ערבות חוק המכר ומע״מ: איך מוחזר רכיב המס במימוש

רוכשים רבים מגלים שהסכום בכתב הערבות נמוך מהסכום ששילמו, ונבהלים. ברוב המקרים ההסבר פשוט: ערבות חוק המכר אינה כוללת את רכיב המע"מ. אבל זה לא אומר שהמע"מ אבוד. החוק קבע לו מסלול השבה נפרד, עם לוחות זמנים מוגדרים, וכדאי להכיר אותו לפני שמתחילים לחשב.

מה החוק קובע לגבי הערבות

לפי סעיף 2(1) ו-(2) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הערבות או פוליסת הביטוח מבטיחות את החזר הכספים ששילם הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ הנכלל בכספים אלה. סעיף 3ב(ה) חוזר על כך לגבי הבטוחה שהתאגיד המלווה ממציא בפרויקט מלווה.

מהו "רכיב המע"מ"

סעיף 3ג1 מגדיר את רכיב המע"מ כמס הערך המוסף הנכלל במחיר הדירה, בשיעור החל לפי חוק מס ערך מוסף במועד כל תשלום מאת הקונה למוכר. כלומר, החישוב נעשה לפי השיעור שחל בכל תשלום ותשלום, ולא לפי שיעור אחד לכל העסקה.

אותו סעיף קובע גם שכאשר מוכר נתן ערבות או פוליסה, זכותו לקבלת החזר רכיב המע"מ, במקרה של מימוש הבטוחה, משועבדת בשעבוד ראשון לטובת המדינה.

איך מוחזר המע"מ במימוש

סעיף 3ג2 לחוק קובע מנגנון השבה דרך קרן שהקים החשב הכללי במשרד האוצר:

• כשבטוחה ממומשת בנסיבות שבחוק, הבנק, נותן הערבות האחר או המבטח שהמציאו אותה פונים לקרן לא יאוחר משבעה ימים ממועד המימוש.

• בתוך 14 ימים מהפנייה מועבר מהקרן סכום בגובה רכיב המע"מ לגוף שנתן את הבטוחה.

• עם קבלת הסכום, הגוף מעביר אותו לקונה.

הסכום כולל גם הפרשי הצמדה, כפי שחלים על הכספים המובטחים לפי סעיף 3א1. תקנון הקרן מתפרסם באתר משרד האוצר.

מה קורה כששיעור המע"מ משתנה באמצע העסקה

מאחר שרכיב המע"מ מוגדר לפי השיעור שחל במועד כל תשלום, עסקה שבה התשלומים נפרסים על פני כמה שנים עשויה לכלול תשלומים עם שיעורי מע"מ שונים. במקרה כזה, גם הסכום שאינו נכלל בערבות וגם הסכום שמוחזר מהקרן במימוש מחושבים לפי כל תשלום בנפרד. לכן כדאי לשמור לא רק את סכומי התשלומים, אלא גם את התאריכים המדויקים שלהם.

איך עושים חישוב עקרוני

בלי להיכנס למספרים של עסקה מסוימת, החישוב בנוי משלושה שלבים. ראשית, לכל תשלום מפרידים את רכיב המע"מ לפי השיעור שחל ביום התשלום. שנית, הסכום שנותר הוא הסכום שאמור להיות מובטח בערבות, בתוספת הצמדה לפי החוזה. שלישית, במימוש, הגוף שנתן את הבטוחה משלם את הסכום המובטח, ובנוסף מעביר לקונה את רכיב המע"מ שקיבל מהקרן, גם הוא עם הפרשי הצמדה. התוצאה היא שהקונה אמור לקבל בשני המסלולים יחד את מלוא מה ששילם, לפי מנגנוני ההצמדה שבחוק.

מע"מ ותשלומי משכנתא

אם חלק מהתשלומים מומן במשכנתא, הכסף עבר למוכר באמצעות פנקס השוברים, כמו כל תשלום אחר בפרויקט מלווה. לכן גם לגביו חל אותו כלל: רכיב המע"מ אינו נכלל בערבות, ובמימוש הוא מוחזר דרך הקרן. את היחסים מול הבנק שנתן את המשכנתא כדאי לבדוק בנפרד עם עורך הדין.

מה קורה אם המוכר אינו עוסק רגיל

החישוב שתואר כאן מניח שמחיר הדירה כולל מע"מ, כמו ברוב העסקאות של קנייה מיזם או מקבלן. יש עסקאות שבהן המבנה המיסויי שונה, למשל כשחלק מהתמורה אינו חייב במע"מ או כשהמוכר אינו גובה מע"מ על רכיב מסוים. במקרים כאלה החישוב עשוי להיות שונה, ולדעתנו כדאי לבקש מהמוכר פירוט בכתב של רכיב המע"מ בכל תשלום, ולהעביר אותו לבדיקה מקצועית.

איך לבדוק שהערבות שלכם תקינה

• חשבו את רכיב המע"מ בכל תשלום לפי השיעור שחל במועדו.

• הפחיתו אותו מסכום התשלום – זה הסכום שאמור להופיע כקרן הערבות.

• אם הפער בין התשלום לערבות גדול מרכיב המע"מ, פנו לבנק המלווה.

• שמרו את החישוב יחד עם כתבי הערבות, כדי שיהיה זמין אם תצטרכו אותו.

שאלות נפוצות

למה בכלל הוציאו את המע"מ מהערבות?

החוק אינו מפרט את הנימוק. מבחינה מעשית, החוק יוצר שעבוד לטובת המדינה על זכות המוכר להחזר המע"מ ומנגנון השבה ישיר לקונה דרך הקרן.

האם המנגנון חל גם על פוליסת ביטוח?

כן. הגדרת "בטוחה" בסעיף 3ג2 כוללת ערבות בנקאית, ערבות מנותן ערבות אחר ופוליסת ביטוח.

מה עם הערת אזהרה?

מנגנון הקרן מתייחס לבטוחות שבסעיף 2(1) ו-(2) בלבד, כלומר ערבויות ופוליסות.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. לבדיקת הערבויות בעסקה שלכם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.