לוח תשלומים בלי ערבות בנקאית: השיעורים לפי שלבי הבנייה

לא כל רוכש מקבל ערבות בנקאית. לפעמים הבטוחה היא הערת אזהרה או משכנתה לטובת הקונה. במקרה כזה, החוק לא רק דורש בטוחה – הוא גם מגביל את קצב התשלומים לפי התקדמות הבנייה. מי שמכיר את המגבלה יודע לזהות לוח תשלומים "אגרסיבי" מדי, עוד לפני החתימה.

מה קובע החוק

סעיף 3 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע שעל אף האמור בחוזה, מוכר לא יקבל מקונה תשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות, אלא אם הכספים הובטחו בערבות או בפוליסת ביטוח. התקנות הרלוונטיות הן תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975, כפי שתוקנו בשנת 2019.

לפי תקנה 1, קונה שהכספים שלו לא הובטחו בערבות או בפוליסה לא יהא חייב בתשלומים בשיעורים העולים על אלה שבתוספת, על אף האמור בחוזה. לפי תקנה 2, השיעורים הם באחוזים ממחיר הדירה ולפי שלבי הבנייה שבוצעו.

השיעורים בבנייה חדשה

לפי התוספת לתקנות, נכון למועד כתיבה, אלה שלבי הבנייה והשיעור באחוזים ממחיר הדירה לכל שלב:

• עם גמר יציקת רצפת המפלס התחתון בכלל הבניין.

• עם גמר עבודות שלד, כולל חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים בממ"ד, בקומה שבה הדירה ובקומות שמתחתיה.

• עם גמר עבודות השלד כאמור בכלל הבניין.

• עם גמר חיפוי חוץ בכלל הבניין.

• עם גמר טיח וריצוף בדירה.

• עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש בדירה.

• עם גמר מערכות משותפות ופיתוח כנדרש לאישור אכלוס.

• עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה.

השיעורים בתוספת דירות במסגרת חיזוק (תמ"א 38)

• גמר עבודות חיזוק בקומה הראשונה של הבניין הקיים, כולל ממ"דים, ביסוס ודיפון.

• גמר עבודות חיזוק בכלל הבניין הקיים, כולל תקרה עליונה וממ"דים.

• גמר עבודות שלד בכלל הקומות החדשות.

• גמר טיח וריצוף בדירה.

• גמר חיפוי פנימי, חלונות, מעקות ודלתות בדירה.

• גמר מערכות משותפות ופיתוח לאישור אכלוס.

• אישור אכלוס ומסירת הדירה.

מה פירוש המונחים

התקנות כוללות הגדרות שעוזרות לקרוא את הטבלה. "מפלס תחתון" הוא המפלס התחתון ביותר במבנה, כגון מפלס תת-קרקעי לחניה או מרתף. "חיפוי פנימי" הוא חיפוי דירתי, כולל חיפוי קירות, לרבות בקרמיקה או בשיש, והנמכת תקרה בגבס. "אישור אכלוס" מוגדר כאישור להספקת מים, חשמל או חיבור טלפון לפי תקנות התכנון והבנייה. בתוספת החיזוק, "תכנית החיזוק" מוגדרת לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה).

איך להשתמש בטבלה

התקנות קובעות תקרה ולא חובה: חוזה יכול לקבוע תשלומים איטיים יותר, אבל לא מהירים יותר, כשאין ערבות או פוליסה. לדעתנו, כדאי להשוות את נספח התשלומים לטבלה שורה אחר שורה, ולבדוק גם מה נדרש כדי להוכיח שהשלב הושלם – למשל אישור מהנדס או דוח מפקח.

ומה עם שבעת האחוזים הראשונים

כלל שבעת האחוזים שבסעיף 2 עומד בנפרד: מעבר לסכום זה, המוכר חייב לתת אחת הבטוחות. התקנות עוסקות בשאלה כמה מותר לגבות ובאיזה קצב כשהבטוחה אינה ערבות או פוליסה.

למי זה רלוונטי במיוחד

לדעתנו, הטבלה חשובה במיוחד לרוכשים בפרויקטים ללא ליווי פיננסי, שבהם הבטוחה היא לעתים הערת אזהרה, ולרוכשי דירות חדשות בפרויקטי תמ"א 38 קטנים. בפרויקט מלווה, שבו כל תשלום מוביל לערבות או לפוליסה, המגבלה שבסעיף 3 בדרך כלל אינה מעשית.

כשחלק מהכסף מובטח וחלק לא

יש עסקאות שבהן חלק מהתשלומים מובטחים בערבות וחלק אחר רק בהערת אזהרה. לפי לשון סעיף 3, המגבלה חלה על כספים שלא הובטחו בערבות או בפוליסה. לדעתנו, במבנה מעורב כזה כדאי לבקש מהמוכר טבלה שמראה, לכל תשלום, איזו בטוחה מכסה אותו, ולבדוק שהחלק הלא-מוגן לא עובר את השיעורים.

שאלות נפוצות

האם השיעורים חלים בפרויקט מלווה?

בפרויקט מלווה כל תשלום בשובר מוביל לערבות או לפוליסה, ולכן המגבלה שבסעיף 3 אינה חלה על כספים שהובטחו כך.

מה אם החוזה דורש יותר?

התקנות קובעות שהקונה לא יהא חייב בתשלומים העולים על השיעורים, על אף האמור בחוזה.

מי קובע שהשלב הושלם?

התקנות מגדירות את השלבים. דרך ההוכחה נקבעת בדרך כלל בחוזה, וכדאי שתהיה ברורה.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת לוח התשלומים בחוזה שלכם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.