זכויות בנייה על הגג ובשטח המשותף: למי הן שייכות ואיך מנצלים אותן אחרי תמ"א 38
בקצרה: גג הבניין, חדר המדרגות והחצר הם ככלל רכוש משותף של כל בעלי הדירות, אלא אם חלק מהם הוצמד בתקנון לדירה מסוימת. לכן מי שרוצה לבנות על הגג או למכור את זכויות הבנייה בו צריך לבדוק קודם מה רשום בתקנון ומה מאפשרת התוכנית שחלה על המגרש. מאז שתמ"א 38 פקעה, הבדיקה הזו חשובה עוד יותר, כי המסלולים לניצול הזכויות השתנו.
המדריך הזה מתמקד בגג ובשטחים המשותפים. לתמונה המלאה על תמ"א 38 ועל מה שבא אחריה, ראו המדריך המלא לתמ"א 38.
גג, חדר מדרגות וחצר: רכוש משותף מול הצמדה
לפי כל זכות, רכוש משותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין חוץ מהחלקים שרשומים כדירות. זה כולל את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, היסודות, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים ומתקני המים והחימום. לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף. אם התקנון לא קובע אחרת, החלק הזה יחסי לשטח הדירה ביחס לשטח הדירות האחרות.
בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים מהרכוש המשותף, למשל הגג, יוצמד לדירה אחת. מרגע שחלק הוצמד, הוא כבר לא רכוש משותף. יש חלקים שאי אפשר להצמיד: חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות.
המשמעות המעשית: לפני כל שיחה על הגג צריך להוציא נסח רישום ואת התקנון הרשום. כך בודקים אם הגג, כולו או חלקו, הוצמד לדירה מסוימת, או שהוא שייך במשותף לכולם. מי ש"תמיד השתמש" בגג לא הופך בגלל זה לבעלים שלו.
מי רשאי לבנות ובאיזה רוב
תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין, משנת 1995, הוסיף לחוק סימן בשם "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה". לפי סעיף 71ב, בעלי שלושה רבעים מהדירות, שלהם שני שלישים מהרכוש המשותף, רשאים להחליט על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת לצורך הרחבתה. הם רשאים גם להחליט על חלוקת זכויות הבנייה שנדרשות לכך. לצד הכלל הזה נקבעו כמה הגנות:
אי אפשר לקבל החלטה שפוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של בעלי דירות אחרים.
בעל דירה שדירתו הורחבה ייחשב כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבניין.
מי שדירתו מורחבת בשיעור גבוה מחלקו ברכוש המשותף חייב בתשלומי איזון. אם אין הסכמה על הסכום, הוא נקבע בידי שמאי מקרקעין שמונה בהסכמה.
בעל דירה שמתנגד וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו רשאי לפנות למפקח על רישום מקרקעין בתוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.
בתקנון מוסכם אפשר לקבוע שהוראות הסימן הזה לא יחולו על הבניין.
שימו לב: הסעיף עוסק בהרחבה של דירה קיימת. בנייה של דירה חדשה על הגג, או מכירת הזכויות ליזם, היא לא "הרחבה". ההסכמה שנדרשת במקרים האלה תלויה בתקנון, ברישום ובנסיבות, וזו שאלה לעורך דין מקרקעין לפני שמתחילים במשא ומתן. בכל מקרה, גם הסכמה של כל השכנים לא מחליפה היתר בנייה מהוועדה המקומית, שנבחן לפי התוכנית החלה על המגרש.
מכירת זכויות לגג: הרחבת דירה מול מכירה ליזם
בפועל, רוב הבקשות לנצל את הגג מגיעות באחת משתי צורות. ההבדל ביניהן משפיע על הרוב הנדרש, על חלוקת התמורה ועל הסיכונים.
הרחבת דירה של בעל דירה בבניין
בעל הדירה העליונה מבקש לבנות על הגג כדי להגדיל את דירתו. במצב כזה חל המנגנון של סעיף 71ב, כולל תשלומי איזון לשכנים. אם מדובר בהרחבת דירת מגורים, כדאי לבדוק גם את הפטור שמוסבר במדריך פטור מהיטל השבחה בהרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר.
מכירת זכויות ליזם או לרוכש
בעלי הדירות מוכרים לצד שלישי את הזכות לבנות דירה אחת או יותר על הגג, ולפעמים מקבלים בתמורה גם שיפוץ של הבניין. כאן חשוב לקבוע בהסכם מי מגיש את הבקשה להיתר, מי נושא באגרות ובהיטלים, מה קורה אם ההיתר לא מתקבל, ואיך מתחלקת התמורה בין בעלי הדירות. כשהגג הוא רכוש משותף, לכל בעל דירה יש בו חלק, ולכן החלוקה צריכה להיות מוסכמת וכתובה.
רשימת בדיקה לפני שמוכרים או בונים
נסח רישום ותקנון: האם הגג משותף או מוצמד לדירה מסוימת.
מידע תכנוני מהוועדה המקומית: אילו זכויות בנייה קיימות בתוכנית ואילו כבר נוצלו.
האם יש בעיר תוכנית מחליפה לתמ"א 38, ומה היא מאפשרת לבניין שלכם.
רוב והסכמות: מי צריך לחתום, ובאיזה רוב.
חלוקת התמורה ותשלומי איזון בין בעלי הדירות.
היטל השבחה ומס שבח: מי משלם ומתי.
בטוחות: מה הדיירים מקבלים אם הבנייה נעצרת באמצע.
