איך מחשבים החזר חודשי משכנתא ומה אפשר לשנות לפני שבוחרים דירה
עודכן: לפני 5 ימים
קיבלתם סכום חודשי ממחשבון או מהצעה ראשונית, ואתם לא בטוחים ממה הוא מורכב ואם הוא מתאים לכם. השאלה איך מחשבים החזר חודשי משכנתא היא שאלה על ההחלטות שעומדות מאחורי הסכום.
ההחזר נקבע מחמישה גורמים: סכום ההלוואה, התקופה, הריבית, ההצמדה ויחס ההחזר להכנסה. שלוש החלטות בידיכם: גובה ההון העצמי, אורך התקופה ותמהיל המסלולים. הריבית והמדד נקבעים בשוק.
המשמעות היא שההחזר אינו סכום שנקבע מראש. הוא תוצאה של בחירות, ומי שמבין אותן לפני שהוא בוחר דירה יכול לבדוק מראש אם ההחזר מתאים ליכולת שלו. בסוף המדריך תמצאו רשימת בדיקה לפני התחייבות.
מה מרכיב את ההחזר החודשי
כל החזר חודשי מורכב מחלק שמחזיר את הקרן ומחלק שהוא ריבית. במסלולים צמודים נוספים לכך גם הפרשי הצמדה. חמשת הגורמים קובעים את היחס בין החלקים האלה ואת גובה הסכום הכולל.
הטבלה מפרידה בין מה שבידיכם לבין מה שהשוק קובע. היא גם מראה מה קורה כשטועים בכל גורם.
גורם | מה הוא משפיע | בשליטתכם? | מה קורה אם טועים |
|---|---|---|---|
סכום ההלוואה | ככל שהסכום גבוה יותר, ההחזר גבוה יותר | במידה רבה, דרך ההון העצמי | ההחזר עלול לעלות על היכולת |
תקופה | תקופה ארוכה מפחיתה את ההחזר החודשי | כן | תקופה ארוכה מגדילה את סך הריבית הכולל |
ריבית | קובעת כמה עולה הכסף | לא, אך אפשר לבחור בין קבועה למשתנה | ריבית משתנה עלולה להעלות את ההחזר |
הצמדה | קובעת אם היתרה מתעדכנת עם המדד | חלקית, דרך תמהיל המסלולים | עליית מדד מגדילה את ההחזר ואת היתרה |
יחס החזר להכנסה | קובע כמה מרווח נשאר בהכנסה | בעקיפין, דרך סכום ההלוואה | החזר גבוה מדי משאיר מעט מרווח להוצאות בלתי צפויות |
סכום ההלוואה: למה מחשבים על ההלוואה ולא על מחיר הדירה
ההחזר מחושב על סכום ההלוואה בלבד. מי שמחשב אותו על מחיר הדירה מקבל תמונה מוטעית, כי ההון העצמי מקטין את ההלוואה ואיתה את ההחזר.
מגבלת המימון של בנק ישראל קובעת איזה חלק מהדירה אפשר לממן. נכון למועד הפרסום, לפי הוראה 329 של הפיקוח על הבנקים (גרסה 04/25), מגבלת המימון היא עד 75% בדירה יחידה ועד 70% בדירה חליפית. את החלק שהבנק אינו רשאי לממן מממן הרוכש מהון עצמי. השיעור לדירה להשקעה (50%) מבוסס על גרסת 2016 של ההוראה, ולכן יש לוודאו במיוחד מול בנק ישראל. הנוסח המחייב והעדכני נמצא באתר בנק ישראל.
כדי לראות את ההשפעה בפועל, כדאי לבנות תרחישי "מה אם": לחשב את ההחזר פעם עם הון עצמי מסוים ופעם עם הון גבוה יותר, ולהשוות. כך רואים כמה כל תוספת הון מקלה על ההחזר, ולא רק מנחשים. זהו כלי עבודה להבנה ולא המלצה.
הוצאות נלוות לרכישה, כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ועלויות מעבר, בדרך כלל אינן נכללות בהלוואה. לכן צריך להקצות להן הון נפרד, ולוודא זאת מול הבנק. למי שבודק רכישה בפעם הראשונה, מדריך קניית דירה מרכז את השלבים שמסביב להחלטה.
