ערבות שכירות לדיירים בפינוי בינוי: מה היא צריכה לכסות

בפרויקט פינוי בינוי, בעלי הדירות עוזבים את הבית ועוברים לגור בשכירות עד שהדירה החדשה מוכנה. התקופה הזו נמשכת בדרך כלל כמה שנים, והיזם מתחייב לשלם את שכר הדירה. השאלה היא מה קורה אם הוא מפסיק לשלם. כאן נכנסת ערבות השכירות – אחת הבטוחות החשובות ביותר לבעלי הדירות, ואחת הפחות מובנות.

למה צריך ערבות נפרדת לשכירות

ערבות חוק המכר נועדה בעיקר לרוכשים שמשלמים כסף ליזם. בעלי דירות בפינוי בינוי אינם משלמים כסף – הם מוסרים את הדירה הקיימת ומקבלים דירה חדשה. ההגנות שלהם נקבעות בעיקר בהסכם עם היזם. תשלום שכר הדירה הוא התחייבות כספית שוטפת של היזם, ואם היא נעצרת, בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם משלמים שכר דירה מכיסם. ערבות שכירות נועדה לגשר על הפער הזה.

מה מצב הרגולציה

נכון למועד כתיבה, משרד המשפטים פרסם בשנת 2023 טיוטת תקנות שגובשו יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובהן דרישה לבטוחות מינימליות לבעלי דירות. לפי מה שפורסם, הטיוטה כללה ערבות לתקופת השכירות שתהיה בלתי מותנית וניתנת לפירעון מיידי, מיום פינוי הדירה ועד קבלת דירת התמורה. בספטמבר 2024 דווח שהתקנות עדיין אינן מחייבות. לכן יש לבדוק את המצב העדכני לפני חתימה, ובינתיים – לדרוש את הבטוחה בהסכם.

מה ערבות שכירות צריכה לכסות

• את שכר הדירה לכל התקופה – מיום הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה.

• מנגנון שמתמודד עם הארכת תקופת הבנייה מעבר למתוכנן.

• התאמה לשכר דירה של דירה דומה, כפי שנקבע בהסכם.

• הוצאות נלוות שהיזם התחייב להן, כמו הובלה, אם נקבע כך בהסכם.

מה לבדוק בכתב הערבות

• מי מנפיק את הערבות: בנק, חברת ביטוח או גוף אחר.

• האם הערבות אוטונומית ובלתי מותנית, או מותנית בתנאים שמקשים על מימוש.

• מי המוטב: כל בעל דירה בנפרד, נאמן או נציגות.

• תוקף הערבות ומנגנון ההארכה שלה.

• איך מגישים דרישה, ובאילו מסמכים.

כמה זמן ערבות השכירות צריכה להיות בתוקף

התשובה תלויה בלוח הזמנים של הפרויקט, ולכן היא עניין להסכם. לדעתנו, כדאי שהערבות תהיה בתוקף לפחות עד המועד הצפוי למסירה, עם מנגנון הארכה אוטומטי או חובה של היזם לחדש אותה לפני שתפקע. ערבות שפוקעת באמצע הבנייה, בלי חידוש, משאירה את בעלי הדירות חשופים בדיוק בתקופה הרגישה.

הקשר לבנק המלווה

בפרויקטים מלווים, תשלומי השכירות הם בדרך כלל חלק מתקציב הפרויקט, והבנק המלווה מאשר אותם. לדעתנו, זה יתרון, אבל הוא לא מחליף ערבות: תקציב יכול להשתנות, ואילו ערבות היא התחייבות ישירה של הגוף המנפיק כלפי המוטבים. כדאי לבקש שהערבות תונפק לפני הפינוי, ולא אחריו.

מה קורה אם היזם מפסיק לשלם

אם הערבות אוטונומית, אפשר לפנות לגוף המנפיק לפי תנאי הערבות. אם אין ערבות, או שהיא מותנית, בעלי הדירות נאלצים לפעול נגד היזם במסלולים משפטיים רגילים, שנמשכים זמן. לכן ההבדל בין ערבות טובה לערבות חלשה מורגש דווקא ביום שבו משהו משתבש.

תשלום ישיר לבעל הדירה או לבעל הדירה השכורה

בהסכמים שונים נקבעים מנגנונים שונים: היזם משלם לבעל הדירה, שמשלם בעצמו למשכיר, או שהיזם משלם ישירות למשכיר. לדעתנו, מבחינת הבטוחה עדיף מנגנון שבו בעל הדירה עצמו הוא המוטב בערבות, כך שאם התשלום נעצר הוא יכול לפעול בלי תלות בגורם אחר. כדאי גם לבדוק מה קורה כשבעל הדירה עובר בין דירות שכורות בתקופת הבנייה.

איך מתארגנים כנציגות

• למנות עורך דין מטעם בעלי הדירות שיבדוק את נוסח הערבות.

• לקבוע בהסכם מי מחזיק את כתבי הערבות.

• לקבוע תזכורות לחידוש הערבות לפני פקיעתה.

• לבקש דיווח שוטף מהיזם על תשלומי השכירות.

בעלי דירות עם צרכים מיוחדים

בפרויקטים רבים יש בעלי דירות מבוגרים, בעלי מוגבלויות או משפחות שזקוקות לדיור באזור מסוים. לפעמים ההסכם קובע להם פתרונות שונים, כמו דיור חלופי שהיזם מעמיד. לדעתנו, גם כשהפתרון אינו שכר דירה רגיל, כדאי לוודא שקיימת בטוחה מקבילה שמבטיחה את המשך הפתרון לאורך כל התקופה.

טעויות נפוצות

• להסתפק בהתחייבות חוזית של היזם בלי ערבות.

• לקבל ערבות לתקופה קצרה מהבנייה הצפויה, בלי מנגנון חידוש.

• לפנות את הדירה לפני שהערבות הונפקה בפועל.

שאלות נפוצות

האם ערבות שכירות קבועה בחוק?

נכון למועד כתיבה, מדובר בעיקר בדרישה חוזית. טיוטת תקנות שפורסמה ב-2023 כללה דרישה כזו, ויש לבדוק את מצבה העדכני.

האם היזם יכול לשלם שכר דירה מראש במקום ערבות?

זה עניין להסכם. תשלום מראש לתקופה מסוימת הוא הגנה חלקית, ולא מחליף ערבות לכל התקופה.

מי קובע את גובה שכר הדירה?

ההסכם עם היזם, לרוב בהתאם לשכר דירה של דירה דומה באזור.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת הבטוחות בהסכם פינוי בינוי, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.