ערבות בדק בפרויקט התחדשות עירונית ותקופות הבדק בחוק
ערבות בדק בפרויקט התחדשות עירונית ותקופות הבדק בחוק
קיבלתם את הדירה החדשה – אבל העבודה עדיין לא הסתיימה. ליקויים מתגלים לעתים רק אחרי חורף ראשון, אחרי שימוש במערכות או אחרי כמה שנים. חוק המכר קובע תקופות בדק ואחריות, ובפרויקטים של התחדשות עירונית נהוג לבקש גם ערבות בדק שתבטיח שהתיקונים אכן יבוצעו.
מה זו תקופת בדק
לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, "תקופת בדק" היא תקופה הקבועה בתוספת לחוק, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. במהלכה, אם מתגלה אי-התאמה, המוכר נחשב כמי שלא קיים את חיוביו, אלא אם הוכיח שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. כלומר, בתקופת הבדק נטל ההוכחה נוח יותר לקונה.
התקופות שבתוספת לחוק
נכון למועד כתיבה, התוספת לחוק קובעת בין השאר:
ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
ליקוי בריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
ליקוי בפיתוח חצר, כולל שקיעות ומערכות בחצר – שלוש שנים.
כשל במרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.
כשל במערכות צנרת, לרבות נזילות – ארבע שני ם.
כשל באיטום המבנה, לרבות גגות וחללים תת-קרקעיים – ארבע שנים.
סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית – שנה אחת.
תקופת אחריות ואי-התאמה יסודית
אחרי תקופת הבדק מתחילה "תקופת אחריות" של שלוש שנים. בה, הקונה צריך להוכיח שמקור אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים. לגבי "אי-התאמה יסודית" – כזו שבחלקים הנושאים של הבניין ונוגעת ליציבותו ולבטיחותו – החוק קובע תקופה של 20 שנים מהעמדת הדירה לרשות הקונה, ואף לאחר מכן אם הקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
למה צריך ערבות בדק
החוק קובע חובות, אבל לא מבטיח שהמוכר יהיה קיים ופעיל כשתצטרכו אותו. לכן, בפרויקטים של התחדשות עירונית, נהוג שבעלי הדירות מבקשים מהיזם ערבות בדק – ערבות שאפשר לממש אם היזם לא מתקן ליקויים בתקופת הבדק. זו דרישה חוזית, והיקפה ומשכה נקבעים במשא ומתן. אין לה גובה קבוע בחוק, ולכן לא נציין כאן שיעורים.
מה לבדוק בערבות בדק
מי מנפיק אותה, ולטובת מי – כל בעל דירה או נציגות.
תקופת התוקף ביחס לתקופות הבדק בחוק.
התנאים למימוש: האם נדרשת חוות דעת מהנדס, ומה מסלול ההכרעה במחלוקת.
האם היא מכסה גם את הרכוש המשותף, כמו גג, לובי ומערכות.
איך פועלים כשמתגלה ליקוי
לפי סעיף 4א לחוק, הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמה שניתן היה לגלות במסירה אם הודיע עליה בתוך שנה, ועל אי-התאמה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה אם הודיע בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה. לפי סעיף 4ב, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן בתוך זמן סביר. לכן כדאי להודיע בכתב, לתעד ולשמור העתקים.
ומה עם רוכשים חדשים בפרויקט
גם רוכשי הדירות החדשות שהיזם מכר נהנים מתקופות הבדק שבחוק. לדעתנו, תיאום בין בעלי הדירות הוותיקים לבין הרוכשים החדשים בנושא ליקויים ברכוש המשותף חוסך כפילויות ומחזק את עמדת הבניין מול היזם.
תיעוד במסירה
פרוטוקול מסירה מפורט, רצוי בליווי מהנדס או בודק מטעמכם.
צילומים של הדירה ושל הרכוש המשותף.
הוראות התחזוקה והשימוש – החוק מחייב את המוכר למסור אותן.
ערבות בדק מול ערבות חוק המכר
חשוב לא לבלבל: ערבות חוק המכר מבטיחה החזר כספים בנסיבות של קריסה או מניעה מוחלטת, ואינה מיועדת לליקויים. ערבות בדק, לעומת זאת, נועדה בדיוק לליקויים שמתגלים אחרי המסירה. לכן, לדעתנו, גם רוכשים חדשים בפרויקט יכולים לשקול לבקש בטוחה ייעודית לתקופת הבדק, אם הדבר אפשרי במשא ומתן.
תחזוקה שוטפת והשפעתה על הבדק
החוק קובע שבתקופת הבדק המוכר אחראי לאי-התאמה, אלא אם הוכיח שהיא נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. לכן חשוב לשמור על הוראות התחזוקה שנמסרו, לתעד טיפולים במערכות המשותפות, ולהימנע משינויים שעלולים להיחשב כגורם לליקוי. נציגות בית פעילה מקלה מאוד על הטיפול בליקויים ברכוש המשותף.
שאלות נפוצות
האם ערבות בדק קבועה בחוק?
לא. החוק קובע תקופות בדק ואחריות, וערבות הבדק היא בטוחה חוזית שמוסכמת בהסכם.
מתי מתחילה תקופת הבדק?
לפי החוק, בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.
מה אם היזם מתקן שוב ושוב את אותו ליקוי?
לפי סעיף 4ב, אם הליקוי חזר אחרי תיקון בתוך שנתיים, או שתיקון דחוף לא בוצע בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן והמוכר יישא בהוצאות.
המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי או הנדסי. לבדיקת הבטוחות בשלב המסירה, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.