ערבות אישית של היזם או ערבות חברת אם: האם זו בטוחה לפי חוק המכר

לפעמים יזם אומר לרוכש: "אין צורך בערבות בנקאית, אני נותן ערבות אישית" או "החברה האם שלנו ערבה לכל ההתחייבויות". ההצעה נשמעת אמינה, במיוחד כשמדובר ביזם מוכר. אבל מבחינת חוק המכר, השאלה אינה עד כמה היזם אמין, אלא אם הבטוחה היא אחת מאלה שהחוק מכיר בהן.

מה החוק מכיר כבטוחה

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע שמוכר לא יקבל יותר משבעה אחוזים ממחיר הדירה אלא אם עשה אחת מאלה, על אף האמור בחוזה:

• מסר ערבות בנקאית או ערבות מנותן ערבות אחר, כהגדרתו בחוק.

• ביטח את עצמו אצל מבטח שאישר הממונה על שוק ההון, כשהקונה מוטב ודמי הביטוח שולמו מראש.

• שעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או חברת נאמנות שאישר השר.

• רשם הערת אזהרה, בתנאי שאין לפניה שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי עדיפים.

• העביר את הבעלות על שם הקונה, נקייה משעבודים.

ערבות אישית של בעלי השליטה, או ערבות של חברת אם שאינה אחד מהגופים שבהגדרה, אינה מופיעה ברשימה.

מה המשמעות

המשמעות היא שערבות אישית או ערבות חברת אם, כשלעצמה, אינה ממלאת את החובה שבסעיף 2. מוכר שמקבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר על סמך ערבות כזו בלבד, בלי אחת הבטוחות שבחוק, חושף את עצמו לסנקציות שבסעיפים 4 ו-4ב. ומה שחשוב יותר לרוכש: הוא מקבל הגנה חלשה יותר מזו שהחוק התכוון לתת לו.

למה ערבות אישית חלשה יותר

ערבות אישית שווה בדיוק כמו היכולת הכלכלית של הערב ביום שבו צריך אותה. בדיוק במצבים שבהם ערבות חוק מכר נדרשת – צו פירוק, הקפאת הליכים או עיקולים – יש סיכוי שגם בעלי השליטה או החברה האם נמצאים בקשיים. ערבות בנקאית או פוליסה, לעומת זאת, נשענות על גוף פיננסי מפוקח שאינו קשור לגורל היזם.

חוזה שמוותר על הבטוחה

לפעמים מוצע לרוכש לחתום על סעיף שבו הוא "מוותר" על ערבות חוק המכר בתמורה להנחה או לערבות אישית. החוק קובע שהחובה חלה על אף האמור בחוזה המכר. לכן, לדעתנו, ויתור כזה אינו מומלץ, ויש להתייעץ עם עורך דין לפני כל חתימה על סעיף מהסוג הזה.

מתי ערבות אישית בכל זאת שימושית

ערבות אישית או ערבות חברת אם יכולה להיות שכבת הגנה נוספת – לא במקום הבטוחה שבחוק, אלא בנוסף לה. למשל, להבטחת התחייבויות שחוק המכר אינו מכסה: עמידה בלוח זמנים, תיקון ליקויים, רישום או פיצויים. לדעתנו, בהקשר הזה היא עשויה להועיל, בתנאי שמבינים את המגבלות שלה.

בהתחדשות עירונית

בפינוי בינוי ובתמ"א 38, בעלי הדירות הקיימים אינם נשענים על סעיף 2 כמו רוכשים, והבטוחות שלהם נקבעות בהסכם. גם שם, לדעתנו, ערבות אישית או ערבות חברת אם אינה תחליף לערבות מגוף פיננסי לדירת התמורה ולשכר הדירה. היא יכולה להשלים, לא להחליף.

בנקים מלווים וערבויות אישיות

בפרויקטים מלווים, הבנק המלווה עצמו דורש לעתים ערבויות אישיות מבעלי השליטה כלפיו. זה עניין בין הבנק ליזם, והוא אינו משפיע על הערבויות שהבנק מוציא לרוכשים. הרוכשים מוגנים בערבויות או בפוליסות שהתאגיד המלווה ממציא על כל תשלום בשובר.

איך לזהות הצעה בעייתית

• הצעה לשלם יותר משבעה אחוזים "על סמך" ערבות אישית בלבד.

• סעיף בחוזה שמוותר על הבטוחות שבחוק.

• הצעה לקבל הנחה בתמורה לוויתור על ערבות בנקאית.

• הסבר שלפיו "בפרויקט שלנו לא צריך ערבות כי אנחנו חברה גדולה".

מה לשאול

• איזו מהבטוחות שבסעיף 2 אקבל, ומתי?

• האם יש ליווי פיננסי, ומי התאגיד המלווה?

• מה בדיוק מבטיחה הערבות האישית, ואיך מממשים אותה?

חובת היידוע

סעיף 2א1 מחייב כל מוכר להודיע לקונה בכתב, במועד חתימת החוזה, על זכותו להבטחת הכספים ששולמו ועל הדרכים שנקבעו לכך. אם קיבלתם הודעה כזו, השוו אותה למה שמוצע לכם בפועל.

שאלות נפוצות

האם ערבות של חברה ציבורית גדולה מספיקה?

לפי לשון סעיף 2, השאלה אינה גודל החברה אלא סוג הבטוחה. ערבות של חברה שאינה אחד מהגופים שבחוק אינה אחת הבטוחות המנויות.

האם אפשר לקבל גם ערבות אישית וגם ערבות בנקאית?

כן. אין מניעה לבטוחות נוספות, כל עוד ניתנת גם הבטוחה שבחוק.

מה עושים אם כבר שילמתי על סמך ערבות אישית?

מומלץ לפנות לעורך דין בהקדם, ואפשר גם לפנות לממונה לפי החוק במשרד הבינוי והשיכון.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת הבטוחות שמוצעות לכם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.