הסכם ליווי בנקאי: מה הוא חייב לכלול לפי הוראות בנק ישראל
הסכם ליווי בנקאי: מה הוא חייב לכלול לפי הוראות בנק ישראל
הסכם הליווי הוא החוזה בין היזם לבין הבנק המלווה. רוב הסעיפים בו – גובה האשראי, הריבית, ההון העצמי, תנאי שחרור הכספים – הם עניין מסחרי. אבל חלק מהסעיפים אינם נתונים למשא ומתן, כי החוק והוראות המפקח על הבנקים מחייבים לכלול אותם. מי שמכיר אותם מבין למה הליווי מגן גם על הרוכשים.
מה החוק קובע
סעיף 3ב לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע שתאגיד מלווה ומוכר שהתקשרו בהסכם ליווי יפעלו בדרך זו בלבד לגבי הפרויקט. הוא מוסיף שהסכם הליווי יכלול את חובתם לפעול לפי הסדר השוברים בלבד, וכן פרטים נוספים שיקבע המפקח על הבנקים בהוראות ניהול בנקאי תקין – לגבי תאגיד בנקאי – או הממונה על שוק ההון – לגבי מבטח.
הוראת ניהול בנקאי תקין 326
המפקח על הבנקים פרסם את הוראת ניהול בנקאי תקין 326 בנושא ליווי פיננסי. לפי נוסח ההוראה שפורסם, הסכם הליווי צריך לכלול בין השאר:
חובה של הקבלן למסור לרוכש את השוברים.
חובה של הקבלן לעשות מאמץ סביר להחזיר לבנק שוברים שלא שולמו, כשהסכם המכר מבוטל.
קביעה שתשלום בשובר הוא הוראה בלתי חוזרת לבנק להוציא ערבות.
הסכמת הקבלן למתן מידע לרוכש.
הסכמת הקבלן לכך שהבנק יאשר את פרטי החשבון גם לבנק אחר שמממן את הרוכש.
חובה לקבוע בהסכם המכר שהתשלום יתבצע רק בשוברים.
חובה לקבוע בהסכם המכר את הדרכים לקבלת מידע מהבנק.
חובה להמציא לבנק העתקים של הסכמי המכר.
למה זה חשוב לרוכשים
הסעיפים האלה יוצרים שרשרת: ההסכם מחייב את היזם להכניס לחוזה המכר את חובת התשלום בשוברים; השוברים מחייבים את הבנק להוציא ערבות; והבנק מקבל העתקים של חוזי המכר, כך שהוא יודע מי הרוכשים. לדעתנו, זו אחת הסיבות שפרויקט מלווה נותן לרוכש ודאות גבוהה יותר.
מועדים שנקבעו בהוראה
לפי נוסח ההוראה, הבנק צריך להוציא ערבות או לוודא מתן בטוחה אחרת בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום, בדומה לסעיף 3ב(ה) לחוק. ההוראה קובעת גם מועד להמצאת העתק של כל הסכם מכר לבנק אחרי חתימתו. כדאי לבדוק את הנוסח העדכני של ההוראה, כי הוראות המפקח מתעדכנות מעת לעת.
תחולת ההוראה
לפי נוסח ההוראה, היא חלה כשהנכס והעסקה כפופים לחוק המכר (דירות), ומימון הקבלן נעשה באמצעות הסכם ליווי סגור. מכאן שבפרויקט שאינו מלווה, או בעסקאות שאינן כפופות לחוק, ההוראה אינה חלה באותו אופן.
מה נשאר למשא ומתן
היקף האשראי ותנאיו.
ההון העצמי הנדרש והרכיבים שיוכרו.
תנאים לשחרור כספים ולשחרור עודפים.
דרישות למכירות מוקדמות.
ערבויות אישיות של בעלי השליטה כלפי הבנק.
מנגנוני פיקוח ודיווח.
את כל אלה החוק אינו קובע, והם משתנים בין בנקים ובין פרויקטים.
מה יזם צריך להכין
דוח אפס או בדיקת כדאיות.
מסמכי קרקע ותכנון, כולל מצב ההיתר.
תקציב ולוח זמנים מפורט.
פרטי הון עצמי ומקורותיו.
נוסח חוזה מכר שמתאים לדרישות הליווי.
בפרויקטי התחדשות עירונית
בפינוי בינוי ובתמ"א 38, הסכם הליווי כולל לעתים גם התייחסות להתחייבויות כלפי בעלי הדירות הקיימים, כמו תשלומי שכר דירה וערבויות. לדעתנו, כדאי שהיזם יתאם מראש בין ההסכם עם בעלי הדירות לבין דרישות הבנק, כדי למנוע התנגשות שתעכב את הליווי.
מה הרוכש יכול לבקש לראות
הרוכש אינו צד להסכם הליווי ובדרך כלל לא יקבל אותו. עם זאת, הוא יכול לבקש אישור על קיום הליווי, את שם התאגיד המלווה, את פנקס השוברים, ולאמת את פרטי חשבון הפרויקט מול הבנק – כפי שההוראה מחייבת את הבנק לאפשר.
ליווי של מבטח
כשהתאגיד המלווה הוא מבטח, הפרטים הנוספים בהסכם הליווי נקבעים בהוראות הממונה על שוק ההון. חובת הסדר השוברים חלה גם עליו, לפי סעיף 3ב לחוק.
שאלות נפוצות
האם הסכם הליווי פתוח לעיון הרוכשים?
בדרך כלל לא. אבל חלק מההתחייבויות שבו משתקפות בחוזה המכר ובשוברים.
האם בנק יכול לוותר על הסדר השוברים?
החוק קובע שתאגיד מלווה ומוכר שהתקשרו בהסכם ליווי יפעלו לפי הסדר השוברים בלבד.
האם הוראה 326 עדכנית?
הוראות המפקח מתעדכנות. נכון למועד כתיבה, כדאי לבדוק את הנוסח העדכני באתר בנק ישראל.
המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לשיחה על מבנה ליווי לפרויקט, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.