תקופת ההלוואה: החזר נמוך יותר מול עלות כוללת גבוהה יותר
תקופה ארוכה מפזרת את ההחזר על יותר חודשים, ולכן ההחזר החודשי יורד. אבל הריבית נצברת על פני זמן רב יותר, ולכן סך הריבית הכולל גדל.
דוגמה להמחשה, ללא מספרים: שני לווים לוקחים אותה הלוואה באותה ריבית. הראשון בוחר תקופה קצרה, משלם יותר בכל חודש ופחות בסך הכול. השני בוחר תקופה ארוכה, משלם פחות בכל חודש ויותר בסך הכול.
השאלה אינה איזו תקופה טובה יותר, אלא איזה שילוב של החזר ועלות מתאים לכם. הבחירה תלויה ביכולת ההחזר ובמטרות של משק הבית, ולכן כדאי לבחון אותה מול המספרים האישיים ולא לפי ההחזר החודשי בלבד.
ריבית והצמדה: מה יכול לזוז בהחזר לאורך הזמן
הריבית וההצמדה קובעות עד כמה ההחזר יציב. בהצעה שקיבלתם בדקו מה הרכב המסלולים ומה קורה לתשלום החודשי אם הריבית או המדד עולים.
ריבית קבועה או משתנה
בריבית קבועה השיעור נשאר כפי שנקבע בתחילת ההלוואה. בריבית משתנה הוא צפוי להשתנות במהלך התקופה. מסלול פריים הוא דוגמה למסלול כזה: הוא אינו צמוד למדד, והריבית בו משתנה בעקבות החלטות הריבית של נגיד בנק ישראל. אי אפשר לדעת מראש מתי.
התמהיל גם אינו חופשי לגמרי. לפי הוראת בנק ישראל, ככל שהמגבלה בתוקף, עד שני שלישים מהמשכנתא יכולים להינתן בריבית משתנה, ולפחות שליש בריבית קבועה. הניסוח מבוסס על מכתב הפיקוח על הבנקים בעניין תיקון ההוראה, ולא נבדק בנוסח הנוכחי שלה. את הגבול המדויק והעדכני מוודאים מול בנק ישראל או מול יועץ משכנתאות מוסמך.
צמוד מדד או לא צמוד
במסלול צמוד מדד יתרת הקרן מתעדכנת עם המדד. כשהמדד עולה, גם ההחזר והיתרה עשויים לעלות. במסלול לא צמוד אין רכיב כזה. בדרך כלל הריבית בו גבוהה מהריבית במסלול צמוד, ולכן אי אפשר להשוות ביניהם לפי הריבית בלבד.
מה שחשוב לתכנון משק הבית הוא ההבדל ביציבות. במסלול קבוע לא צמוד ההחזר החודשי ידוע מראש, ולכן הוא יציב יותר מבחינת תכנון. מסלולים משתנים וצמודים פחות צפויים, ולכן בודקים אם משק הבית יעמוד גם בהחזר גבוה מההחזר הראשוני. זו שאלה של יכולת, ואין כאן המלצה על מסלול או על תמהיל.
יחס ההחזר להכנסה: כמה מרווח ביטחון צריך
יחס ההחזר להכנסה הוא ההחזר החודשי חלקי ההכנסה החודשית הפנויה. לפי מכתב הבהרות של הפיקוח על הבנקים, בחישוב היחס עשויים לנכות מההכנסה שכר דירה והחזרים על הלוואות לדיור קיימות. את אופן החישוב בפועל מוודאים מול הבנק.
נכון למועד הפרסום, לפי הוראה 329 של הפיקוח על הבנקים (גרסה 04/25), תקרת יחס ההחזר להכנסה היא 50%, ובנק אינו רשאי לאשר הלוואה לדיור מעבר לה. ההוראה מתעדכנת מעת לעת, ולכן את הנוסח המחייב והעדכני מוודאים מול בנק ישראל.
התקרה היא גבול עליון ולא המלצה. מה שהבנק מאשר אינו בהכרח מה שמתאים למשק הבית, וייתכן שבנקים יחמירו מעבר לתקרה. לכן כדאי לשאול מה נשאר אחרי ההחזר להוצאות שוטפות, לחיסכון ולהוצאות בלתי צפויות.
רשימת בדיקה לפני שמתחייבים לדירה
עברו על הנקודות האלה עם המספרים שלכם לפני שמקבלים החלטה. אל תסתפקו בהחזר החודשי, ובדקו גם את העלות הכוללת.
חשבו את ההחזר על סכום ההלוואה ולא על מחיר הדירה.
בדקו שנשאר מרווח ביטחון בהכנסה אחרי ההחזר וההוצאות השוטפות.
בדקו תרחיש של עליית ריבית ותרחיש של עליית מדד, ושאלו אם משק הבית עומד בהם.
הקצו הון נפרד להוצאות נלוות לרכישה, ובדקו מול הבנק מה ימומן ומה לא.
בדקו מה קורה להחזר אם ההכנסה יורדת או אם הוצאות המשפחה גדלות.
השוו בין תקופה קצרה לארוכה לפי יכולת ההחזר והעלות הכוללת, לא לפי ההחזר החודשי בלבד.
קבעו מהו ההחזר החודשי הגבוה ביותר שתעמדו בו בנוחות גם בחודש חריג.
בדיקה אישית ומקור עדכני לכללי בנק ישראל
המדריך נותן מסגרת להבנה ואינו תחליף לבדיקה אישית מול יועץ משכנתאות מוסמך, שיבחן את המספרים של משק הבית. כללי בנק ישראל משתנים, ולכן מוודאים אותם באתר בנק ישראל לפני החלטה.
סיכום
ההחזר החודשי נקבע מחמישה גורמים, ושלוש החלטות בידיכם: הון עצמי, תקופה ותמהיל. התקרה של בנק ישראל היא גבול עליון ולא מדד ליכולת ההחזר שלכם. הבדיקה הנכונה מתחילה מסכום ההלוואה ומהמרווח שנשאר בהכנסה, ורק אחר כך מהדירה.
שאלות ותשובות
האם תקופה ארוכה יותר מורידה את ההחזר החודשי, ומה המחיר של זה?
כן, תקופה ארוכה מורידה את ההחזר החודשי, אבל מגדילה את סך הריבית הכולל. הריבית נצברת על פני יותר חודשים, ולכן תשלמו פחות בכל חודש ויותר בסך הכול. הבחירה תלויה ביכולת ההחזר ובמטרות של משק הבית.
מה קורה להחזר אם הריבית או המדד עולים במהלך ההלוואה?
זה תלוי במסלול. בריבית משתנה ההחזר עלול לעלות כשהריבית עולה, ובמסלול צמוד מדד יתרת הקרן וההחזר עשויים לעלות כשהמדד עולה. במסלול קבוע לא צמוד ההחזר ידוע מראש. לכן בודקים לפני ההתחייבות אם משק הבית עומד בתרחיש של עלייה.
מה נספר כהכנסה כשבודקים את יחס ההחזר להכנסה?
היחס מחושב מההכנסה החודשית הפנויה. לפי מכתב הבהרות של הפיקוח על הבנקים, בחישוב עשויים לנכות מההכנסה שכר דירה והחזרים על הלוואות לדיור קיימות. את אופן החישוב בפועל מוודאים מול הבנק.
האם ההון העצמי משפיע על גובה ההחזר החודשי?
כן. ככל שההון העצמי גבוה יותר, סכום ההלוואה קטן יותר, ולכן גם ההחזר. נכון למועד הפרסום, לפי הוראה 329 (גרסה 04/25), הרוכש מממן מהון עצמי את החלק שהבנק אינו רשאי לממן, ומגבלת המימון שונה לדירה יחידה ולדירה חליפית. הנוסח המחייב והעדכני מוודאים מול בנק ישראל.
את רשימת הבדיקה כדאי לעבור עם המספרים האישיים שלכם, ולפני שמחליטים על דירה להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך. אם אתם שוקלים רכישה ורוצים ליווי בתהליך, אפשר לפנות אלינו בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או לתאם פגישה באתר.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות