מכתב החרגה מהבנק המלווה: מה הוא ומתי מקבלים אותו

בפרויקטים רבים הקרקע משועבדת לבנק שמממן את הבנייה. רוכש שבודק נסח טאבו מגלה את השעבוד ונבהל: האם הבנק יכול לממש את השעבוד גם על הדירה שלו? כאן נכנס לתמונה המסמך שבשוק מכונה "מכתב החרגה", ושהחוק קורא לו הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד. המדריך מסביר מה הוא, מתי הוא אמור להגיע, ומה בודקים בו.

מה קובע החוק

סעיף 2ג לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב את המוכר לפנות בכתב לתאגיד הבנקאי, למבטח או לנותן הערבות האחר שהמציא את הבטוחה, בדרישה שימציא הודעה בכתב בנוסח שבתוספת לחוק. לפי ההודעה, שעבוד או התחייבות לשעבוד שניתנו לטובת אותו גוף לא ימומשו מתוך הדירה, ורישומם יימחק – בהתאם לתנאים האמורים בהודעה.

המועדים שבחוק

המוכר צריך לפנות לגוף בתוך 30 ימים מאחד המועדים האלה, לפי העניין:

• ממועד התשלום הראשון ששילם הקונה באמצעות פנקס שוברים, כשהבטוחה ניתנה על ידי תאגיד מלווה.

• ממועד הוצאת ערבות בנקאית ראשונה, כשהיא ניתנה על ידי בנק שאינו תאגיד מלווה.

• ממועד הוצאת פוליסת הביטוח, כשהיא ניתנה על ידי מבטח שאינו תאגיד מלווה.

• ממועד הוצאת ערבות ראשונה מנותן ערבות אחר שאינו מבטח.

הגוף צריך למסור למוכר את ההודעה בתוך 30 ימים מפנייתו. המוכר מצדו חייב להודיע לקונה כשהוא פונה, ולהעביר לקונה את ההודעה כשהוא מקבל אותה.

למה זה חשוב

ערבות חוק המכר מגינה על הכסף ששילמתם. ההודעה לפי סעיף 2ג מגינה על הזכות שלכם בדירה עצמה מפני מימוש השעבוד של הבנק. שתי ההגנות משלימות זו את זו. נוסף על כך, השובר בפרויקט מלווה כולל, לפי הוראת המפקח על הבנקים, כיתוב שמבהיר שלתשלום ולערבות אין כשלעצמם משמעות של זכות מעבר לזכויות לפי דין, לרבות לעניין מכתב החרגה משעבוד.

איך זה נראה בנסח הרישום

בנסח של מקרקעין שעליהם נבנה פרויקט מלווה, נהוג למצוא משכנתה או שעבוד לטובת הבנק המלווה, ולעתים גם הערות אזהרה לטובת רוכשים. הנסח עצמו לא מראה אם ניתנה לכם ההודעה לפי סעיף 2ג; זה מסמך נפרד. לדעתנו, כדאי להחזיק את שניהם יחד: נסח עדכני שמראה את מצב הרישום, וההודעה שמבהירה מה יקרה לשעבוד ביחס לדירה שלכם.

מה לבדוק בהודעה

• שהיא מתייחסת לדירה שלכם ולפרויקט הנכון.

• מהם התנאים שבהם השעבוד לא ימומש ויימחק – לרוב קשורים לתשלום מלוא התמורה לפי החוזה.

• שהיא חתומה על ידי הגוף שהשעבוד רשום לטובתו.

• שהיא נשמרת יחד עם החוזה והערבויות.

מה עושים אם ההודעה לא הגיעה

לדעתנו, כדאי לרשום ביומן את המועדים: 30 ימים לפנייה של המוכר ו-30 ימים נוספים למסירה. אם עבר הזמן ולא קיבלתם הודעה, פנו בכתב למוכר ובקשו עותק של פנייתו לבנק. אם אין מענה, אפשר לפנות לבנק עצמו, ובהמשך לממונה לפי החוק במשרד הבינוי והשיכון.

בהקשר של רישום והחלפת בטוחה

כשהמוכר מבקש להחליף ערבות בהערת אזהרה אחרי המסירה, ההערה היא בטוחה כדין רק אם לא נרשם לפניה שעבוד עדיף. לכן ההודעה מהבנק המלווה רלוונטית במיוחד בשלב הזה, וכדאי לוודא שהתנאים שבה התקיימו לפני שמחזירים ערבות.

ומה בפינוי בינוי

בפרויקטים של התחדשות עירונית, גם בעלי הדירות הקיימים נדרשים לעתים להסכים לשעבוד הזכויות שלהם לטובת הבנק המלווה, כדי שהפרויקט יקבל מימון. סעיף 2ג עוסק ברוכשים לפי חוק המכר. לבעלי הדירות הקיימים ההגנה נקבעת בעיקר בהסכם עם היזם ובמסמכים מול הבנק. לדעתנו, בעלי דירות צריכים לבקש מנגנון מקביל: התחייבות של הבנק שהשעבוד לא ימומש מתוך הדירה החדשה שלהם, בתנאים ברורים.

צ'ק ליסט קצר

• האם הוגשה פנייה של המוכר לבנק, ומתי?

• האם קיבלתם הודעה מהמוכר על הפנייה?

• האם ההודעה מהבנק התקבלה בתוך המועד?

• האם התנאים שבהודעה ברורים לכם?

שאלות נפוצות

האם מכתב החרגה מוחק את השעבוד מיד?

לא בהכרח. ההודעה קובעת שהשעבוד לא ימומש מתוך הדירה ושרישומו יימחק בהתאם לתנאים שבה.

האם המכתב חשוב גם אם יש לי ערבות?

כן. הערבות מגינה על הכסף, וההודעה מגינה על הדירה מפני מימוש השעבוד.

מי משלם על ההודעה?

סעיף 3א קובע שההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה חלות על המוכר.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת נסח הרישום והבטוחות בעסקה, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.