עד כמה שכר דירה פטור ממס ב-2026, ואיך בודקים כל חודש?
עודכן: לפני 5 ימים
נכון ל-2026, לפי כל זכות, יש פטור מלא ממס על שכר דירה כל עוד הסכום שקיבלתם בחודש מסוים מכל הדירות למגורים שלכם יחד אינו עולה על 5,654 ש״ח. הבדיקה נעשית בכל חודש מחדש, ולא פעם בשנה. אם העליתם את שכר הדירה בחידוש החוזה, מהחודש הזה והלאה צריך לבדוק שוב היכן אתם עומדים.
התקרה הזו עומדת על אותו סכום מאז 2024 (ב-2023 היא עמדה על 5,471 ש״ח), לפי כל זכות ולפי כתבה של ענת גלעד בביזפורטל. כששכר הדירה עולה והתקרה נשארת במקום, משכירים עלולים לעבור מפטור מלא לפטור חלקי בלי לשים לב. כדאי להבין באיזו מדרגה אתם נמצאים ומה קורה מעליה עוד לפני שאתם פונים לרו״ח, כדי להגיע אליו עם השאלות הנכונות.
תקרת הפטור ב-2026: שלוש מדרגות שכדאי להכיר
הכללים בחלק הזה מבוססים על כל זכות, נכון ל-2026. הסכום שנבדק הוא סך שכר הדירה שקיבלתם בחודש מסוים מכל הדירות למגורים שלכם, והטבלה מציגה את שלוש המדרגות:
סך שכר הדירה בחודש | מה קורה |
|---|---|
עד 5,654 ש״ח | פטור מלא על שכר הדירה של אותו חודש |
מעל 5,654 ועד 11,308 ש״ח | פטור חלקי, שמצטמצם ככל ששכר הדירה עולה |
מעל 11,308 ש״ח | אין פטור. בוחרים בין מסלול 10% לבין מס לפי מדרגות |
פטור חלקי פועל כך: הפטור קטן בדיוק בגובה החריגה מעל התקרה. כל שקל שמעל 5,654 ש״ח מקטין את החלק הפטור, וכשהסכום החודשי מגיע ל-11,308 ש״ח לא נשאר פטור בכלל. את החישוב המדויק לכל חודש עושים עם רו״ח.
למשקיעים עם תיק גדול יש נקודה נוספת. לפי עמדת רשות המסים כפי שהיא מובאת בכל זכות, ושפורסמה בעקבות פסיקה של בית המשפט העליון, מי שמשכיר 10 דירות או יותר נחשב למי שמפעיל עסק להשכרת דירות וחייב במס לפי מדרגות. מי שמחזיק תיק בהיקף כזה צריך לבחון עם רו״ח איך הוא ממוסה.
איך בודקים בכל חודש אם אתם עדיין בפטור
הבדיקה עצמה פשוטה. לפי כל זכות, התקרה נבדקת בכל חודש בנפרד, ומי שמשכיר כמה דירות מחבר את ההכנסות מכולן. אלה חמשת הצעדים שכדאי לחזור עליהם בכל חודש:
רושמים את שכר הדירה שהתקבל באותו חודש מכל דירה למגורים.
סוכמים את הסכומים של כל הדירות יחד.
משווים את הסכום לתקרה של 2026.
מסמנים באיזו מדרגה החודש נמצא: פטור מלא, פטור חלקי או מעל התקרה העליונה.
רושמים בנפרד כל חודש שבו הסכום עבר את התקרה, ומביאים את הרשימה לרו״ח.
לפגישה עם רו״ח כדאי להגיע עם שלושה דברים: רשימת שכר הדירה החודשי מכל דירה, מועדי ההעלאות של שכר הדירה, והחודשים שעברו את התקרה. כך הפגישה מתחילה מהנתונים ולא מהשחזור שלהם.
אם העליתם את שכר הדירה באמצע השנה, כל חודש נבדק לגופו. החודשים שלפני ההעלאה יכולים להישאר בפטור מלא, והחודשים שאחריה עשויים לעבור לפטור חלקי. מאותה סיבה, גם כשנכנס שוכר חדש במחיר גבוה יותר או כשדירה נוספת מתחילה להניב, הבדיקה מתחילה מחדש מאותו חודש.
דוגמה: שתי דירות, כל אחת מתחת לתקרה, ויחד מעליה
ההמחשה הבאה מבוססת על הדוגמה של כל זכות. דירה אחת מושכרת ב-5,000 ש״ח, ודירה שנייה ב-2,000 ש״ח. כל אחת מהן לבדה מתחת לתקרה, אבל יחד הן מגיעות ל-7,000 ש״ח בחודש.
