יזם בקשיים בפרויקט התחדשות עירונית: מה קורה לבעלי הדירות

עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.

אחד החששות הגדולים של בעלי דירות בפינוי בינוי ובתמ"א 38 הוא שהיזם יקרוס באמצע הדרך. זה לא תרחיש שכיח בכל פרויקט, אבל הוא קורה, ומי שמתכונן אליו מראש נמצא בעמדה טובה בהרבה. המדריך מסביר מה בדרך כלל קורה, מה תפקיד הבטוחות, ומה בעלי הדירות יכולים לעשות.

סימנים מוקדמים

לדעתנו, קריסה כמעט אף פעם לא מגיעה בלי סימנים. כדאי לשים לב לאיחורים חוזרים בתשלומי שכר הדירה, לעצירות ממושכות באתר, להחלפות של קבלן הביצוע, לבקשות חריגות לשינוי ההסכם, ולשמועות על חובות לספקים. כל אחד מהם לבד אינו הוכחה לקשיים, אבל הצטברות שלהם מצדיקה פנייה לעורך הדין של הנציגות.

מה קובע ההסכם

בעלי הדירות הקיימים אינם נשענים על מנגנון השוברים של חוק המכר, ולכן ההגנה שלהם נקבעת בעיקר בהסכם עם היזם ובבטוחות שניתנו מכוחו. הסכם טוב קובע מה נחשב הפרה יסודית, אחרי כמה זמן מותר לבטל, מה קורה לזכויות שהועברו ליזם, ואיך ממשים את הבטוחות.

אילו בטוחות פועלות

• ערבות שכירות – אם התשלומים נעצרו, אפשר לפנות לגוף המנפיק לפי תנאי הערבות.

• ערבות לדירת התמורה – במקרה של כשל, מאפשרת לקבל סכום כספי שמשקף את הזכות לדירה החדשה, לפי תנאיה.

• ערבות ביצוע בתמ"א 38 – מאפשרת לממן השלמת עבודות.

• הערות אזהרה – מגינות על זכויות שנרשמו לפני עיקול או צו נגד היזם, בכפוף לחריגים בחוק המקרקעין.

תפקיד הבנק המלווה

בפרויקט מלווה, הבנק הוא בדרך כלל גורם מרכזי כשהיזם מתקשה. יש לו עניין שהפרויקט יושלם, כדי שהאשראי שלו ייפרע והערבויות שהוציא לא ימומשו. לכן לעתים הבנק מעודד או מאפשר כניסה של יזם או קבלן אחר להשלמת הפרויקט. זה תלוי בנסיבות, בהסכם הליווי ובהליכים המשפטיים, ואין לו תסריט אחד.

הליכים משפטיים נגד היזם

כשחברה יזמית אינה יכולה לפרוע את חובותיה, עשויים להיפתח נגדה הליכים לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, ובהם מינוי בעל תפקיד מטעם בית המשפט. בשלב כזה, ההחלטות על המשך הפרויקט מתקבלות בפיקוח בית המשפט. לדעתנו, בעלי הדירות צריכים להיות מיוצגים בהליך באמצעות עורך דין, כדי שקולם יישמע.

רוכשי דירות חדשות לעומת בעלי דירות

רוכשים שקנו דירות מהיזם ושילמו בשוברים מוגנים בערבויות או בפוליסות לפי חוק המכר, שאפשר לממש בין השאר כשניתן צו פירוק או צו הקפאת הליכים נגד המוכר. בעלי הדירות הקיימים מוגנים בבטוחות שנקבעו בהסכם. לכן, לדעתנו, ככל שהבטוחות בהסכם חזקות יותר, הפער בין שתי הקבוצות קטן יותר.

החלפת יזם

אחד הפתרונות האפשריים הוא כניסה של יזם חלופי. כדי שזה יקרה, בדרך כלל נדרשים הסכמה של בעלי הדירות, הסכמה של הבנק, ולעתים אישור בית המשפט. לדעתנו, הסכם מקורי שכולל מנגנון להחלפת יזם במקרה של כשל יכול לחסוך זמן יקר.

מה בעלי הדירות יכולים לעשות מוקדם

• לוודא שהבטוחות הונפקו לפני הפינוי, ולא רק הובטחו.

• לעקוב אחרי תוקף הערבויות ולדרוש חידוש בזמן.

• לשמור את כל המסמכים במקום אחד, אצל הנציגות ועורך הדין.

• לפעול כגוף מאורגן ולא כבודדים.

• לפנות לעורך הדין ברגע שמופיעים סימני אזהרה.

מה לא לעשות

• לחתום על תיקונים להסכם בלחץ, בלי ייעוץ.

• לוותר על בטוחות בתמורה להבטחות בעל פה.

• להמתין בלי לפעול כשהתשלומים נעצרים.

הקשר לשכר הדירה

בעלי דירות שכבר פינו הם הפגיעים ביותר, כי הם משלמים שכר דירה. ערבות שכירות אוטונומית שהונפקה מראש היא, לדעתנו, ההגנה המעשית החשובה ביותר בשלב הזה. בלעדיה, כל עיכוב בתשלום הופך מיד לבעיה בכיס של בעלי הדירות.

למה בחירת יזם היא חלק מהבטוחה

הבטוחה הטובה ביותר היא יזם שלא נקלע לקשיים. לכן, בשלב בחירת היזם, כדאי לבדוק ניסיון, פרויקטים שהושלמו, יכולת לקבל ליווי ואיתנות פיננסית, ולא להתמקד רק בגודל התמורה.

שאלות נפוצות

אם היזם נכנס להליך חדלות פירעון, ההסכם מתבטל?

לא אוטומטית. מה שקורה להסכם נקבע לפי ההסכם, הדין והחלטות בית המשפט.

האם הבנק המלווה יכול לבחור יזם חדש בלי בעלי הדירות?

זה תלוי במסמכים שנחתמו ובהליך. לרוב נדרשת הסכמה או מעורבות של בעלי הדירות.

מה עושים אם הערבות פגה לפני הקריסה?

זו בדיוק הסיבה לעקוב אחרי תוקף הערבויות ולדרוש חידוש מבעוד מועד.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. אם יש סימני אזהרה בפרויקט שלכם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.