רשות המסים מוסיפה אימות דו־שלבי למאגר הנדל״ן: מה זה אומר על נתוני עסקאות נדל״ן
עודכן: לפני 5 ימים
מי שמכין הערכת שווי או בונה משא ומתן תלוי ישירות בנתוני עסקאות נדל״ן. לפי הדיווח ב-TheMarker, שפורסם בתחילת אוקטובר 2026, נוספו למאגר מידע הנדל״ן של רשות המסים דרישת אימות דו־שלבי ומחסומים טכנולוגיים.
לפי הדיווח, הצעדים כוללים גם רכיב של קרדיט, ופרטיו לא אומתו. הרשות, לפי הדיווח, טענה כי הצעדים נועדו להגן מפני "מתקפות AI". אנחנו מציגים את הדברים כפי שדווחו, בלי לייחס לרשות כוונה מעבר לטענתה שלה.
השאלה המעשית היא מה זה משנה לעבודה היומיומית, ואיך מתאימים את תהליך קבלת ההחלטות.
מה השתנה בגישה למאגר הנדל״ן
הסקירה נשענת על הדיווח ועל חומר רקע, ולא על בדיקה עצמאית של מערכת האימות. לפי מה שדווח, השינוי נוגע לדרך שבה ניגשים למאגר. לא נמסר על סגירת המאגר או על שינוי בתוכנו.
חלק מהפרטים החשובים למשתמשים מקצועיים אינם ידועים בשלב זה:
מה בדיוק נדרש מהמשתמש בתהליך האימות
האם קיימת מכסת קרדיט, ומה גובהה
מתי הצעדים נכנסים לתוקף, והאם יורחבו
מה ההשפעה בפועל על משתמשים שניגשים למאגר באופן קבוע
עד שיתבהרו הפרטים, נכון להתייחס לשינוי כחיכוך אפשרי ולא כמסקנה. מומלץ לעקוב אחר ההודעות הרשמיות של רשות המסים.
למה נתוני עסקאות נדל״ן חיוניים להערכת שווי
מחיר מבוקש הוא כוונה. מחיר שדווח על עסקה שבוצעה הוא אינדיקציה חזקה יותר, ולכן הוא משמש עוגן להשוואה, אך גם הוא מבוסס על דיווח ודורש בדיקה. יזמים ובעלי קרקע נשענים עליו בתמחור ובבחינת היתכנות, משקיעים משווים באמצעותו נכסים, ורוכשים בודקים אם המחיר סביר. לכל השוואה כזו נדרש גם תאריך, כי השוק משתנה.
לפי מרכז הנדל״ן, המאגר מבוסס על דיווחי עסקאות לפי חוק מיסוי מקרקעין ועל מערכת כרמ״ן, שלפי אותו מקור פועלת מ-1989. לפי אתר gov.il, השירות ניתן ללא עלות. לא בדקנו אם חל שינוי בעניין זה בעקבות הדיווח האחרון.
אם הגישה אכן תהיה מורכבת יותר, ייתכן שיידרשו זמן ועבודה נוספים לשליפת נתונים. ההשפעה בפועל עדיין לא ידועה. לעמדתנו, השוואות מתועדות מחזקות את העמדה במו״מ, משום שהן מאפשרות להסביר מאין הגיע כל מספר.
גם כשהגישה פתוחה, המאגר אינו שלם
הנקודה הזו נכונה בכל מצב, ולא רק בעקבות השינוי האחרון. לפי דוח מבקר המדינה (2025) על מיסוי מקרקעין ותשתית המידע על נדל״ן:
903,858 מתוך 1,837,382 דירות בבתים משותפים הרשומות בטאבו אינן בקובץ הכרמ״ן, כמחצית
לפי תקציר הדוח, ניתן להזין ערכים לא סבירים והם נקלטים
קיימים שני מאגרים ממשלתיים נפרדים, "מידע נדל״ן" של רשות המסים ו"אתר הנדל״ן הממשלתי" של מפ״י, ויש פערי מידע ביניהם
בנפרד, בתגובה לדוח מסרה הרשות, לפי ynet, שהנתונים מבוססים על הצהרות הנישומים ושניתן רק להתריע על דיווחים חריגים.
המסקנה: מאגר שמבוסס על דיווח עצמי אינו מחליף בדיקה. הצלבת מקורות נדרשת גם כשהגישה פתוחה לגמרי, ועוד יותר כשהיא מורכבת.
כיצד להסתגל כשהגישה מורכבת יותר
אלה עקרונות עבודה כלליים. להערכת שווי מחייבת יש לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך.
תיעוד שאפשר לשחזר
תעדו לכל השוואה את המקור, התאריך ואופן השליפה
שמרו את ההשוואות בתיק העסקה, כדי שאפשר יהיה לשחזר את ההערכה
סמנו עסקאות חריגות ובדקו אם הן משקפות מחיר שוק
הקדימו זמן לשליפת נתונים בלוח הזמנים של העסקה
טווחים במקום נקודה אחת
הערכה שמסתמכת על עסקה אחת חשופה לשגיאה. עדיף להציג בעסקה טווח הערכה, ולצרף לו את ההסתייגויות שמסבירות את גבולותיו: פער זמן בין מועד החתימה למועד הדיווח, עסקאות חריגות שהוצאו מהחישוב או נכללו בו, ונכסים שהשוואתם לנכס הנבדק חלקית בלבד. כשהצד שכנגד רואה מה נבדק ומה הוחרג, קשה יותר לערער על ההערכה כולה בגלל נתון בודד.
כדאי להצליב את נתוני העסקאות עם שומות והערכות שווי, מידע תכנוני ובדיקה בשטח. אתר הנדל״ן הממשלתי של מפ״י הוא מקור נוסף שכדאי לבחון. בעסקאות מורכבות, עם ריבוי בעלים או חסמי תכנון, נתוני עסקאות לבדם לרוב אינם מספיקים. בנושאים אלה אפשר לקרוא גם על ליווי עסקאות נדל״ן ועל עסקאות מורכבות בנדל״ן.
למי זה משנה ואיך
קהל | שימוש עיקרי בנתוני עסקאות | מה כדאי להוסיף כשהגישה מוגבלת |
|---|---|---|
יזמים ובעלי קרקע | תמחור קרקע ובחינת היתכנות | שומה, מידע תכנוני ובדיקה בשטח |
משקיעים | השוואת נכסים מניבים | תיעוד השוואות והצגת טווחים |
רוכשים | בדיקת סבירות מחיר | הערכת שווי עצמאית ובדיקת עסקאות חריגות |
מי שבונה על נתונים צריך לדעת מאין הם באים, מה חסר בהם וכיצד לגבות אותם.
סיכום
לפי הדיווח ב-TheMarker נוספו אימות דו־שלבי ומחסומים טכנולוגיים לגישה למאגר, ופרטים רבים עדיין לא ידועים. נתוני המאגר הם מקור אחד ולא מקור יחיד: גם בגישה פתוחה, לפי מבקר המדינה, נדרשת הצלבת מקורות. עבודה מתועדת, עם הצלבת מקורות והצגת טווחים, עומדת גם בתנאי גישה משתנים.
שאלות ותשובות
מה השתנה בגישה למאגר הנדל״ן של רשות המסים לפי הדיווח?
לפי הדיווח ב-TheMarker, נוספו דרישת אימות דו־שלבי ומחסומים טכנולוגיים. לפי הדיווח הצעדים כוללים גם רכיב של קרדיט, ופרטיו לא אומתו.
האם המאגר נסגר או שאיכות הנתונים השתנתה?
לפי מה שדווח, השינוי נוגע לאופן הגישה. לא נמסר על סגירת המאגר או על שינוי באיכות הנתונים.
איך מעריכים שווי נכס כשהגישה לנתוני עסקאות מורכבת יותר?
עובדים על ההנחה שנתון אחד לא מספיק. כדאי לתעד כל השוואה, להציג טווח הערכה במקום מספר יחיד, ולהצליב עם שומות והערכות שווי, מידע תכנוני ובדיקה בשטח. להערכה מחייבת יש לפנות לשמאי מוסמך.
אילו מקורות נוספים כדאי להצליב עם נתוני העסקאות?
אתר הנדל״ן הממשלתי של מפ״י, שומות והערכות שווי, מידע תכנוני ובדיקה בשטח. לפי מבקר המדינה יש פערי מידע בין שני המאגרים הממשלתיים, ולכן ההצלבה חשובה.
אם אתם בעיצומה של עסקה ורוצים לשוחח על בניית תיק השוואות והערכת שווי בתנאי גישה מוגבלת, אפשר לתאם פגישה באתר kobielkayamrealestateltd.com.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות