ערבות חוק המכר במשרד או חנות מקבלן: האם החוק חל

משקיעים ובעלי עסקים שקונים משרד, חנות או יחידה לוגיסטית בפרויקט חדש שואלים לעתים קרובות אם ההגנות של חוק המכר חלות גם עליהם, או שהן שמורות לרוכשי דירות מגורים. התשובה מתחילה בהגדרות של החוק, והיא רחבה יותר ממה שרבים חושבים. עם זאת, יש כמה תנאים נוספים שחשוב לבדוק.

מה אומרת הגדרת "דירה"

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מגדיר "דירה" כ"חדר או מערכת חדרים למגורים, לעסק או לכל צורך אחר", לרבות חלקים מסוימים מהרכוש המשותף הצמודים להם. כלומר, לפי לשון החוק, ההגדרה אינה מוגבלת למגורים. יחידה שנועדה לעסק נכללת בה.

מה עוד צריך להתקיים

ההגדרה של "דירה" היא רק חלק מהתמונה. כדי שהחוק יחול, צריך גם "מוכר" כהגדרתו: מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות, בעצמו או על ידי אחר, על מנת למכור אותה, לרבות מי שקנה אותה מהבונה כדי למכור. ההגדרה מחריגה מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה. בנוסף, "מכירה" כוללת גם שכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים, והתחייבות למכור או להחכיר.

מה זה אומר בעסקה מסחרית טיפוסית

• קנייה של משרד מיזם בפרויקט בבנייה – ככלל, נכנסת למסגרת.

• חכירה ארוכה של יחידה מסחרית מהיזם, לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים – עשויה להיחשב מכירה.

• שכירות רגילה לתקופה קצרה – אינה "מכירה" לפי ההגדרה.

• קנייה ממשקיע פרטי שלא בנה ולא קנה כדי למכור – עשויה להיות מחוץ להגדרה.

בכל מקרה גבולי כדאי לקבל חוות דעת משפטית, כי מבנה העסקה משנה.

אילו בטוחות רלוונטיות

אם החוק חל, הכלל זהה לזה של דירת מגורים: המוכר אינו רשאי לקבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי לתת אחת הבטוחות שבסעיף 2 – ערבות, פוליסת ביטוח, משכנתה, הערת אזהרה או העברת בעלות. בפרויקט מלווה, התשלומים עוברים בשוברים ובטוחה מומצאת בתוך 14 ימי עסקים מכל תשלום.

נקודה שכדאי לשים לב אליה: מע"מ

בעסקאות מסחריות, הקונה הוא לעתים קרובות עוסק שמקזז מע"מ. הערבות לפי החוק אינה כוללת את רכיב המע"מ, ובמימוש הוא מוחזר דרך קרן שהוקמה במשרד האוצר. לדעתנו, כדאי לתאם עם רואה החשבון כיצד מטפלים במע"מ ששולם ובאיזה שלב, כדי שלא תיווצר כפילות או החמצה.

ומה עם חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973

יש להבחין בין שני חוקים: חוק הבטחת ההשקעות, שעוסק בבטוחות לכספים, לבין חוק המכר (דירות), שעוסק בין השאר במפרט, באי-התאמה ובתקופות בדק. כל אחד מהם כולל הגדרות משלו. לפני שמסתמכים על הוראה מסוימת, כדאי לבדוק שהיא חלה על סוג העסקה שלכם.

מבנים מעורבים

בפרויקטים רבים יש שילוב של מגורים, מסחר ומשרדים באותו מגרש. לדעתנו, במקרה כזה כדאי לוודא שלכל יחידה יש זיהוי ברור בחוזה ובשובר, שהתשלומים על היחידה המסחרית עוברים בחשבון הליווי של אותו פרויקט, ושההגדרות של הרכוש המשותף וההצמדות ברורות. בלבול בין יחידות או בין פרויקטים הוא מקור שכיח למחלוקות.

השוואה מהירה לעסקת מגורים

• הגדרת "דירה" בחוק כוללת גם יחידה לעסק.

• כלל שבעת האחוזים ורשימת הבטוחות זהים.

• הסדר השוברים חל בפרויקט מלווה בלי הבחנה בשימוש.

• נושאי מע"מ, מימון ומיסוי עשויים להיות שונים, ומחייבים ייעוץ ייעודי.

מימון רכישה של יחידה מסחרית

גם כשהרוכש לוקח הלוואה לרכישת יחידה מסחרית, החוק מחייב את מי שנותן את ההלוואה, אם היא מובטחת במשכנתה או במשכון על הזכויות, להעביר את הכסף למוכר רק אחרי שווידא שניתנה בטוחה או התחייבות בכתב של המוכר לתת אותה. לדעתנו, כדאי לבדוק מראש עם הגוף המממן אם הוא מכיר את הדרישה הזו בעסקאות מסחריות, ולתאם את הזרמת הכספים לשוברים.

שאלות לשאול לפני החתימה

• האם המוכר הוא היזם שבונה את הפרויקט?

• האם יש ליווי פיננסי, ומי התאגיד המלווה?

• איזו בטוחה תינתן, ומתי?

• האם העסקה היא מכר או חכירה, ולכמה זמן?

שאלות נפוצות

האם חנות בקומת קרקע של בניין מגורים מוגנת?

אם היא נמכרת על ידי מוכר כהגדרתו בחוק, ההגדרה הרחבה של "דירה" כוללת יחידה לעסק.

מה אם אני קונה כמה יחידות יחד?

החוק אינו קובע חריג לרכישה של כמה יחידות. עם זאת, בעסקאות גדולות לעתים מסכמים מנגנונים נוספים, וכדאי לבדוק את החוזה.

האם אפשר לוותר על הבטוחה בחוזה?

החוק קובע שהחובה חלה "על אף האמור בחוזה המכר".

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת עסקה מסחרית מיזם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.