היטל השבחה כיכר המדינה: גם ביטול מנהרה עשוי להיחשב השבחה
עודכן: לפני 5 ימים
לפי הדיווח במרכז הנדל״ן, בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור של בעלי זכויות בכיכר המדינה בתל אביב, וחיוב בהיטל השבחה של כ-45 מיליון שקל נשאר על כנו. בחישוב ממוצע של העיתון, מדובר בכ-166 אלף שקל לכל אחד מכ-270 בעלי זכויות. זה חישוב ולא סכום שנקבע לכל בעל זכויות, וחלוקת החיוב בפועל לא פורסמה.
אם אתם בעלי קרקע או בעלי זכויות בעסקת קומבינציה, המקרה מעלה שאלה מעשית: האם שינוי תוכנית שנראה כהקלה יכול לחייב בהיטל השבחה? ההחלטה עצמה היא דחייה דיונית של בקשה ולא פסק דין עקרוני, ולכן היא מלמדת על הדרך שבה נבחנים מקרים כאלה ולא על כלל שחל על כולם.
מה דווח על ההחלטה בעניין כיכר המדינה
בעלי הזכויות הגישו בקשת רשות ערעור נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב. לפי הדיווח, השופטת קבעה שאין זה מקרה חריג שמצדיק 'גלגול שלישי', וכי הבקשה נטועה בנסיבות הפרטניות של המקרה.
ההליך נמשך שנים. לפי הדיווח במרכז הנדל״ן, הוועדה המקומית הוציאה ב-2019 שומות בסך כולל של כ-135 מיליון שקל, אחרי אישור התוכנית. ועדת הערר השאירה את עצם החיוב והפחיתה אותו לכ-45 מיליון שקל. לפי אותו דיווח, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, ולאחר מכן הוגשה בקשת רשות ערעור לעליון.
לפי הדיווח בגלובס, ועדת הערר קבעה ב-2022 שהתוכנית שינתה את המציאות התכנונית, מינתה שמאי מייעץ, ובדצמבר 2024 קבעה את ההיטל על סמך חוות דעתו. הפער בין 135 ל-45 מיליון שקל ממחיש נקודה שקל לפספס: הסכום הסופי נקבע בהליך שמאי, ולא בשומה הראשונית.
איך תוכנית שביטלה מנהרה נחשבה להשבחה
היטל השבחה נגזר מהשאלה אם התוכנית העלתה את שווי הקרקע. לפי הדיווח בגלובס, ועדת הערר קבעה שהתוכנית שינתה את המציאות התכנונית והקדימה בשנים את השלמת הפרויקט. את הגדרת ההשבחה המחייבת מוודאים מול נוסח החוק או מול עורך דין.
לפי הדיווח במרכז הנדל״ן, תוכנית מ-2018 ביטלה את המנהרה והוסיפה 5,987 מ״ר שטחי שירות, מעבר ל-23,600 מ״ר שכבר נכללו בתוכניות קודמות.
הדיווחים מתארים את השינוי בדרכים שונות. לפי מרכז הנדל״ן, נוספו 5,987 מ״ר שטחי שירות. לפי גלובס, בהליך הקודם, התוכנית לא הוסיפה זכויות משמעותיות אך הקדימה בשנים את השלמת הפרויקט. לפי שני הדיווחים, השווי עמד במרכז הבחינה.
לפי הדיווחים, בעלי הזכויות טענו שביטול המנהרה לא השביח את הקרקע. לפי מרכז הנדל״ן, הם טענו גם שהביטול פגע בערך. לפי הדיווח, ועדת הערר השאירה את עצם החיוב על כנו, הערעורים בערכאה שאחרי ועדת הערר נדחו, ובקשת רשות הערעור לעליון נדחתה. לבעל קרקע כדאי לשאול מול שמאי אם השינוי, גם כשהוא נראה כהקלה, משפיע על שווי הקרקע.
מה זה אומר עליכם: בעלי קרקע ובעלי זכויות בקומבינציה
שינוי שנראה כהקלה עדיין נבדק
אין להסיק שכל ביטול או כל שינוי תוכנית מחייב בהיטל. ההחלטה נטועה בנסיבות המקרה. מה שכן אפשר ללמוד הוא שלא מסתמכים על תחושה. בסקירת תוכנית אנחנו משווים את התוכנית החדשה למצב התכנוני הקודם ושואלים מה בדיוק השתנה: זכויות, שטחים או מועד המימוש. את ההערכה עצמה מבקשים משמאי מקרקעין.
מי נושא בהיטל, ומה קורה כשהשומה מגיעה בדיעבד
לפי מרכז הנדל״ן, השומות הוצאו ב-2019, אחרי שחלק מבעלי הזכויות כבר מכרו את זכויותיהם. מכאן שאלה שכדאי לברר בכל הסכם: מה קורה כשהיטל נקבע בדיעבד, ועל מי הוא חל. לא פורסם איך חולק החיוב בפועל, ולכן אין להסיק מהמקרה מסקנה בעניין זה.
בעסקת קומבינציה כדאי לברר בהסכם מי נושא בהיטל, בעל הקרקע או היזם, ואיך זה משתקף בחישוב הכדאיות. ההסדר נקבע בהסכם ובדין, ולכן זו שאלה לבירור מול עורך דין. את סוגיית ההיטל מעלים כבר במשא ומתן על ההסכם ולא אחרי הוצאת השומה. מי שבוחן עסקת קומבינציה כדאי שיכניס את עלות ההיטל לחישוב כבר בשלב הראשון. על הגנות נוספות לבעל הקרקע ראו ערבויות לבעל קרקע בעסקת קומבינציה.
שאלות לבדוק מול שמאי ועורך דין לפני חתימה
כדאי לשמור את הרשימה ולהעלות אותה בפגישה הבאה עם עורך הדין או השמאי. אלה השאלות שאנחנו ממליצים לברר לפני שחותמים על הסכם או על החלטה שתלויה בשינוי תוכנית:
מה היה המצב התכנוני הקודם, ומה משנה השינוי המוצע?
האם השינוי מוסיף זכויות או שטחים, או מקדים את מועד המימוש?
מי מחויב בהיטל לפי ההסכם?
מה קורה אם השומה מגיעה אחרי המכירה או אחרי החתימה?
האם עלות ההיטל נכללה בחישוב הכדאיות של העסקה?
מתי, לפי הערכת השמאי, עשויה להיות מוגשת שומה?
מה מסלול ההשגה?
בשאלה האחרונה, נכון למועד הפרסום, לפי האתר כל זכות ניתן להשיג על עצם החיוב בוועדת הערר המחוזית בתוך 45 ימים מקבלת השומה, והשגה על גובה החיוב נדונה אצל שמאי מכריע. את הנוסח והמועדים המחייבים מוודאים מול החוק או מול בעל מקצוע.
אם תרצו לעבור על השאלות מול העסקה הקונקרטית שלכם, אפשר לפנות אלינו בוואטסאפ 053-658-4252. עסקאות עם כמה בעלים, ירושות או חסמי תכנון מוסיפות שכבות לכל אחת מהשאלות, ולכן אנחנו מציעים לבחון אותן עם גורם מקצועי שמלווה עסקאות מורכבות.
סיכום
ההחלטה שדווחה היא דחיית בקשת רשות ערעור, ולא הכרעה עקרונית. מה שנשאר ממנה לבעל קרקע הוא שאלה לבירור: האם שינוי שנראה כהקלה עשוי להיבחן גם לפי השפעתו על השווי. לפני שחותמים, כדאי לעבור על שבע השאלות שלמעלה עם שמאי ועורך דין, ולוודא שהתשובות כתובות בהסכם.
שאלות ותשובות
האם שינוי בתוכנית יכול לחייב בהיטל השבחה גם כשנראה כהקלה?
זה אפשרי, אך כל מקרה נבחן לגופו. לפי הדיווח, בכיכר המדינה נקבעה השבחה בעקבות תוכנית שכללה ביטול מנהרה. זו החלטה שנטועה בנסיבות המקרה, ולכן שמאי מקרקעין הוא הכתובת לבדיקה.
מי משלם היטל השבחה בעסקת קומבינציה?
זה נקבע בהסכם ובדין, ולכן כדאי לברר זאת מול עורך דין לפני החתימה. חשוב לבדוק במפורש אם ההיטל חל על בעל הקרקע או על היזם, ומה קורה אם השומה מגיעה בדיעבד.
האם שטחי שירות מחויבים בהיטל השבחה?
אין תשובה כללית אחת. לפי הדיווח במרכז הנדל״ן, בכיכר המדינה נוספו 5,987 מ״ר שטחי שירות. לפי גלובס, ועדת הערר קבעה שהתוכנית שינתה את המציאות התכנונית והקדימה בשנים את השלמת הפרויקט. אין להסיק מכך כלל שחל על כל תוכנית.
איך משיגים על שומת היטל השבחה?
נכון למועד הפרסום, לפי כל זכות, השגה על עצם החיוב מוגשת לוועדת הערר המחוזית בתוך 45 ימים מקבלת השומה, והשגה על הגובה נדונה אצל שמאי מכריע. את הנוסח והמועדים המחייבים מוודאים מול החוק או מול בעל מקצוע.
אם אתם בעלי קרקע או זכויות ועומדים לפני חתימה, אפשר לתאם פגישה באתר ולעבור יחד על השאלות שלמעלה ביחס לעסקה שלכם, או לפנות אלינו בטלפון או בוואטסאפ 053-658-4252. כדאי להגיע עם ההסכם או הטיוטה והתוכנית, ככל שיש. השיחה אינה מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי.
מקורות:
התוכן מיועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו מהווה הצעה לציבור או התחייבות לתשואה.
תגובות