הסכום עובר את התקרה ב-1,346 ש״ח (7,000 פחות 5,654). בסכום הזה הפטור מצטמצם, ולכן החלק הפטור הוא 4,308 ש״ח. היתרה, 2,692 ש״ח, חייבת במס.
אף אחת משתי הדירות לא עברה את התקרה, ובכל זאת החודש כולו יצא מהפטור המלא. זו המחשה בלבד, ואת החישוב המחייב עושים עם רו״ח.
מעל התקרה: מה ההיגיון של כל מסלול
כשסך שכר הדירה בחודש עובר את 11,308 ש״ח, אין פטור, ונשארת בחירה בין שני מסלולים. אנחנו מציגים כאן את המנגנון של כל אחד מהם. ההחלטה ביניהם תלויה בנתונים האישיים שלכם.
מסלול 10%. המסלול מעוגן בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, וחל על דמי שכירות מדירה שמשמשת למגורים בישראל. משלמים בו שיעור קבוע על דמי השכירות. שתי שאלות במסלול הזה דורשות בדיקה מול נוסח הסעיף לפני שבוחרים בו: אילו הוצאות, אם בכלל, אפשר לנכות, והאם אפשר לשלב אותו עם הפטור.
מס לפי מדרגות. כאן ההכנסה משכר דירה מצטרפת לשאר ההכנסות שלכם. התוצאה תלויה בגובה ההכנסות האחרות ובהוצאות על הדירה, ואילו הוצאות מוכרות במסלול הזה בודקים עם רו״ח.
הטבלה מסכמת את ההבדל במנגנון ואת מה שכדאי לברר בכל מסלול:
על מה מחושב המס | מה בודקים עם רו״ח | |
|---|---|---|
מסלול 10% | שיעור קבוע על דמי השכירות | אילו הוצאות, אם בכלל, אפשר לנכות, והאם המסלול משתלב עם פטור |
מס לפי מדרגות | ההכנסה משכר דירה, יחד עם שאר ההכנסות | אילו הוצאות מוכרות, ואיך ההכנסות האחרות משפיעות על המס |
יש גם מקרה מיוחד שכדאי להכיר. לפי כל זכות, נכון למועד הפרסום, מי שבבעלותו דירה יחידה, משכיר אותה ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו, יכול במסלול 10% להפחית את שכר הדירה שהוא עצמו משלם, עד 7,500 ש״ח, משכר הדירה שהוא מקבל, ולשלם 10% רק על ההפרש. את התנאים המדויקים בודקים עם רו״ח.
שלוש טעויות שגורמות למשכירים לחשוב שהם בפטור
שלוש הטעויות האלה מובילות לאותה תוצאה: משכיר שבטוח שהוא בפטור מלא, בזמן שחלק מהחודשים כבר מחוץ לו.
חישוב שנתי במקום חודשי. מחלקים את שכר הדירה השנתי ב-12 ומקבלים ממוצע שנראה מתחת לתקרה. אבל כל חודש נבדק בנפרד, והממוצע לא משנה דבר. חודש שבו נכנסו 7,000 ש״ח, כמו בדוגמה שלמעלה, נבדק כחודש של 7,000 ש״ח, גם אם בחודשים אחרים נכנס פחות. איך מזהים את הטעות: אם היו חודשים שבהם שכר הדירה היה גבוה מהממוצע, למשל אחרי העלאה באמצע השנה, ייתכן שהם כבר מחוץ לפטור המלא.
בדיקה של כל דירה לבד. משווים כל דירה לתקרה בנפרד, ומסיקים שהכול בסדר. בפועל סוכמים את כל הדירות למגורים באותו חודש, כמו בדוגמה של 5,000 ועוד 2,000 ש״ח. איך מזהים את הטעות: אם יש לכם יותר מדירה מושכרת אחת, ואף פעם לא חיברתם את הסכומים.
שילוב מסלולים על אותה הכנסה. הנחה נפוצה היא שאפשר ליהנות מהפטור החלקי ובנוסף לשלם 10% רק על היתרה. זו נקודה שלא מניחים מראש, אלא בודקים מול נוסח סעיף 122 לפני שמחליטים. את הנוסח המחייב מוודאים מול רו״ח לפני שבוחרים מסלול.
מה אנחנו בודקים כשמעלים שכר דירה או מוסיפים דירה להשקעה
כשבוחנים כדאיות של דירה להשקעה, לא כדאי להסתכל על שכר הדירה הצפוי שלה כנתון בפני עצמו. כדאי לחבר אותו לשכר הדירה מהדירות הקיימות ולבדוק באיזו מדרגה ייצא החודש. זו אחת השאלות הראשונות שכדאי לשאול כשבוחנים דירה נוספת, עוד לפני הרכישה.
אנחנו בודקים לא רק את החודש הנוכחי, אלא גם את החודשים שאחרי מועדי חידוש החוזה של הדירות הקיימות. העלאה צפויה בדירה ותיקה, יחד עם שכר הדירה של הדירה החדשה, עשויה להזיז את המדרגה בעוד כמה חודשים, גם אם היום הכול נראה בתוך הפטור.
דירה נוספת מצטרפת לחישוב החודשי של כל הדירות, ולכן היא עשויה לשנות את המדרגה של כל ההכנסה משכירות, ולא רק את המיסוי של שכר הדירה שלה עצמה. מי ששוקל לרכוש דירה נוספת יכול להיעזר במדריך קניית דירה שלנו, ולהוסיף את שאלת המדרגה לרשימת הבדיקות שלו.
גם חידוש חוזה עם העלאה הוא רגע טוב לבדיקה מחדש: מחברים את שכר הדירה החדש לשאר הדירות ובודקים באיזו מדרגה נמצא כל חודש מאז ההעלאה. שאלות המס עצמן, כמו בחירת מסלול וחישוב הפטור החלקי, נשארות אצל רו״ח.
לסיכום
נכון ל-2026, לפי כל זכות, תקרת הפטור החודשית היא 5,654 ש״ח, והיא נבדקת על סך שכר הדירה מכל הדירות למגורים יחד. מעליה יש פטור חלקי, ומעל 11,308 ש״ח בחודש בוחרים בין מסלול 10% לבין מס לפי מדרגות, החלטה שכדאי לקבל עם רו״ח.
הצעד הבא פשוט: קחו את שכר הדירה שקיבלתם בכל חודש מאז ההעלאה האחרונה, חברו את כל הדירות למגורים ובדקו כל חודש מול התקרה. כל חודש שעבר את 5,654 ש״ח רשמו בנפרד והביאו לרו״ח.
שאלות ותשובות
האם תקרת הפטור על שכר דירה נבדקת לפי חודש או לפי שנה?
לפי חודש. לפי כל זכות, כל חודש נבדק בנפרד מול התקרה, ולכן חודשים שלפני העלאת שכר הדירה יכולים להיות בפטור מלא, וחודשים שאחריה כבר לא.
האם מחברים את שכר הדירה מכל הדירות כדי לבדוק את הפטור?
כן. סוכמים את שכר הדירה מכל הדירות למגורים שהתקבל באותו חודש, והסכום הכולל הוא שנבדק מול התקרה. גם שתי דירות שכל אחת מהן מתחת לתקרה יכולות לעבור אותה יחד.
מה קורה כששכר הדירה עובר את תקרת הפטור?
נכון ל-2026, לפי כל זכות, בין 5,654 ל-11,308 ש״ח בחודש יש פטור חלקי, שקטן בגובה החריגה. כשהסכום עובר את 11,308 ש״ח אין פטור, ובוחרים בין מסלול 10% לבין מס לפי מדרגות.
רכישה של דירה נוספת יכולה להוציא אותי מהפטור?
כן, זה אפשרי. שכר הדירה מהדירה החדשה מצטרף לשכר הדירה מהדירות הקיימות באותו חודש, ואם הסכום המשותף עובר את התקרה, כל החודש יוצא מהפטור המלא, גם אם כל דירה לבדה מתחת לתקרה.
מה צריך לבדוק לפני שבוחרים במסלול 10%?
שתי שאלות: אילו הוצאות, אם בכלל, אפשר לנכות במסלול, והאם אפשר לשלב אותו עם פטור על אותה הכנסה. את שתיהן לא מניחים מראש, אלא בודקים מול נוסח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ועם רו״ח.
בוחנים דירה להשקעה או שוקלים לרכוש דירה נוספת? בשיחה עם צוות קובי אלקיים נדל״ן נעבור יחד על שכר הדירה מכל דירה ועל פרטי הדירה שאתם בוחנים, ונבדוק איך היא משתלבת בתמונה הכוללת: בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252, או בתיאום פגישה באתר kobielkayamrealestateltd.com. את שאלות המס עצמן, כמו בחירת מסלול, מבררים עם רו״ח.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות