היזם איחר בבנייה – מי מפסיד את הקלת מס השבח שלכם?
עודכן: לפני 5 ימים
מכרתם קרקע ליזם, וההקלה במס השבח שלכם מותנית בכך שהוא יסיים לבנות עד מועד מסוים. לפי החלטה של ועדת ערר, שדווחה ב-ynet בשיתוף פסקדין, מנהל מיסוי מקרקעין אינו מוסמך להאריך את המועד הזה בדיעבד, גם כשהעיכוב לא היה בשליטתכם. כשיש איחור בבנייה, הקלת מס השבח אובדת למוכר. הסכם עם היזם לא מחזיר את ההקלה, אבל הוא יכול לקבוע מראש מי נושא בהפסד.
העמדה שלנו בקובי אלקיים נדל״ן היא שהטבת מס התלויה בלוח הזמנים של היזם היא נושא כספי בהסכם לכל דבר, ומשא ומתן שמדלג עליו משאיר את הסיכון אצלכם. את השאלה הזאת צריך לפתוח לפני החתימה, כשעוד יש על מה לנהל משא ומתן.
ההחלטה עצמה ניתנה בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בראשות השופט אבי גורמן. הוועדה דחתה פה אחד ערר שביקש להאריך את 42 החודשים להשלמת הבנייה, שהם תנאי להקלה במס שבח לפי הוראת שעה בחוק ההתייעלות הכלכלית. העוררות חויבו בהוצאות של 25 אלף ש״ח.
מה קרה בעסקה שהגיעה לוועדה
לפי פסק הדין והדיווח ב-ynet, ביוני 2020 נחתמו שני הסכמים על שתי חלקות בצפון רעננה: הסכם מכר לאחת, והסכם מכר וקומבינציה לשנייה. בשניהם התחייבה היזמית כלפי המוכרת להמציא טופס 4 בתוך 42 חודשים מיום המכירה, כלומר עד אמצע דצמבר 2023.
לפי הדיווח, עמידה במועד הייתה מאפשרת למוכרת לשלם מס שבח בשיעור מופחת של 25%. לפי פסק הדין, השיעור המופחת חל על השבח הריאלי עד 'יום התחילה', ולא על כל השבח. מדובר בהוראת שעה ספציפית שאינה חלה על כל עסקה, ואת תחולתה על עסקאות היום בודקים עם יועץ מס.
בפועל נבנו 89 יחידות דיור, ותעודות הגמר (טופס 4) לשתי החלקות התקבלו ב-8 באפריל 2025, באיחור של כ-16 חודשים. היזמית ביקשה ארכה וטענה שהעיכוב נבע מהקורונה ומהמלחמה. מנהל מיסוי מקרקעין נתניה דחה את הבקשה על הסף, משום שלדעתו אין לו סמכות, והמוכרת והיזמית הגישו ערר. הצדדים הסכימו שאילו הבנייה הייתה מושלמת בזמן, המוכרת הייתה זכאית להקלה.
למה מיסוי מקרקעין לא יכול לתת לכם ארכה
סעיף 107(א) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל להאריך מועדים לביצוע פעולות מול הרשות. לפי ההחלטה, הסעיף אינו מאפשר לשנות פרק זמן שהמחוקק קבע כתנאי מהותי לקבלת ההטבה. 42 החודשים הם תנאי כזה, וקבלת הערר הייתה משנה בפועל את מה שקבע המחוקק.
המנהל טען גם שהמחוקק חוקק חוקי הארכה מיוחדים לתקופות האלה, וחוק ההתייעלות לא נכלל בהם. הוועדה קיבלה את עמדתו. מבחינתכם, סיבת העיכוב אינה מאפשרת ארכה, גם אם לא הייתה לכם שום שליטה עליה. לפי ההחלטה, השאלה היא שאלה של סמכות ולא של נסיבות.
