פוליסת ביטוח במקום ערבות בנקאית: מה רוכש דירה צריך לדעת

לא כל רוכש דירה מקבלן מקבל ערבות בנקאית. בחלק מהפרויקטים הבטוחה שמתקבלת היא פוליסת ביטוח, והתאגיד המלווה הוא חברת ביטוח ולא בנק. רוכשים רבים שואלים אם זו הגנה "פחותה". התשובה מתחילה בחוק, שמכיר בשתי הדרכים כבטוחות לעניין עצם החובה להבטיח את הכספים, וממשיכה בכמה בדיקות פשוטות שכדאי לעשות כשהפוליסה מגיעה.

מה קובע החוק

סעיף 2(2) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מאפשר למוכר לבטח את עצמו אצל מבטח שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ, באותן נסיבות שבהן פועלת ערבות בנקאית. החוק מציב שני תנאים מפורשים: הקונה צוין כמוטב על פי הפוליסה, ודמי הביטוח שולמו מראש. שר האוצר רשאי לקבוע את נוסח הפוליסה.

מתי הפוליסה אמורה לפעול

הנסיבות זהות לאלה של ערבות בנקאית: המוכר אינו יכול להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם, מחמת עיקול על הדירה או על הקרקע, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים נגד המוכר או בעל הקרקע, או מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה. גם כאן, ביטול חוזה המכר כשלעצמו אינו מניעה מוחלטת.

ליווי של חברת ביטוח

החוק מגדיר "תאגיד מלווה" כתאגיד בנקאי או מבטח הנותן ליווי פיננסי. כשהמבטח הוא התאגיד המלווה, חלות עליו אותן חובות של הסדר השוברים: הפקת פנקס שוברים לכל דירה, הפקדת התשלומים לחשבון הליווי באמצעותו בלבד, והמצאת פוליסה או ערבות בתוך 14 ימי עסקים מכל תשלום. את הפרטים הנוספים בהסכם הליווי קובע לגבי מבטח הממונה על שוק ההון.

מה לבדוק כשמקבלים פוליסה

• ששמכם מופיע כמוטבים, כפי שהחוק דורש.

• שיש אישור שדמי הביטוח שולמו מראש.

• שהדירה והפרויקט מזוהים נכון.

• שהסכום המבוטח תואם לתשלום, בניכוי רכיב המע"מ.

• שמנגנון ההצמדה תואם לחוזה. לפי סעיף 3א1, הכספים המובטחים מוצמדים כמו מחיר הדירה בחוזה, ואם לא נקבע – למדד תשומות הבנייה.

מי משלם על הביטוח

לפי סעיף 3א לחוק, כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה חלים על המוכר. סעיף קטן (ב) קובע חריג טכני למצב שבו לפי החוזה המוכר משלם את ההוצאות בשביל הקונה והמבטח הוציא קבלה על שם הקונה. בפועל, לדעתנו כדאי לבדוק שאין בחוזה סעיף שמגלגל את עלות הפוליסה על הרוכש בדרך עקיפה, למשל באמצעות "דמי טיפול" כלליים.

פוליסה מול ערבות: יש הבדל מעשי?

מבחינת החוק, שתי הבטוחות נועדו להחזיר את אותם כספים באותן נסיבות, ושתיהן אינן כוללות את רכיב המע"מ, שמוחזר דרך הקרן במשרד האוצר. ההבדלים הם בעיקר במסלול הבירור: פנייה הנוגעת למבטח מועברת לממונה על שוק ההון, ופנייה הנוגעת לבנק – למפקח על הבנקים. לדעתנו, החשוב הוא לא הסוג, אלא שהמסמך הונפק כדין, על הסכום הנכון, ושאתם יודעים לממש אותו.

איך מממשים פוליסה

אם מתקיימות הנסיבות שבחוק, הדרישה מוגשת למבטח לפי התנאים שבפוליסה עצמה. כדאי לקרוא מראש מה נדרש: לרוב מסמכים שמוכיחים את התשלומים, את הנסיבות (למשל צו שניתן נגד המוכר) ואת זהות המוטבים. במקביל, המבטח אמור לפנות לקרן שבמשרד האוצר כדי לקבל עבורכם את רכיב המע"מ, לא יאוחר משבעה ימים ממועד המימוש, לפי סעיף 3ג2.

פוליסה בפרויקט התחדשות עירונית

בפינוי בינוי ובתמ"א 38 יש שתי קבוצות: רוכשי הדירות החדשות שהיזם מוכר, ובעלי הדירות הקיימים. רוכשי הדירות החדשות מקבלים את ההגנה של חוק המכר כמו בכל פרויקט, כולל אפשרות של פוליסה. לבעלי הדירות הקיימים, לעומת זאת, הבטוחות נקבעות בעיקר בהסכם עם היזם. לכן חשוב לא לבלבל בין שני סוגי ההגנה.

מה קורה אחרי המסירה

לפי סעיף 2א, מוכר שהבטיח את הכספים בפוליסה רשאי להחליף אותה בבטוחה אחרת – משכנתה, הערת אזהרה או רישום בעלות – אחרי שהושלמה הבנייה ונמסרה החזקה, אלא אם החוזה אוסר זאת. לכן שמרו את הפוליסה עד שהחלופה רשומה.

שאלות לשאול את היזם

• מי התאגיד המלווה – בנק או מבטח?

• האם הפוליסה תונפק על כל תשלום בנפרד או כמסמך מצטבר?

• למי פונים לאימות הפוליסה?

• האם החוזה מאפשר להחליף את הבטוחה אחרי המסירה?

שאלות נפוצות

האם אני יכול לדרוש ערבות בנקאית במקום פוליסה?

החוק נותן למוכר לבחור בין הבטוחות שבסעיף 2. אפשר לנסות לסכם בחוזה סוג בטוחה מסוים, אבל זו שאלה של משא ומתן.

האם כל חברת ביטוח יכולה לתת פוליסה כזו?

החוק דורש מבטח שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון.

למי פונים אם הפוליסה לא הגיעה?

קודם למבטח ולמוכר. אם אין מענה, לממונה לפי החוק במשרד הבינוי והשיכון, שמעביר פניות על מבטחים לממונה על שוק ההון.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת הבטוחה שקיבלתם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.