האם דייר סרבן אחד יכול לעצור את ההתחדשות בבניין?
עודכן: לפני 5 ימים
לא. דייר סרבן אחד לא יכול לעצור לבדו פרויקט שצבר את הרוב הקבוע בחוק. מצד שני, אי אפשר פשוט לעקוף אותו. ערכאה מוסמכת שומעת את טענותיו ובודקת אם הסירוב שלו סביר. בפינוי־בינוי הערכאה היא בית המשפט, ובתמ״א 38 היא המפקח על רישום המקרקעין.
הבדיקה הזו פועלת בשני הכיוונים. הרוב שחתם יכול לפנות לערכאה. הדייר שמסרב זכאי להציג את נימוקיו ולקבל עליהם הכרעה עניינית. לכן כדאי לשני הצדדים להבין מה בדיוק נבדק ואיפה.
האם דייר אחד יכול לעצור את הפרויקט לבדו?
החשש שדייר אחד יקפיא את הפרויקט הוא חשש נפוץ. לא פעם החשש הזה נפתר בשיחה ובהסבר, עוד לפני שמישהו פונה לערכאה. כשהוא לא נפתר בשיחה, החוק מאפשר במצבים מסוימים להתקדם גם בלי חתימת כל בעלי הדירות. בפינוי־בינוי עושים זאת דרך בית המשפט, ובתמ״א 38 דרך המפקח על רישום המקרקעין, כשמתקיימים התנאים שבחוק.
המחוקק הכיר בבעיה במפורש. בתזכיר חוק פינוי בינוי (פיצויים) משנת 2015 הוצגה מטרת התיקון: לטפל במצב שבו עסקאות לא יוצאות לפועל בגלל התנגדות בלתי סבירה של בעל דירה אחד או יותר, אף שחלק ניכר מבעלי הדירות רוצה בהן.
עם זאת, דייר אחד כן יכול לעכב פרויקט בשלושה מצבים:
הרוב הנדרש עוד לא הושג.
הסירוב שלו נמצא סביר.
ההליך עצמו מתנהל, ובכל משך הזמן שהוא לוקח.
לרקע רחב יותר על המנגנון בפינוי־בינוי, קראו גם על דייר סרבן בפינוי-בינוי ומה המשמעות לבעלי הדירות.
לאן פונים: בית המשפט בפינוי־בינוי, המפקח על המקרקעין בתמ״א 38
ברשת מתפרסמים שיעורי רוב סותרים, בין היתר משום ששני המסלולים מוסדרים בשני חוקים נפרדים. פינוי־בינוי מוסדר בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. תמ״א 38 מוסדרת בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008. את הרוב שחל על הבניין שלכם בודקים מול נוסח החוק העדכני ועם עורך דין, לא מול מספר שמופיע בכתבה.
זה גם ההבדל שבעלי דירות נוטים לפספס: המסלול של הפרויקט קובע לאן פונים ומה הערכאה רשאית לעשות. יש נציגויות שמתחילות לפעול מול דייר מסרב לפני שבדקו באיזה מסלול נמצא הבניין. בלי התשובה הזו אי אפשר לדעת לאן פונים ואיזה כלל חל.
מסלול | לאן פונים | הכלל | מה הערכאה רשאית לעשות |
|---|---|---|---|
פינוי־בינוי | בית המשפט | נדרש הרוב הקבוע בחוק פינוי ובינוי | לקבוע שדייר שהתנגד באופן בלתי סביר אחראי בנזיקין כלפי השכנים שהסכימו |
תמ״א 38/1 (חיזוק ובניית דירות חדשות על הבניין הקיים) | המפקח על רישום המקרקעין | הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם התקיימו התנאים שבחוק | לאשר את העבודה בלי הסכמה מלאה ולהתנות את האישור בתנאים. בנסיבות מתאימות גם למנות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה בבניין, שיתקשר בשם כל בעלי הדירות |
תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) | המפקח על רישום המקרקעין | הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם תבעו זאת בעלי הרוב הקבוע בחוק, בבית משותף שיש בו לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות | לאשר את העבודה בלי הסכמה מלאה, אחרי שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון |
בפינוי־בינוי הסעד המרכזי הוא כספי. אם העסקה לא יצאה לפועל, בית המשפט רשאי לקבוע שבעל דירה שהתנגד באופן בלתי סביר אחראי בנזיקין כלפי השכנים שהסכימו. כך מוסבר הדבר באתר כל זכות.
בשנת 2016 הונחה בכנסת הצעת חוק שביקשה ללכת צעד נוסף. לפי ההצעה, כשיש רוב מיוחס, בית המשפט יוכל להורות על פינוי דייר שסירובו נמצא בלתי סביר. הוא יעשה זאת רק אם מצא שהפינוי מוצדק וסביר, ואחרי שנתן לדייר הזדמנות לטעון. זו הייתה הצעת חוק. אם הסעד הזה נכנס לחוק, ובאיזה נוסח, בודקים מול עורך דין.
בתמ״א 38 התמונה שונה. הפנייה היא קודם כול למפקח על רישום המקרקעין, והשאלה שלפניו היא אם לאשר את העבודה בלי הסכמה מלאה, ולא אם לפסוק פיצוי. את הנוסח המחייב של כל סעיף מוודאים מול החוק עצמו ומול עורך דין.
על הדרך שבה אנחנו עובדים בפרויקטים של התחדשות עירונית תוכלו לקרוא בעמוד יזמות, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית.
מה נחשב סירוב סביר, ומה נחשב סירוב בלתי סביר?
אין כאן נוסחה, ואין רשימה סגורה של עילות. יש שאלות שעשויות להיבחן לגופן, לפי הנסיבות של הדייר ושל הבניין. אלה השאלות המרכזיות שכדאי לברר.
כשההסכם לא כדאי כלכלית לדייר
השאלה היא אם התמורה לדירה הספציפית הגיונית ביחס למצבה היום. דירה ששונה משכנותיה בגודל, בקומה או במצב עשויה להצדיק בחינה נפרדת.
כשאין דיור חלופי או בטוחות מספקות
כאן יש שתי שאלות פשוטות. הראשונה: האם מובטח לדייר מקום מגורים בזמן הבנייה. השנייה: האם יש לו הגנה אם הפרויקט ייתקע באמצע. כדאי שתהיה להן תשובה ברורה, והן חלק מהשיקולים שעשויים להיבחן.
כשהדייר טוען לחלוקת תמורות לא שוויונית
הבדיקה היא אם הדייר מקבל תמורה שונה מזו של שכניו בלי הצדקה. השאלה החשובה היא אם יש הסבר ענייני להבדל, ולא עצם קיומו.
נסיבות אישיות, ומה נוטה להיחשב בלתי סביר
בתמ״א 38/2 נמנות בין שיקולי המפקח הנסיבות המיוחדות של הריסת הדירה של בעל הדירה המתנגד. כך קובע סעיף 5א לחוק החיזוק, ואת הנוסח המחייב מוודאים מול החוק העדכני ועם עורך דין.
מנגד, יש סירובים שנוטים להיבחן בעין ביקורתית יותר. למשל, סירוב שנובע מסכסוך אישי עם שכן, או דרישה לתמורה עודפת שאינה קשורה לדירה עצמה. זו הערכה מקצועית כללית שלנו, לא קביעה לגבי מקרה מסוים.
מתלבטים אם לחתום? כך תבדקו אם הסירוב שלכם ענייני
סירוב לחתום הוא החלטה לגיטימית, והחוק נותן לה מקום. אם אתם הדיירים שעדיין לא חתמו, כדאי לענות בכנות על שש השאלות האלה לפני שמחליטים:
האם ההסכם כדאי לדירה שלי? ביחס למצבה, לגודלה ולמיקומה בבניין.
האם יש דיור חלופי שמתאים לי ולמשפחה שלי? בתקופת הבנייה, ולא רק על הנייר.
האם יש לי הגנה אם הפרויקט ייתקע?
האם התמורה שלי שווה לזו של השכנים? ואם לא, האם יש לכך הסבר.
האם יש לי נסיבות אישיות? למשל גיל, מוגבלות או צורך רפואי.
האם הסירוב שלי נובע מההסכם או ממשהו אחר?
את רוב השאלות האלה אפשר לבחון מול שלושה מסמכים:
נספח הבטוחות.
ההתחייבות לדיור חלופי.
טבלת חלוקת התמורות.
אם אחד מהם חסר או לא ברור לכם, מותר וכדאי לבקש אותו מהנציגות או מהיזם.
התשובה לשאלה האחרונה ברשימה חשובה במיוחד, כי היא מבחינה בין הסתייגות מההסכם לבין מחלוקת שאינה קשורה אליו. שיחה מוקדמת עם עורך הדין מטעם הדיירים, או עם עורך דין פרטי, עשויה לפתור חלק מהשאלות עוד לפני שמישהו פונה לערכאה. מקומה של השיחה הזו לפני ההחלטה, ולא אחריה.
דוגמה מהשטח: מה קרה בבילטמור 7 בתל אביב
הערה: הדוגמה שלהלן עוסקת בתמ״א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, ולא בפינוי־בינוי. היא מובאת להמחשה בלבד. לפי הדיווח בגלובס, בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה בקשה לעכב את ביצוע פסק הדין שאישר פרויקט תמ״א 38/2 ברחוב בילטמור 7, ליד כיכר המדינה. לפי הדיווח בסרוגים, שתי בעלות דירות סירבו לחתום וטענו שחלוקת התמורות אינה שוויונית. לפי הדיווח ב־ynet, השופטת לימור ביבי דחתה את הבקשה בסוף ספטמבר 2026, וקבעה שסיכויי הערעור נמוכים ושאין הצדקה לעכב את ביצוע פסק הדין. עוד דווח שהדיירים צפויים לקבל בקרוב הודעות פינוי. הדיווחים פורסמו ב־8.10.2026.
הלקח מהמקרה זהיר אבל ברור: ערעור אינו עוצר פרויקט באופן אוטומטי. בקשה לעיכוב ביצוע נבחנת לגופה, ובמקרה הזה, לפי הדיווח, היא נדחתה.
מה כדאי לעשות אם בבניין שלכם יש דייר שמסרב לחתום
אם אתם מהרוב שכבר חתם, זה סדר הפעולות שאנחנו ממליצים עליו. הוא חוסך חלק מהמחלוקות, ולפחות מקצר אחרות:
להבין ממה נובע הסירוב. בשיחה ישירה או דרך נציגות הדיירים, בלי האשמות.
לבדוק אם הטענה עניינית. אם הדייר לא קיבל את נספח הבטוחות, את ההתחייבות לדיור חלופי או את טבלת התמורות, כדאי להתחיל בהצגתם. לפעמים אפשר לשפר את ההסכם ולסגור את המחלוקת בלי ערכאות.
לבדוק מול עורך דין אם הושג הרוב הקבוע בחוק, ובאיזה מסלול נמצא הבניין: פינוי־בינוי, תמ״א 38/1 או תמ״א 38/2.
רק אחר כך לשקול פנייה לערכאה. בפינוי־בינוי פונים לבית המשפט, ובתמ״א 38 למפקח על רישום המקרקעין.
הליך משפטי מאריך את לוח הזמנים של הפרויקט כולו, גם כשהרוב צודק. לכן הצעד הראשון כמעט תמיד הוא שיחה, והצעד האחרון הוא ערכאה.
אם אתם בשלב הזה ורוצים מבט מקצועי על מצב הפרויקט בבניין, אפשר לשוחח איתנו בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252.
לסיכום
דייר אחד לא עוצר לבדו פרויקט שצבר את הרוב הקבוע בחוק. הסירוב שלו נבדק לגופו: בפינוי־בינוי בבית המשפט, ובתמ״א 38 אצל המפקח על רישום המקרקעין. את שיעור הרוב המדויק ואת מצב הבניין שלכם בודקים מול עורך דין.
לפני כל צעד, כדאי לברר שלושה דברים: באיזה מסלול נמצא הבניין, האם הושג הרוב הקבוע בחוק, ומה בדיוק עומד מאחורי הסירוב. כשהתשובות האלה ברורות, הרבה יותר קל לבחור בין שיחה, שיפור ההסכם ופנייה לערכאה.
שאלות ותשובות
האם ערעור על פסק הדין עוצר את הפרויקט?
לא באופן אוטומטי. כדי לעצור את הביצוע עד להכרעה בערעור צריך להגיש בקשה לעיכוב ביצוע, והיא נבחנת לגופה. בפרשת בילטמור 7, לפי הדיווח ב־ynet, הבקשה נדחתה בסוף ספטמבר 2026 בנימוק שסיכויי הערעור נמוכים.
מה קורה לדייר שנקבע שהסירוב שלו בלתי סביר?
זה תלוי במסלול. בפינוי־בינוי בית המשפט רשאי לקבוע שהוא אחראי בנזיקין כלפי השכנים שהסכימו. בתמ״א 38 המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר את העבודה בלי הסכמתו, אם התקיימו התנאים שבחוק.
האם דייר יכול לסרב בגלל חלוקת תמורות לא שוויונית?
כן, וזו טענה שנבחנת לגופה. אחת השאלות המרכזיות היא אם יש להבדל הצדקה, למשל הבדל בין הדירות עצמן. כל מקרה נבחן בנפרד.
מתי אפשר לפנות לבית המשפט או למפקח נגד דייר סרבן?
כשמתקיימים התנאים שבחוק החל על המסלול של הבניין, ובהם דרישת רוב. בפינוי־בינוי פונים לבית המשפט, ובתמ״א 38 למפקח על רישום המקרקעין. את התנאים בודקים מול עורך דין ומול נוסח החוק העדכני.
האם המפקח על המקרקעין יכול לאשר תמ״א 38 בלי חתימת כל הדיירים?
כן, בתנאים שבחוק החיזוק. בהריסה ובנייה מחדש (תמ״א 38/2) הוא רשאי לאשר בבית משותף שיש בו לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות, אם תבעו זאת בעלי הרוב הקבוע בחוק. הוא עושה זאת רק אחרי שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו.
אם בבניין שלכם יש מחלוקת עם דייר שמסרב לחתום, אנחנו בקובי אלקיים נדל״ן זמינים לשיחה על מצב הפרויקט: באיזה מסלול הוא נמצא, מה כבר נעשה ומה הצעדים הסבירים מכאן. כדאי שיהיו לפניכם ההסכם או טיוטת ההסכם, וגם מידע על מספר בעלי הדירות שחתמו. אפשר לפנות בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, בתיאום פגישה או בדוא״ל support@kobielkayamrealestateltd.com. לשאלות משפטיות על המקרה הפרטני שלכם, פנו לעורך דין.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות