האם מותר ליזם לתת לשכן אחד תמורה גבוהה יותר בתמ״א 38?
עודכן: לפני 5 ימים
השכן מהקומה השלישית יקבל דירה גדולה יותר ועוד חניה. אתם מסתכלים על טבלת התמורות ושואלים את עצמכם אם מקפחים אתכם. שוויון בתמורות בתמ״א 38 לא אומר שכולם מקבלים אותו דבר. הוא אומר שכל אחד מקבל ביחס לזכויות ולשטחים שיש לו. פער בתמורה הוא לא בהכרח קיפוח, אבל הוא חייב להיות מוסבר ושקוף בהסכם.
לשאלה הזאת יש עכשיו דוגמה מוחשית. לפי הדיווח ב-ynet השבוע, בניין ישן בתל אביב שבו גר הזמר יהודה פוליקר ייהרס לטובת תמ״א 38, אחרי שבסוף ספטמבר דחה בית המשפט המחוזי בקשה לעכב את הפרויקט. העמדה שלנו בקובי אלקיים נדל״ן ברורה: את הפערים מבררים לפני החתימה, כשעוד אפשר לשנות את ההסכם, ולא בבית המשפט אחריה.
מה דווח על הבניין שבו גר יהודה פוליקר
ההסכם בבניין נחתם באוגוסט 2020. לפי הדיווחים בגלובס ובאייס, בעלי 11 מתוך 13 היחידות חתמו עליו, ושתי בעלות דירות סירבו. לפי הדיווח ב-ynet, מאז נמשך מאבק משפטי של כשש שנים.
בסוף ספטמבר דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את בקשתה של אחת מבעלות הדירות לעכב את ביצוע פסק הדין שאישר את הפרויקט. לפי הדיווח ב-ynet, השופטת קבעה שסיכויי הערעור נמוכים, ושעיכוב נוסף יפגע בשאר הדיירים, שגרים בבניין ישן שאינו ממוגן ואינו מחוזק. עוד ציינה שאם הטענות יוכחו, יהיה אפשר לפצות בכסף. לפי הדיווח בגלובס, הפרויקט מתקדם לקראת פינוי הדיירים.
ההחלטה עסקה בבקשת העיכוב בלבד. מהדיווחים לא עולה במפורש שהערעור עצמו כבר הוכרע.
בעל חמש יחידות יכול לקבל יותר בסך הכול, בלי שזה קיפוח
ההחלטה הזאת נשענת על הכרעה ממרץ השנה. לפי הדיווח בגלובס, המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בתל אביב קבעה שפוליקר, שמחזיק חמש יחידות בבניין, לא קיבל תמורה עודפת. לפי אותו דיווח, הוא צפוי לקבל נכסים בשווי של כ־20 מיליון ש״ח, ובכל זאת נקבע שהתמורה הכוללת שלו, בהשוואה לדיירים אחרים, נמוכה בכ־120 אלף ש״ח.
שווי כולל גבוה אינו מעיד לבדו על תמורה עודפת. לפני שאתם משווים את עצמכם לשכן, בדקו כמה כל אחד מכם מקבל ביחס למה שיש לו.
לפי העיקרון הזה אנחנו בונים עסקאות. השוויון נבחן ביחס לזכויות ולשטחים של כל בעל דירה, ומול כל רכיבי התמורה יחד: שטח הדירה החדשה, חניה, מחסן, מרפסת ומפרט.
אין שיטת חישוב אחת שמחייבת כל בניין. ההסכם והשמאות קובעים אם החלוקה יחסית לשטח, לפי שווי או לפי שיטה אחרת. בעסקאות מורכבות עם ריבוי בעלים, למשל כשבעל זכויות אחד מחזיק כמה יחידות או כשיורשים חולקים דירה, החישוב דורש את ההקפדה הגדולה ביותר. בעסקאות כאלה מתעוררות גם שאלות רבות של שכנים.
כשבעל זכויות מחזיק כמה יחידות, אלה הדברים שאנחנו בודקים בפועל: איך כל יחידה רשומה, האם יש לה חלקים מוצמדים כמו גג, מחסן או חצר, ואיך כל אחד מהם מתורגם לרכיב תמורה. רק אחרי שהתמונה הזאת ברורה אפשר להשוות אותו לשכנים בצורה הוגנת.
למה מרתף, גג או מרפסת לא תמיד מקבלים תמורה של דירה
כאן נולדים ויכוחים רבים. לפי הדיווח בגלובס, המתנגדות טענו שחישוב התמורות נשען גם על שטחים שאינם רשומים כדירות, כמו גג, מרפסות ויחידת מרתף. לפי הדיווחים, שמאי שמונה בהסכמת הצדדים קיבל חלק מהטענות לגבי יחידת המרתף, אבל בבדיקה הכוללת נקבע שפוליקר לא קיבל תמורה עודפת.
הנה דוגמה להמחשה. לשני שכנים יש דירות דומות, אבל לאחד מהם יש גם מרתף צמוד שמשמש אותו כחדר עבודה. האופן שבו הוא משתמש במרתף לא מכריע לבדו. מה שקובע הוא איך היחידה רשומה, מה ההסכם אומר עליה ואיך השמאי מתמחר אותה. בדרך כלל חלק מוצמד או שטח ברכוש המשותף מתומחר אחרת מדירה רשומה, אבל גם זה תלוי ברישום, בהסכם ובשמאות של כל בניין.
כדי להבחין בין פער רגיל לפער שמצריך שאלות, אפשר להיעזר בהשוואה הזאת:
פער שבדרך כלל מוסבר | פער שדורש בירור |
|---|---|
בעל כמה יחידות מקבל יותר בסך הכול | בעל יחידה אחת מקבל יותר משכן שיש לו יחידה דומה |
הבדל בקומה או במפרט שמנומק בטבלה | הבדל במפרט בין דירות דומות בלי שום הסבר |
פיצוי כספי מוגדר במקום חניה או מחסן שלא ניתנו | הבדל בחניות או במחסנים בלי מנגנון איזון |
מרתף או גג שהתמחור שלהם מפורט בהסכם | מרתף, גג או חלק מוצמד שמקבלים תמורה של דירה בלי שההסכם מסביר למה |
בדיקה ראשונה שאתם יכולים לעשות בעצמכם: חלקו את התמורה שלכם בשטח הרשום שלכם, ועשו את אותו חישוב לשכן. זה לא מחליף שמאות, אבל זה מראה מהר אם הפער נובע מהגודל או שיש בו משהו שדורש הסבר.
אם אינכם בטוחים איך השטחים שלכם תומחרו, בקשו מהשמאי מטעם הדיירים לעבור על הטבלה ולהסביר את התמחור של כל רכיב.
פגיעה בשוויון לא בהכרח עוצרת את הפרויקט
לפי הדיווחים, הסירוב לא עצר את הפרויקט כי היה בו הרוב הדרוש. בהחלטה על העיכוב צוין שאם הטענות יוכחו, אפשר יהיה לפצות בכסף. לפי הדיווחים, גם בהכרעה ממרץ נקבע למתנגדות פיצוי כספי ולא ביטול העסקה. זו התוצאה במקרה הזה, לא כלל: בכל בניין אחר התוצאה תלויה בהסכם, בתוכנית ובראיות.
סירוב לא מבטיח שינוי בהסכם, והוא עלול להכניס את כל הבניין להליך ארוך. אם אתם שוקלים לא לחתום, כדאי לקרוא קודם את המאמר מה המשמעות של דייר סרבן בפינוי-בינוי לשאר בעלי הדירות, שמסביר מה סירוב עושה בפועל לכם ולשכנים.
טבלת תמורות שקופה ומנומקת יכולה להקטין חשדנות, סרבנות ותביעות. גם הדיירים וגם הפרויקט מרוויחים ממנה.
מה אתם יכולים לבקש לפני שאתם חותמים
אלה הדברים שבעל דירה או חבר נציגות יכולים לדרוש, ושכדאי לקבל בכתב. אפשר גם להעביר את הרשימה בקבוצת הבניין:
טבלת תמורות לכל בעל זכויות בבניין, עם שטח, חניה, מחסן ומפרט, ולא רק את השורה שלכם.
הסבר כתוב לשיטת החלוקה: האם היא יחסית לשטח, לפי שווי או לפי שיטה אחרת.
פירוט מפורש בהסכם של אופן התמחור של מרתף, גג, מרפסות וחלקים מוצמדים.
מנגנון איזון בכסף למקרים שבהם אין חניה או מחסן לכל אחד.
השמאות שעליה ההסכם נשען: מי ערך אותה ועל אילו נתונים.
ליווי של עורך דין ושל שמאי שמייצגים את הדיירים. רק הם יכולים לבחון את ההסכם הספציפי שלכם ולומר לכם אם הפער מוצדק.
גודל הפער לא מכריע
מה שמכריע הוא אם אפשר להסביר את הפער לפי זכויות, שטחים ורכיבי תמורה. המקרה בתל אביב מראה שגם תמורה גבוהה בסך הכול יכולה להיות שוויונית.
לבעל דירה יש כלי מעשי אחד: לדרוש שקיפות בהסכם לפני החתימה. אם קיבלתם טבלת תמורות ואף אחד לא הסביר לכם בכתב למה השכן מקבל יותר, זו השאלה הראשונה שכדאי להפנות לנציגות ולעורך הדין מטעם הדיירים.
שאלות ותשובות
איך מחשבים את התמורה לכל בעל דירה בתמ״א 38?
ההסכם והשמאות קובעים את שיטת החישוב, ואין שיטה אחת שמחייבת כל בניין. בדרך כלל התמורה נגזרת מהזכויות ומהשטחים של כל בעל דירה, ומביאים בחשבון את כל הרכיבים יחד: שטח, חניה, מחסן, מרפסת ומפרט.
האם בעל כמה דירות בבניין מקבל יותר תמורה?
בסך הכול כן, כי הוא מביא לעסקה יותר יחידות, והשאלה היא אם הוא מקבל יותר ביחס למה שהביא. לפי הדיווח בגלובס, במקרה שנדון לאחרונה בתל אביב נקבע שבעל חמש יחידות לא קיבל תמורה עודפת, אף שהשווי הכולל שצפוי לו גבוה.
מה אפשר לעשות אם נראה לכם שקיבלתם פחות מהשכנים?
לבקש בכתב את טבלת התמורות של כל בעלי הזכויות ואת ההסבר לשיטת החלוקה, ולהעביר אותם לבדיקה של שמאי ועורך דין שמייצגים את הדיירים. כדאי לעשות זאת לפני החתימה, כשעוד אפשר לשנות את ההסכם.
האם פגיעה בשוויון יכולה לבטל הסכם תמ״א 38?
לא בהכרח, והתשובה תלויה בנסיבות. לפי הדיווחים, במקרה בתל אביב הפרויקט לא נעצר כי היה בו הרוב הדרוש, ובהכרעה ממרץ נקבע למתנגדות פיצוי כספי ולא ביטול העסקה. זו דוגמה ממקרה אחד ולא כלל מחייב.
האם מרתף או גג מקבלים תמורה כמו דירה?
לא תמיד. התמורה תלויה באופן שבו השטח רשום, במה שההסכם קובע לגביו ובתמחור של השמאי, ולא רק בשימוש בפועל. לכן כדאי שההסכם יפרט במפורש איך כל שטח כזה נכנס לחישוב.
מחזיקים טיוטת הסכם ורוצים להבין איך בנוי בה מנגנון התמורות? אנחנו בקובי אלקיים נדל״ן נעבור איתכם על טבלת התמורות, נסביר לפי מה נקבע כל רכיב ואילו שאלות כדאי להעביר לעורך הדין ולשמאי מטעם הדיירים. פנו אלינו בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או תאמו פגישה באתר kobielkayamrealestateltd.com, ורצוי שטיוטת ההסכם וטבלת התמורות יהיו לפניכם.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות