בתוך הדירה בזמן החיבור, ובאיזה לוח זמנים.

מעלית: תלויה בתכנון

בתיקון מס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין (2008), שעיגן את הטבות המס של תמ"א 38, "התקנת מעלית בבניין" מופיעה ברשימת שירותי הבנייה שהיזם יכול לתת לדיירים בתמורה לזכויות הבנייה. החוק לא מחייב להתקין מעלית. בפועל זו שאלה תכנונית: האם יש מקום לפיר בתוך חדר המדרגות, או שנדרש פיר חיצוני, ואיך הוא משפיע על הדירות הסמוכות.

מיקום הפיר – פנימי או חיצוני, ומה נלקח מהשטח המשותף או מהדירות.
עצירות – האם המעלית עוצרת בכל קומה או רק בחצאי קומות.
נגישות – האם גם הכניסה לבניין תונגש, ולא רק הקומות.
תחזוקה – מי משלם על תחזוקה ושירות בשנים הראשונות ואחריהן.

מרפסת והרחבת הדירה

הרחבת יחידות הדיור הקיימות מופיעה אף היא ברשימת שירותי הבנייה בחוק. לפי אתר כל זכות, ההרחבה שנחשבת חלק משירותי הבנייה היא עד 25 מ"ר מעבר לגודל הדירה הקודם. מרפסת היא בדרך כלל חלק מאותה תוספת שטח, ואין בחוק זכות אוטומטית למרפסת. היא תלויה בזכויות שבתוכנית, בתכנון החזית ובהסכמה עם היזם.

שאלות שכדאי לברר לגבי מרפסת:

מה גודלה, והאם כל הדירות מקבלות מרפסת באותו גודל.
האם המרפסות בנויות זו מעל זו, ואיך זה משפיע על האור בדירות התחתונות.
האם המרפסת נכללת בתוספת השטח לדירה או נוספת עליה.

מה עוד מקובל לכלול בהסכם

מעבר לשלוש התוספות המרכזיות, הסכמים בפרויקטי חיזוק כוללים לרוב גם:

חיזוק המבנה – זו מטרת הפרויקט, והוא חייב להיעשות לפי התקן ובפיקוח מהנדס.
שיפוץ ועיצוב – חזית, לובי וחדר מדרגות. "עיצוב המבנה ושיפוצו" מופיע ברשימת שירותי הבנייה שבחוק.
חניה – לפי כל זכות, גם חניה נכללת בשירותי הבנייה, אבל האפשרות תלויה במגרש ובתוכנית.
מפרט טכני – נספח מחייב שמפרט את החומרים ואת רמת הגמר.
ערבויות ובדק – בטוחות לדיירים ותקופות אחריות. ראו ערבות בדק בפרויקט התחדשות עירונית.

מתי תוספת עלולה ליצור חבות מס

הפטור ממס שבח לדיירים בחיזוק מבוסס על כך שהתמורה ניתנת כשירותי בנייה מהרשימה שבחוק. לפי כל זכות, אם הדייר מקבל כסף או הטבה שוות כסף, או שדרוגים שאינם ברשימה (הדוגמה שם היא בריכת שחייה), עלולה לחול חבות במס שבח. לפני שמבקשים תוספת חריגה, כדאי לבדוק עם יועץ מס איך היא תשפיע. הרחבה במיסוי לדיירים בתמ"א 38.

צ'קליסט לפני חתימה

לברר באיזה מסלול תכנוני מקודם הבניין ומה התוכנית מחייבת.
לקבל תוכנית דירה מוצעת עם מיקום ממ"ד, מרפסת ותוספת שטח.
לוודא שהמפרט הטכני מצורף להסכם כנספח מחייב.
לברר את פתרון המעלית: מיקום, עצירות ותחזוקה.
להשוות בין הדירות בבניין: מי מקבל מה, ולמה.
לבדוק השלכות מס של כל תוספת שאינה ברשימת שירותי הבנייה.
לקבוע בהסכם ערבויות, בדק ולוח זמנים.

טעויות נפוצות

להתמקד בגודל המרפסת ולשכוח את מיקום הממ"ד, שמשפיע יותר על חלוקת הדירה.
להסתפק בהבטחה בעל פה למעלית בלי פתרון תכנוני מוכח.
לא לצרף מפרט טכני ולגלות בסוף הדרך שרמת הגמר שונה מהצפוי.
לבקש פיצוי כספי במקום תוספות בלי לבדוק את השלכות המס.
להניח שכל הדירות יקבלו אותו דבר, כשבפועל התכנון שונה בין קומות.

שאלות נפוצות

האם ממ"ד הוא חובה בכל פרויקט חיזוק?