האם חוק המכר חל על דירת תמורה בפינוי בינוי: בדק ואחריות
האם חוק המכר חל על דירת תמורה בפינוי בינוי: בדק ואחריות
אחרי שנים של המתנה, בעלי הדירות מקבלים סוף סוף את המפתח לדירה החדשה. אבל כמו בכל דירה חדשה, גם בדירת תמורה עלולים להתגלות ליקויים: רטיבות, סדקים, בעיות בצנרת או באלומיניום. מי אחראי לתקן, ולכמה זמן? חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע תקופות בדק ואחריות למי שרוכש דירה ממוכר. במדריך נסביר מה הוא קובע, ולמה בפינוי בינוי חשוב לוודא שההסכם מפנה אליו במפורש. המידע נכון למועד כתיבה ואינו מחליף ייעוץ משפטי.
מה קובע חוק המכר (דירות)
החוק מגדיר "תקופת בדק" כתקופה הקבועה בתוספת לחוק, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ו"תקופת אחריות" כתקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. בתקופת הבדק, על המוכר לתקן אי התאמה שהתגלתה, אלא אם הוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. בתקופת האחריות, הקונה צריך להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בע בודה או בחומרים. לאי התאמה יסודית, בחלקים הנושאים של הבניין, נקבעה תקופת בדק של 20 שנים.
תקופות הבדק לפי התוספת
מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
ריצוף וחיפוי פנים, לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
מכונות ודוודים – שלוש שנים.
פיתוח חצר, לרבות שקיעות – שלוש שנים.
מרכיבי בידוד תרמי – שלוש שנים.
מערכות צנרת, לרבות מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים.
איטום המבנה, לרבות חללים תת קרקעיים, קירות, תקרות וגגות – ארבע שנים.
סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
כל אי התאמה אחרת שאינה יסודית – שנה אחת.
הודעה על ליקוי וזכות התיקון
לפי החוק, כדי להסתמך על אי התאמה שניתן היה לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, יש להודיע עליה ל מוכר בתוך שנה מאותו מועד. על אי התאמה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה, יש להודיע בתוך זמן סביר לאחר שהתגלתה. על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן. אם אי ההתאמה חזרה אחרי שתוקנה פעם אחת או יותר בתוך שנתיים מההודעה, או שהתיקון דחוף והמוכר לא תיקן בזמן סביר, רשאי הקונה לתקן בעצמו והמוכר יישא בהוצאות.
למה זה לא אוטומטי בפינוי בינוי
החוק מגדיר "מוכר" ו"קונה" בהקשר של מכירת דירה, ובפינוי בינוי המבנה העסקי שונה: בעל הדירה מעביר זכויות בדירה הישנה ומקבל דירה חדשה כתמורה. לדעתנו, כדי למנוע ויכוח בעתיד, חשוב שההסכם יקבע במפורש שהוראות הבדק והאחריות שבחוק המכר (דירות) יחולו על דירת התמורה ועל הרכוש המשותף, ושיגדיר מי הגורם האחראי לתיקון.
מה כדאי לקבוע בהסכם
החלה מפורשת של תקופות הבדק והאחריות שבחוק.
הגורם האחראי לתיקון: היזם, הקבלן או שניהם.
דרך הגשת פנייה ולוח זמנים לטיפול.
ערבות בדק, אם סוכם עליה, ותנאי שחרורה.
אחריות גם על הרכוש המשותף, לא רק על הדירות.
הוראות תחזוקה ושימוש
החוק מונה בין אי ההתאמות גם מצב שבו המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש. לדעתנו, כדאי לדרוש במסירה תיק דירה מסודר: הוראות תחזוקה, אחריות יצרנים למוצרים ולמערכות, ותוכניות עדויות של צנרת וחשמל. גם לוועד הבית כדאי לקבל תיק בניין עם הוראות תחזוקה לרכוש המשותף. מסמכים אלה חשובים גם בעת מכירה עתידית של הדירה.
איך מתעדים ליקויים
רשמו ליקויים כבר בבדיקת המסירה, בפרוטוקול חתום.
צלמו כל ליקוי, עם תאריך.
שלחו הודעות בכתב, ושמרו אישורי מסירה.
נהלו רשימה מרוכזת ברמת הבניין, דרך ועד הבית או הנציגות.
עם מי מדברים כשמתגלה ליקוי
לדעתנו, כדאי לקבוע מראש כתובת אחת לפניות בתקופת הבדק, עם טופס פנייה פשוט ולוח זמנים לטיפול. כשיש ליקויים חוזרים בכמה דירות, כמו רטיבות באותו קיר חיצוני, עדיף לפנות במשותף דרך ועד הבית, ולבקש בדיקה של מפקח מטעם בעלי הדירות או של מהנדס בלתי תלוי.
שאלות נפוצות
ממתי מתחילה תקופת הבדק?
לפי החוק, מעת העמדת הדירה לרשות הקונה. בפינוי בינוי כדאי שההסכם יבהיר שזה מועד מסירת דירת התמורה.
האם תקופת האחריות זהה לכל הליקויים?
תקופת האחריות היא שלוש שנים מתום תקופת הבדק, ובה נטל ההוכחה שונה: הקונה צריך להוכיח שהמקור בתכנון, בעבודה או בחומרים.
מה לגבי ליקויים ברכוש המשותף?
כדאי שההסכם יתייחס גם אליהם, ושהטיפול יתנהל באופן מרוכז דרך ועד הבית.
רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.