< Back

פינוי בינוי - המדריך המלא

Q: האם אני חייב להסכים לפינוי בינוי?

לא חייבים לחתום, וסירוב מנימוק סביר מוגן בחוק. אבל אם הושג רוב מיוחס והסירוב אינו סביר, בית המשפט רשאי לחייב את המסרב לפצות את שאר הבעלים, וגם לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום עליה בשמו.

Q: מי משלם על עורך הדין של הדיירים?

לפי מדריך ההסכם של הרשות, היזם נושא בדרך כלל בשכר עורך הדין, השמאי והמפקח שבחרו בעלי הדירות. מומלץ לעגן את זה בכתב.

Q: איפה גרים בזמן הבנייה?

בדירה שכורה, כשהיזם מממן את שכר הדירה מהפינוי ועד המסירה, ובדרך כלל גם את ההובלות. ערבות שכירות מבטיחה את התשלום גם אם יש עיכוב.

Q: האם אשלם מס על הדירה החדשה?

בעסקה שעומדת בתנאי פרק חמישי 4 בחוק מיסוי מקרקעין, בעל הדירה זכאי לפטור ממס שבח, ובדרך כלל גם אינו נושא במס רכישה. יש להודיע למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מההתקשרות.

Q: מה מגיע לבעל דירה מבוגר?

לבעל דירה בן 70 ומעלה שגר בדירה לפחות שנתיים, היזם חייב להציע חלופות נוספות על דירת התמורה, כמו מעבר לבית אבות, דירה חלופית או שתי דירות קטנות. אם לא הוצעו, הסירוב שלו ייחשב סביר.

Q: לאן פונים אם יש בעיה עם היזם או המארגן?

ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית יש ממונה על פניות הדיירים, שמטפל בין היתר בלחץ פסול מצד יזמים ובמארגנים שהפרו את חובות ההגינות והגילוי. טלפון הרשות: 074-7681400.

פינוי בינוי - המדריך המקיף

בקצרה: פינוי בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית שבו מתחם של בניינים ותיקים נהרס ונבנה מחדש, ובעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבניין החדש בלי לשלם עליה – בתמורה להעברת הזכויות ליזם. העסקה מוסדרת בחוק פינוי ובינוי, שקובע כמה בעלי דירות צריכים להסכים, מתי סירוב נחשב סביר, ומה חייבים להציע לאזרחים ותיקים. במדריך הזה ריכזנו את כל מה שבעל דירה צריך להבין לפני שהוא חותם, משלב הרעיון ועד קבלת המפתח.

רוצים לדעת אם הבניין שלכם מתאים לפינוי בינוי? שיחה ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com.

מה זה פינוי בינוי

בפינוי בינוי מתחם מגורים קיים – בדרך כלל כמה בניינים – נהרס, ובמקומו נבנה מתחם חדש ומודרני. במהלך הבנייה הדיירים עוברים לדירה אחרת, ובסיומה הם חוזרים ומקבלים דירה חדשה לפי התנאים שסוכמו עם היזם. ההבדל המרכזי מתמ"א 38 הוא בקנה המידה: פינוי בינוי עוסק במתחם ובתכנון מחדש של הסביבה כולה, ולא רק בבניין בודד.

יש שני מסלולים עיקריים לקידום מתחם: במסלול הרשויות המדינה מכריזה על המתחם והרשות המקומית מקדמת את התוכנית עד לאישורה, ורק אחר כך בעלי הדירות מתקשרים עם יזם; במסלול היזמים (המכונה גם מסלול המיסוי) בעלי הדירות או יזם פונים לקבלת הכרזה, והיזם מממן את הכנת התוכנית ואת אישורה. להרחבה: מסלול רשויות או מסלול יזמים – מה ההבדל.

הבסיס החוקי: חוק פינוי ובינוי ותיקוניו

החוק המרכזי נחקק בשם חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006. בתיקון מס' 6 משנת 2018 שונה שמו לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), ונוספו בו חובות ליזם כלפי בעלי הדירות: כינוס אסיפה והעברת מסמך המסכם את ההצעה לפחות שבועיים לפני החתימה, הגנות מיוחדות לאזרחים ותיקים, וקביעה שתנאי בהסכם שמוותר על הגנות החוק לרעת בעל הדירה – בטל.

כמה בעלי דירות צריכים להסכים

החוק מגדיר "רוב מיוחס": בעלים של לפחות שני שלישים מהדירות במתחם, ובמתחם של כמה בניינים – גם תנאים נוספים לגבי כל בניין ולגבי החלק ברכוש המשותף. כשאדם אחד מחזיק כמה דירות בבניין גדול, משקלו בחישוב מוגבל. הרוב המיוחס הוא הסף שמאפשר לתבוע בעל דירה שמסרב בלי סיבה סבירה; כשיש רוב מיוחס, בית המשפט רשאי גם לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום עליה בשם בעל דירה שמסרב בלי סיבה סבירה – כך שאין צורך בהסכמה של כל הבעלים. פירוט מלא: רוב מיוחס בפינוי בינוי – כמה בעלי דירות צריכים להסכים.

מה השתנה מ-2022

חוק ההסדרים שאושר בנובמבר 2021 (חוק התוכנית הכלכלית לשנים 2021–2022) הוריד את הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן בפינוי בינוי מ-80% לשני שלישים (66%), ביטל את הדרישה להחזקה ב-75% מהרכוש המשותף, הוריד את גיל ההגדרה של "קשיש" לעניין החוק, וקבע שהיטל ההשבחה ייגבה כברירת מחדל בשיעור של 25% מ-1.5.2022 (רשות מקומית רשאית לקבוע אזורים בשיעור אחר או פטור). עוד נקבע שהשר רשאי להתקין הוראות לגבי תוכנה וצורתה של עסקת פינוי ובינוי, ובשנת 2024 פורסמו טיוטות תקנות בנושא תוכן העסקה ובנושא התשלום ליזם בעת ביטול עסקה.

השלבים: מהרעיון ועד המפתח

כל פרויקט שונה, אבל הסדר הכללי חוזר על עצמו. הנה המפה:

התארגנות ראשונית: בעלי הדירות בוחרים נציגות, ומי שמנסה לארגן אותם (מארגן) חייב בחובות הגינות וגילוי. ראו מה החוק מחייב מארגן לפני שחותמים.
בחירת אנשי מקצוע מטעם הדיירים – עורך דין, שמאי ומפקח – ובחירת יזם.
אסיפת בעלי דירות ומסמך עיקרי ההצעה, שנמסר לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה.
חתימה על הסכם, שנכנס לתוקף רק כשמתקיימים התנאים המתלים שבו (שיעור חתימות, הכרזה, אישור תוכנית, היתר, ליווי בנקאי).
הכרזה על המתחם ואישור תוכנית מפורטת בוועדות התכנון, כולל שלב התנגדויות. ראו איך מאושרת תוכנית פינוי בינוי.
היתר בנייה, הסכם מימון וקבלת ערבויות.
הודעת פינוי, מעבר לדיור זמני והריסה.
בנייה, עדכונים שוטפים לבעלי הדירות, ומסירת הדירה בפרוטוקול מסירה בנוכחות המפקח.
רישום הבית המשותף והדירות החדשות על שם הבעלים.

ייצוג בעלי הדירות: נציגות ואנשי מקצוע

הנציגות מארגנת את הבעלים ומייצגת אותם מול אנשי המקצוע, הרשויות והיזם – אבל היא אינה חותמת בשמם ואינה מקבלת במקומם החלטות מהותיות. לפי מדריך ההסכם של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היזם נושא בדרך כלל בשכר עורך הדין, השמאי והמפקח שבעלי הדירות בחרו; מומלץ לחתום עם כל אחד מהם על הסכם בכתב ולקבל את הסכמת היזם לתשלום בכתב. כך נשמרת הנאמנות של היועצים לדיירים, גם כשהמימון מגיע מהיזם.

