ערבות חוק מכר מגוף חוץ-בנקאי: מה השתנה בחוק

במשך שנים, ערבות חוק מכר הייתה כמעט תמיד ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. נכון למועד כתיבה, הנוסח המשולב של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) כולל אפשרות נוספת: ערבות מ"נותן ערבות אחר". המדריך מסביר מי הגופים, מה החוק דורש מהם, ומה זה משנה – ומה לא – למי שקונה דירה מקבלן.

מאיפה הגיע השינוי

השינוי נעשה בתיקון שנכלל בחוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2026). התיקון הוסיף לחוק המכר הגדרה של "נותן ערבות אחר", ושילב אותו בסעיפים העוסקים בבטוחות, בהסדר השוברים, בהודעה על מחיקת שעבוד, בהשבת רכיב המע"מ ובסנקציות. כדאי לבדוק מול גורם מקצועי את מועד התחילה ואת ההסדרים המשלימים, כמו נוסחי ערבות מאושרים.

מי נחשב "נותן ערבות אחר"

לפי ההגדרה בחוק, מדובר באחד מאלה:

• בעל רישיון מורחב למתן אשראי.

• בעל רישיון מורחב למתן שירותי פיקדון ואשראי.

• בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי.

• מבטח.

בכל המקרים, הגוף צריך לעמוד בהוראות לעניין נזילות ולעניין הלימה בין ההון העצמי שלו לבין התחייבויותיו, שקבע הגורם המפקח עליו – הממונה על שוק ההון, המפקח על נותני שירותים פיננסיים או המפקח על הבנקים, לפי העניין.

מי קובע את נוסח הערבות

סעיף 2(1) המתוקן קובע ששר הבינוי והשיכון רשאי לקבוע את נוסח הערבות, בהסכמת גורם מפקח: לגבי ערבות בנקאית או ערבות מנותן שירותי תשלום יציבותי – בהסכמת המפקח על הבנקים; לגבי ערבות מבעל רישיון מורחב למתן אשראי, מבעל רישיון מורחב לשירותי פיקדון ואשראי או ממבטח – בהסכמת הממונה על שוק ההון.

מה לא השתנה

• הערבות מבטיחה את אותם כספים, באותן נסיבות, ללא רכיב המע"מ.

• רכיב המע"מ מוחזר במימוש דרך הקרן שבמשרד האוצר, גם כשהבטוחה ניתנה מנותן ערבות אחר.

• בפרויקט מלווה, התאגיד המלווה ממציא את הבטוחה בתוך 14 ימי עסקים מכל תשלום בשובר.

• ההוצאות על הבטחת הכספים חלות על המוכר, לפי סעיף 3א.

ההודעה על מחיקת שעבוד

התיקון עדכן גם את סעיף 2ג, שעוסק בהודעה שהמוכר צריך להשיג מהגוף שנתן את הבטוחה, ולפיה שעבוד לטובתו לא ימומש מתוך הדירה ורישומו יימחק. כשהבטוחה ניתנה מנותן ערבות אחר שאינו מבטח, המוכר צריך לפנות אליו בתוך 30 ימים ממועד הוצאת הערבות הראשונה, והגוף צריך למסור את ההודעה בתוך 30 ימים מהפנייה.

לאן פונים כשיש בעיה

סעיף 3ד לחוק קובע שהממונה במשרד הבינוי והשיכון מעביר פניות ציבור לגורם המפקח הרלוונטי: פנייה הנוגעת לתאגיד בנקאי או לבעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי – למפקח על הבנקים; פנייה הנוגעת למבטח, לבעל רישיון מורחב למתן אשראי או לבעל רישיון מורחב לשירותי פיקדון ואשראי – לממונה על שוק ההון. החוק קובע גם עיצום כספי על נותן ערבות אחר שהפר חובות מסוימות.

מה זה אומר לרוכש

לדעתנו, מבחינת הרוכש השאלה המרכזית אינה "בנק או לא בנק", אלא האם המסמך שקיבלתם הוא בטוחה כדין לפי סעיף 2. לכן כדאי לבקש מהמוכר לציין בחוזה מי ייתן את הבטוחה, לבדוק שהגוף שייך לאחת הקטגוריות שבחוק, ולאמת את המסמך מול הגוף עצמו. עורך דין שמלווה עסקאות מקבלן יוכל לבדוק גם את נוסח הערבות.

מה זה עשוי לומר על השוק

זו כבר הערכה ולא עובדה: הרחבת מעגל הגופים שרשאים לתת ערבויות עשויה להגדיל את ההיצע של בטוחות ליזמים, במיוחד בפרויקטים שבהם קשה להשיג ליווי בנקאי. מנגד, ריבוי גופים מחייב את הרוכש להכיר שמות חדשים ולבדוק אותם. השפעת התיקון בפועל תתברר עם הזמן.

צ'ק ליסט לרוכש

• מי בדיוק נותן הבטוחה, ובאיזה רישיון הוא פועל?

• האם יש ליווי פיננסי, ומי התאגיד המלווה?

• האם הנוסח של הערבות הוא נוסח שנקבע לפי החוק?

• איך מאמתים את הערבות מול הגוף?

• מי הגורם המפקח שאליו תועבר פנייה אם תהיה בעיה?

שאלות נפוצות

האם ערבות מגוף חוץ-בנקאי פחות בטוחה?

החוק דורש מהגופים האלה לעמוד בהוראות נזילות והלימות הון של המפקח עליהם. מעבר לכך, כל גוף פיננסי שונה, ולכן כדאי לבדוק את הגוף הספציפי.

האם המוכר חייב לקבל את הסכמתי לסוג הבטוחה?

החוק מאפשר למוכר לבחור מבין הבטוחות שבסעיף 2. אפשר לסכם בחוזה סוג בטוחה מסוים.

האם השינוי חל גם על עסקאות שכבר נחתמו?

זו שאלה של תחולה ומועדי תחילה, ויש לבדוק אותה מול עורך דין לגבי העסקה שלכם.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת הבטוחות בעסקה שלכם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.