מקדמה של 7 אחוז לקבלן: מתי חייבים לתת לרוכש בטוחה

אחד הכללים הבסיסיים ביותר בקנייה מקבלן הוא כלל שבעת האחוזים. הוא קובע את הנקודה שבה הכסף של הרוכש כבר חייב להיות מוגן. מי שמכיר אותו יודע מתי לעצור ולשאול שאלות, עוד לפני שהחוזה נחתם.

מה קובע החוק

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע שמוכר לא יקבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מהפעולות שהחוק מפרט – וזאת על אף האמור בחוזה המכר. כלומר, גם אם בחוזה נכתב משהו אחר, הכלל גובר.

"מחיר הדירה" מוגדר בחוק ככל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה.

על מי הכלל חל

החוק מגדיר "מוכר" כמי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות, בעצמו או על ידי אחר, על קרקע שלו או של זולתו, כדי למכור אותה – לרבות מי שקנה דירה כזו מהבונה כדי למכור אותה. ההגדרה מחריגה מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה. "מכירה" כוללת גם שכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים, והתחייבות למכור או להחכיר. במילים פשוטות: הכלל מכוון בעיקר לקנייה מיזם או מקבלן, ולא לעסקת יד שנייה רגילה בין אנשים פרטיים.

אילו בטוחות החוק מכיר

• ערבות בנקאית או ערבות מנותן ערבות אחר, להבטחת החזר הכספים ששולמו (ללא רכיב המע"מ).

• ביטוח אצל מבטח שאישר הממונה על שוק ההון, כשהקונה מצוין כמוטב ודמי הביטוח שולמו מראש.

• משכנתה ראשונה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, לטובת הקונה או חברת נאמנות שאישר השר.

• הערת אזהרה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, בתנאי שאין רישום של שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי שעדיפים עליה.

• העברת הבעלות על שם הקונה, נקייה משעבודים ומזכויות צד שלישי.

חשוב: לא כל בטוחה מאפשרת לשלם הכול

סעיף 3 לחוק והתקנות שהותקנו מכוחו מגבילים את קצב התשלומים כשהכסף אינו מובטח בערבות או בפוליסת ביטוח. במקרה כזה, הקונה אינו חייב לשלם יותר מהשיעורים שנקבעו לפי שלבי הבנייה, על אף האמור בחוזה. מכאן שהערת אזהרה, למשל, היא בטוחה מוכרת אבל היא לא מאפשרת למוכר לגבות מראש סכומים גדולים לפני שהבנייה מתקדמת.

בפרויקט מלווה ובפרויקט לא מלווה

בפרויקט עם ליווי פיננסי, הכלל מיושם באופן כמעט אוטומטי: כל תשלום בשובר מחייב את התאגיד המלווה להמציא ערבות או פוליסה בתוך 14 ימי עסקים. בפרויקט ללא ליווי, האחריות לבחור ולתת בטוחה מוטלת על המוכר, והקונה צריך לוודא בעצמו שהיא ניתנה. לכן בפרויקט לא מלווה הבדיקה של עורך הדין מטעם הקונה חשובה במיוחד.

הסנקציות על הפרה

לפי סעיף 4, מוכר שקיבל סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר בלי שהובטחו הכספים צפוי לעונש מאסר או קנס. בנוסף, לפי סעיף 4ב הממונה מטיל עיצום כספי על הפרה כזו.

איך זה נראה בחוזה

בפועל, הרבה חוזים קובעים תשלום ראשון של עד שבעה אחוזים בעת החתימה, ותשלומים נוספים רק אחרי שהבטוחה נמסרה או דרך פנקס השוברים בפרויקט מלווה. לדעתנו, כדאי שהחוזה יגדיר במפורש את סוג הבטוחה, את מועד מסירתה ואת התנאי שלפיו לא יידרש תשלום נוסף לפני שהיא בידיכם.

חובת היידוע בכתב

בנוסף לכלל עצמו, סעיף 2א1 לחוק מחייב את המוכר להודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו להבטחת הכספים ששולמו ועל הדרכים שנקבעו לכך. מוכר שאין לו הסכם ליווי פיננסי חייב גם להודיע על כך בכתב עד מועד החתימה. לדעתנו, אם לא קיבלתם מסמך כזה, זו סיבה לשאול שאלות לפני החתימה.

שאלות נפוצות

האם שבעת האחוזים כוללים מע"מ?

החוק מדבר על שבעה אחוזים "מהמחיר", ומחיר הדירה כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם בחוזה. כדאי לבקש מעורך הדין לחשב את הסכום המדויק לפי החוזה שלכם.

האם הכלל חל גם על משרד או חנות?

כן, ככלל. החוק מגדיר "דירה" כחדר או מערכת חדרים למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.

מה לעשות אם הקבלן דורש יותר משבעה אחוזים בלי בטוחה?

לא לשלם לפני שמקבלים בטוחה, ולהתייעץ עם עורך דין. אפשר גם לפנות לממונה לפי החוק במשרד הבינוי והשיכון.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת לוח התשלומים והבטוחות בעסקה, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.