בעלי דירות שמתלבטים אם העסקה משתלמת יכולים לבקש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מינוי של שמאי פינוי ובינוי שיבדוק את העסקה. יועץ חברתי מטעם הפרויקט מכין סקר חברתי ומשמש גורם מקשר בין הדיירים, היזם והרשויות. להרחבה: נציגות דיירים – איך בוחרים אותה נכון ועורך דין מטעם בעלי הדירות – מי בוחר ומי משלם.

איך בוחרים יזם

הבחירה ביזם היא ההחלטה החשובה ביותר בפרויקט, כי היא קובעת את הסיכוי שהוא יגיע לסיום. כדאי שהנציגות ועורך הדין יבקשו מכמה יזמים הצעות על בסיס אותם נתונים, וישוו לא רק את גודל התמורה אלא גם את היכולת לממן ולבצע. נקודות לבדיקה:

איתנות פיננסית ויכולת לקבל ליווי בנקאי לפרויקט בהיקף כזה.
ניסיון מוכח בפרויקטים שהושלמו ונמסרו, ולא רק בפרויקטים שנחתמו.
זהות הקבלן המבצע, סיווגו והפרויקטים שביצע בפועל.
נכונות לחתום על ההסכם עם כל הערבויות והלוחות הזמנים, ולממן את יועצי הדיירים.
שקיפות: האם נמסר מסמך עיקרי ההצעה כחוק, והאם יש תנאי מפסיק של רווחיות שמאפשר ליזם לצאת מהעסקה.

התמורה לבעלי הדירות: מה בדרך כלל כלול

אין "תמורה סטנדרטית" – היא נגזרת מזכויות הבנייה שאושרו, מכלכליות הפרויקט ומהמדיניות העירונית. לפי מדריך ההסכם של הרשות, בעל דירה מקבל בדרך כלל דירה חדשה גדולה מהקיימת, ועל פי רוב גם מחסן וחניה. הרשות ממליצה על נוסחה אחידה לתוספת השטח – מספר מטרים קבוע או אחוז מהדירה הקיימת – שתחול באופן שווה על כל דירה מאותו סוג. סדר בחירת הדירות נקבע בדרך כלל לפי דירוג שמאי של הדירות הקיימות. להרחבה: האם כל הדיירים מקבלים אותה תמורה.

ערבויות ובטוחות

החוק מונה היעדר בטוחות הולמות כאחת העילות לסירוב סביר – כלומר, ערבויות הן לא "בונוס" אלא חלק מהותי מהעסקה. אלה הערבויות המרכזיות שמופיעות במדריך ההסכם של הרשות:

ערבות חוק מכר – מגינה על בעל הדירה אם הפרויקט נכשל, בגובה שווי הדירה החדשה, עד קבלת טופס אכלוס ומסירת הדירה.
ערבות שכירות – מבטיחה את תשלום דמי השכירות גם אם הבנייה מתעכבת; מומלצת ערבות בנקאית אוטונומית, עד מסירת הדירה.
ערבות מיסים – מומלצת כשהמתחם לא הוכרז, ולכן לא חל פטור ממס.
ערבות רישום – מבטיחה שהיזם ירשום את הבית המשותף והדירות; מוחזקת בידי עורך הדין של הבעלים.

פירוט מלא: ערבויות לבעלי דירות – אילו בטוחות לדרוש ומתי.

דמי שכירות ודיור זמני בתקופת הבנייה

היזם מממן את שכר הדירה החלופית מיום הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה. לפי מדריך ההסכם, שמאי הפרויקט קובע את גובה השכירות סמוך למועד הפינוי, ומומלץ שהתשלום יועבר מראש לכמה חודשים. היזם משלם בדרך כלל גם את הובלת התכולה לדירה הזמנית ובחזרה. אם הבנייה מתעכבת בגלל נסיבות שאינן בשליטת היזם, ההסכם המומלץ קובע שדמי השכירות ממשיכים להשתלם. להרחבה: דמי שכירות והובלה בתקופת הבנייה.

מיסים

מס שבח: פרק חמישי 4 בחוק מיסוי מקרקעין מעניק לבעל דירה בפרויקט פינוי בינוי פטור ממס שבח על מכירת הזכויות ליזם, בתנאי שהבניין נהרס ונבנה מחדש לפי התוכנית, שחלקו בדירה החדשה זהה לחלקו בישנה, ושדירת התמורה עומדת בתנאי שטח או שווי שנקבעו בחוק. יש להודיע למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מההתקשרות עם היזם.
מס רכישה והיטל השבחה: בעסקה שעומדת בתנאים, בעלי הדירות פטורים ככלל ממס רכישה, ומי שנושא בהיטל ההשבחה הוא בדרך כלל היזם.
ארנונה: בעל דירה שחוזר לדירת התמורה עשוי להיות זכאי להנחה בארנונה עד 5 שנים, על החלק שנובע מהגדלת הדירה, אם החזיק בדירה לפחות 3 שנים לפני ההריסה ועומד במבחן הכנסה.

התנאים מפורטים ונבחנים לגופו של כל מקרה, ולכן חשוב לבדוק אותם עם עורך הדין ויועץ המס לפני החתימה. להרחבה: מס שבח ומס רכישה לבעל דירה בפינוי בינוי.

אזרחים ותיקים ובעלי דירות עם מוגבלות

החוק מטיל על היזם חובות נוספות כלפי בעלי דירות מבוגרים שגרים בדירה לפחות שנתיים. לבעל דירה שהיה בן 70 ומעלה בחתימה על העסקה הראשונה בבניין, היזם חייב להציע, נוסף על דירת תמורה, לפחות אחת מכמה חלופות – למשל מעבר לבית אבות עם תשלומי איזון, רכישת דירה חלופית או תשלום כספי, שתי דירות, או דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון. לבעל דירה בן 75 ומעלה או חולה סופני, היקף החלופות שחובה להציע רחב יותר. אם היזם לא עמד בחובות האלה, סירובו של בעל הדירה המבוגר ייחשב סביר.

בנוסף, יזם יכול לסבסד לאזרחים ותיקים את הפרש דמי התחזוקה בבניין החדש למשך 5 שנים. בעל דירה עם מוגבלות עשוי לקבל דיור חלופי מותאם בתקופת הבנייה והתאמות בדירה החדשה על חשבון היזם; ואם הדיור החלופי לא כולל התאמות שיש בדירה הנוכחית שלו או של בן משפחה שגר איתו, ולא הוצע תשלום עבורן – הסירוב ייחשב סביר. להרחבה: זכויות קשישים – החלופות שהיזם חייב להציע.

דייר סרבן: מתי סירוב סביר ומתי לא

בעל דירה רשאי לסרב לעסקה. החוק מונה מצבים שבהם הסירוב נחשב סביר, בין היתר: העסקה אינה כלכלית, לא הוצע דיור חלופי לתקופת הבנייה, לא הוצעו בטוחות הולמות, או שנסיבות אישיות מיוחדות הופכות את העסקה לבלתי סבירה עבורו. לעומת זאת, כשהתקבל הרוב המיוחס ובעל דירה מסרב בלי סיבה סבירה, בית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצוי לשאר הבעלים על הנזק שנגרם מאי-ביצוע העסקה (ולהגביל את החיוב לחלק מהנזק בהתחשב ביכולתו ובנסיבות), וכן לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום עליה בשמו. כך, למשל, בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב ממאי 2026 הוסמך בא כוח הדיירים לחתום על הסכם ההתחדשות בשם בעלת דירה מסרבת. להרחבה: דייר סרבן בפינוי בינוי ומה המשמעות לבעלי הדירות.