מה השתנה עם פקיעת תמ"א 38
תמ"א 38 אפשרה לקבל זכויות בנייה בבניין בתמורה לחיזוקו, ובמקרים רבים הזכויות האלה מומשו על הגג. לפי דיווח מיוני 2026 שהתבסס על תשובת מינהל התכנון, התוכנית פקעה סופית בכל הארץ ב-18 במאי 2026, ואי אפשר עוד להגיש לפיה בקשות להיתר. לפי אותו דיווח, מתוך 18 מרחבי תכנון שבהם הוארכה התוכנית עד אותו מועד, בשמונה אושרה תוכנית מחליפה.
מינהל התכנון הזכיר גם מסלולים אחרים, כמו תוכניות מפורטות בסמכות הוועדה המקומית ופינוי בינוי. כלומר, השאלה "כמה אפשר לבנות על הגג" נבחנת היום לפי התוכנית שחלה בעיר ובמגרש, ולא לפי תמ"א 38. את התאריכים המלאים תמצאו במדריך מתי פקעה תמ"א 38. על הערים שיש בהן חלופה ראו תוכנית מחליפה לתמ"א 38. הסבר על המסלול הקלאסי של חיזוק ועיבוי נמצא במדריך תמ"א 38/1.
היטל השבחה ומס על מכירת זכויות
היטל השבחה משולם לרשות המקומית כשתוכנית, הקלה או שימוש חורג מעלים את שווי הנכס. לפי כל זכות, שיעורו בדרך כלל מחצית מההשבחה, והוא מוטל על בעל הנכס או על החוכר לדורות. בדרך כלל הוא נגבה כשהנכס נמכר, אבל הוא מחושב לפי מועד אישור התוכנית ולא לפי מועד המכירה.
מס שבח מוטל על מי שמוכר זכות במקרקעין ומרוויח רווח ריאלי. לפני שחותמים על מכירת זכויות בגג, כדאי לקבל חוות דעת של יועץ מס: איך העסקה תסווג, מה המס הצפוי, והאם חל פטור במקרה שלכם. גם כשהחבות לפי החוק היא שלכם, ההסכם יכול לקבוע מי נושא בתשלום בפועל, ולכן חשוב לכתוב את זה במפורש.
דירת גג בפרויקט פינוי בינוי
בפינוי בינוי הבניין כולו נהרס, וגם הזכויות בגג נכנסות לחישוב. בעל דירה שהגג מוצמד לדירתו, או שבנה עליו בהיתר, ירצה שההסכם ייתן לזה ביטוי. אין נוסחה אחת: התמורה נקבעת במשא ומתן ובשמאות. כדאי לבקש מהשמאי מטעם הדיירים להתייחס במפורש לזכויות המוצמדות. ראו גם האם כל הדיירים מקבלים אותה תמורה בפינוי בינוי.
טעויות נפוצות
להניח שהגג "שייך" לדירה העליונה בלי לבדוק בתקנון ובנסח.
להתחיל בעבודות לפני שהתקבל היתר בנייה.
לחתום על מכירת זכויות בלי לקבוע מה קורה אם ההיתר לא מתקבל.
להסתמך על זכויות לפי תמ"א 38, שכבר אי אפשר לממש בבקשה חדשה.
לא להגדיר מראש מי משלם היטל השבחה ומס שבח.
לחלק את התמורה בין השכנים בעל פה, בלי מסמך חתום.
שאלות נפוצות
האם הגג שייך לבעל הדירה העליונה?
לא בהכרח. ככ לל, הגג הוא חלק מהרכוש המשותף, אלא אם הוצמד בתקנון לדירה מסוימת. בודקים את זה בנסח ובתקנון הרשום.
איזה רוב צריך כדי להרחיב דירה על חשבון הרכוש המשותף?
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, צריך בעלים של שלושה רבעים מהדירות, שלהם שני שלישים מהרכוש המשותף. ההחלטה לא יכולה לפגוע בזכויות הבנייה היחסיות של האחרים, ותקנון מוסכם יכול לקבוע שהסימן לא יחול.
שכן מתנגד להרחבה. מה הוא יכול לעשות?
בעל דירה שטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו רשאי לפנות למפקח על רישום מקרקעין בתוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה. המפקח רשאי לבטל את ההחלטה, לשנות אותה או להתנות אותה בתנאים, למשל בתשלומי איזון.
אפשר עדיין לבנות על הגג לפי תמ"א 38?
לא בבקשה חדשה. לפי הדיווח שהתבסס על מינהל התכנון, התוכנית פקעה סופית ב-18 במאי 2026. היום בודקים מה מאפשרת התוכנית שחלה על המגרש, כולל תוכנית מחליפה אם אושרה בעיר.
מי משלם היטל השבחה כשמוכרים זכויות בגג?
החבות היא של בעל הנכס או של החוכר לדורות. ההסכם עם הרוכש יכול לקבוע מי נושא בתשלום בפועל, ולכן חשוב לכתוב את זה בהסכם.
כדאי למכור זכויות בגג או לחכות להתחדשות של הבניין כולו?
אין תשובה אחת. זה תלוי בתכנון באזור, במצב הבניין ובמה שמוצע לכם. לפני שמוכרים, כדאי לברר בוועדה המקומית אם יש תכנון להתחדשות באזור, ולהשוות בין המסלולים בעזרת שמאי ועורך דין.
רוצים לדעת מה אפשר לעשות עם הגג או עם הזכויות בבניין שלכם? לבדיקה ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com
מקורות
משפטים (האוניברסיטה העבר ית) – מאמר על זכויות בנייה, כולל סעיף 71ב לחוק המקרקעין
מרכז הנדל"ן – תמ"א 38 פקעה סופית (10.6.2026, על בסיס תשובת מינהל התכנון)
עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.