מה ההחלטה לא קבעה, ולמה זה חשוב לכם
זו החלטה של ועדת ערר, לא הלכה של בית המשפט העליון, ולא ידוע אם יוגש עליה ערעור. הוועדה גם לא הכריעה אם הנסיבות שנטענו מצדיקות ארכה. היא קבעה שאין סמכות לתת אותה, והעירה רק שגם הטענה לנסיבות חריגות מעוררת קושי.
עם זאת, לפי פסק הדין, שורה של ועדות ערר אימצה בעבר את אותה הבחנה בין 'תנאי' ל'מועד', ושתיים מהן עסקו באותו סעיף בחוק ההתייעלות. זו לא החלטה חריגה, גם אם אינה קביעה סופית.
ועוד פרט שקל לפספס: בעסקה שנדונה, 42 החודשים נספרו מיום המכירה, לא מיום קבלת היתר הבנייה. לכל הוראת שעה תנאים משלה, ולכן איזו הוראה חלה על העסקה שלכם וממתי נספר פרק הזמן, בודקים עם יועץ מס.
ההטבה שלכם תלויה ביזם, ולכן ההגנה עליה נקבעת בהסכם
מי שמשלם את מס השבח הוא המוכר, ומי ששולט בלוח הזמנים הוא היזם. בעסקה שנדונה, היזמית התחייבה בהסכם לטופס 4 בתוך 42 חודשים, ובכל זאת מי שאיבדה את ההקלה היא המוכרת. לא ידוע אם בהסכמים היה מנגנון פיצוי או שיפוי, ואין מידע אם המוכרת תוכל לדרוש דבר מהיזמית.
מוכרים נוטים לראות בהטבת המס עניין שבינם לבין הרשות, ולא חלק מהחוזה עם היזם. כך המשא ומתן מתמקד בתמורה, בדירות ובלוח התשלומים, והשאלה מה קורה להטבה אם הבנייה מתעכבת נשארת פתוחה.
מה כבר לא יעזור אחרי שהמועד עבר, ומה אפשר לעשות לפני החתימה
הטבלה מרכזת את ההבדל בין שני השלבים. הטור הימני נשען על ההחלטה, והטור השמאלי מציג נושאים לבדיקה עם עורך דין ויועץ מס:
אחרי שהמועד עבר | לפני החתימה |
|---|---|
בקשת ארכה ממנהל מיסוי מקרקעין: לפי ההחלטה אין לו סמכות | בדיקה אם העסקה בכלל עומדת בתנאי ההטבה |
טענת נסיבות חריגות: לא הוכרעה, והוועדה העירה שיש בה קושי | מועד השלמה בהסכם שתואם את התנאי בחוק |
העובדה שהדירות נבנו בסוף: לא הצילה את ההטבה בעסקה שנדונה | מנגנון פיצוי או שיפוי על אובדן ההטבה, מגובה בבטוחות |
נושאים לבדוק עם עורך דין ויועץ מס לפני שאתם חותמים
אלה שאלות לבירור, לא נוסח סעיפים, והתשובות תלויות בעסקה הספציפית. אפשר להביא את הרשימה כמו שהיא לפגישה עם עורך הדין:
האם העסקה עומדת בתנאי ההטבה? איזו הוראה חלה, מה התנאים שלה ומאיזה יום נספר פרק הזמן.
האם מועד ההשלמה בהסכם תואם את החוק? התחייבות של היזם שמסתיימת ביום האחרון של התקופה משאירה מעט מאוד מרווח לעיכובים. טופס 4 מגיע רק אחרי סיום הבנייה בפועל, ולכן עדיף שמועד ההשלמה שהיזם מתחייב אליו יחול לפני סוף התקופה שבחוק.
מה קורה אם ההטבה אובדת? האם יש מנגנון שמפצה או משפה אתכם על ההפרש במס, ואיך הוא מחושב.
מה מגבה את ההתחייבות? התחייבות לשיפוי שווה רק את מה שאפשר בפועל לגבות. כדאי להכיר את סוגי הערבויות לבעל קרקע בעסקת קומבינציה ולבדוק אם אחת מהן מכסה גם את הסיכון הזה.