כמה זמן זה לוקח

אין משך זמן קבוע בחוק, והוא תלוי במסלול, בשלב שבו נמצאת התוכנית, בהתנגדויות, בחתימות ובמימון. לכן כדאי להתייחס בזהירות לכל הבטחה ללוח זמנים מדויק, ולבדוק שבהסכם יש מועדים ברורים לכל תנאי מתלה. מדריך ההסכם של הרשות ממליץ שהיזם יעדכן את בעלי הדירות לפחות פעם בשישה חודשים. לפי דוח ההתחדשות העירונית של הרשות לשנת 2025, באותה שנה אושרו 186 תוכניות מפורטות לפינוי בינוי, וניתנו היתרים ל-13,066 יחידות דיור ב-38 מתחמים – כלומר, השוק פעיל, אבל הדרך מתוכנית להיתר ארוכה.

ומה עם תמ"א 38?

תוקפה של תמ"א 38 הסתיים. ביישובים שלא הגישו תוכנית מחליפה היא פקעה ב-29.8.2024, וביישובים שהגישו – הוארכה עד אישור התוכנית המחליפה ולכל המאוחר עד 18.5.2026 (לפי דיווחים על החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה). במקומה פועלים כיום שני ערוצים עיקריים: תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (2022), המכונה "חלופת שקד", שמאפשר לוועדות המקומיות לאשר תוכניות שמגדילות זכויות בנייה לבניינים הזקוקים לחיזוק, במסלול הריסה ובנייה או חיזוק; ותוכניות התחדשות כלל-עירוניות שהרשויות מקדמות. לבניינים ותיקים רבים, פינוי בינוי במתחם נשאר המסלול המשמעותי ביותר.

השוואה מהירה: פינוי בינוי מול חלופות

פינוי בינוי: הריסה ובנייה של מתחם שלם; רוב מיוחס של שני שלישים מבעלי הדירות לצורך תביעת סרבן; פטורי מס ייעודיים; פרויקט ארוך ומורכב יותר.
חלופת שקד (תיקון 139): תוכנית ברמת הבניין או כמה בניינים, באישור הוועדה המקומית; מסלול הריסה ובנייה או חיזוק.
תוכנית כלל-עירונית: מסגרת שהעירייה קובעת לכל העיר, שבתוכה מקדמים פרויקטים לפי המדיניות המקומית.

צ'קליסט לפני חתימה

קיבלתם את מסמך עיקרי ההצעה לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה, והתקיימה אסיפה.
יש לכם עורך דין, שמאי ומפקח שבחרתם בעצמכם, עם הסכם שכר בכתב.
ההסכם כולל ערבות חוק מכר, ערבות שכירות וערבות רישום, עם מועדי מסירה ברורים.
התנאים המתלים מוגדרים, וכל אחד מהם מוגבל בזמן.
הנוסחה לתוספת השטח שוויונית ומפורטת בהסכם.
אם אתם או בן משפחה מעל גיל 70 או עם מוגבלות – בדקתם שהוצעו החלופות שהחוק מחייב.
על הסכם שנחתם בשפה שאינכם מבינים, בלי שהיזם הסביר את עיקריו בשפתכם, אפשר לבקש קביעה שהוא בטל – אבל עדיף לא לחתום לפני שהבנתם הכול.

טעויות נפוצות

לחתום מהר בגלל לחץ ("כולם כבר חתמו") בלי ייעוץ עצמאי.
להשוות הצעות רק לפי מספר המטרים, בלי לבדוק ערבויות, מימון ויכולת ביצוע.
לבחור עורך דין שמזוהה עם היזם במקום עורך דין שנאמן לבעלי הדירות.
להתעלם מהחלופות שמגיעות לבני משפחה מבוגרים או לבעלי דירות עם מוגבלות.
לא לדווח למיסוי מקרקעין במועד, ולאבד בכך זמן יקר בבדיקת הפטור.
להניח שהנציגות יכולה לחתום בשמכם – היא לא יכולה.

שאלות נפוצות

האם אני חייב להסכים לפינוי בינוי?