מה ההסכם קובע על כוח עליון ועל דיווח? האם עיכוב חריג פוטר את היזם מהשיפוי, ואיך תדעו בזמן שהבנייה מתעכבת. דיווח שוטף על התקדמות הבנייה ונקודת בדיקה מוסכמת לפני תום התקופה מאפשרים לבעל הקרקע לפעול בזמן, ולא רק לגלות את האיחור בדיעבד.
בעסקאות מורכבות, למשל כשיש כמה חלקות או כמה בעלים, השאלות האלה נוטות להסתבך. ההכרעה בנוסח ההסכם ובתכנון המס נשארת אצל עורך הדין ויועץ המס שלכם.
לסיכום
לפי ההחלטה, הרשות לא תציל הטבת מס בדיעבד, גם כשהבנייה הושלמה בסוף וגם כשהעיכוב לא היה בשליטת המוכר. מי שההטבה שלו תלויה בבנייה של יזם צריך לברר לפני החתימה מי נושא בסיכון, ולוודא שהתשובה כתובה בהסכם ומגובה בבטוחה.
ואם כבר חתמתם, פתחו את ההסכם ובדקו אם הוא מסדיר מה קורה להטבה כשהבנייה מתעכבת. אם אין בו סעיף כזה, או שהסעיף לא ברור, זו שאלה להעלות מול עורך הדין שלכם עוד לפני שהמועד מתקרב.
שאלות ותשובות
אפשר לבקש ממיסוי מקרקעין ארכה אם היזם לא סיים לבנות בזמן?
לפי החלטת ועדת הערר, לא. הוועדה קבעה שסמכות המנהל להאריך מועדים חלה על פעולות מול הרשות, ולא על פרק זמן שהמחוקק קבע כתנאי מהותי להקלה במס.
אם העיכוב נגרם מנסיבות שלא בשליטתי, ההקלה במס נשמרת?
ההחלטה לא מבטיחה זאת. הוועדה לא הכריעה בטענות על הנסיבות עצמן, אלא קבעה שאין למנהל סמכות לתת ארכה, בלי קשר לסיבת העיכוב.
האם ההחלטה של ועדת הערר מחייבת בכל עסקה?
לא בהכרח. זו החלטה של ועדת ערר ולא הלכה של בית המשפט העליון, ולא ידוע אם יוגש ערעור. עם זאת, לפי פסק הדין, שורה של ועדות ערר קודמות אימצה את אותה הבחנה.
האם ההקלה של 25% במס שבח חלה גם על העסקה שלי?
את זה בודקים מול יועץ מס. לפי הדיווח, מדובר בהוראת שעה ספציפית שאינה חלה על כל עסקה, והשיעור המופחת חל על השבח הריאלי עד 'יום התחילה' ולא על כל השבח.
מה אפשר לעשות כדי שאיחור של היזם לא יפגע בי?
להסדיר את הסיכון בהסכם לפני החתימה. ההסכם לא מחזיר את ההקלה, אבל הוא יכול לקבוע מי נושא בהפסד: מועד השלמה שתואם את התנאי בחוק, מנגנון פיצוי או שיפוי על אובדן ההטבה, ובטוחות שמגבות אותו.
כבר חתמתי מול יזם. מה אני יכול לעשות עכשיו?
לבדוק את ההסכם מול עורך דין. כדאי לברר אם יש בו מנגנון פיצוי או שיפוי על אובדן ההטבה, מה הוא קובע על כוח עליון, ואיך תדעו בזמן אם הבנייה מתעכבת.
לפני חתימה על מכר קרקע או קומבינציה, או אחרי שחתמתם ואתם רוצים להבין איפה אתם עומדים, נשמח לשיחת היכרות קצרה על מבנה העסקה ועל הנקודות שכדאי לבדוק בהסכם, בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או בתיאום פגישה באתר. את בדיקת המס ואת הנוסח המשפטי משלימים עם יועץ מס ועורך דין.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות