איך מאושרת תוכנית פינוי בינוי: מהגשה ועד מתן תוקף

אחרי החתימות מגיע שלב שבו בעלי הדירות שומעים פחות, אבל הוא אחד החשובים בפרויקט: אישור התוכנית במוסדות התכנון. בשלב הזה נקבעים מספר הדירות, גובה הבניינים, השטחים הציבוריים ועוד. במדריך נסביר את השלבים העיקריים באישור תוכנית לפינוי ובינוי, מי מוסד התכנון המוסמך ומה בעלי הדירות יכולים לעשות לאורך הדרך. המידע מבוסס על חוק התכנון והבנייה ועל חוק פינוי ובינוי, נכון למועד כתיבה, והוא מתאר את ההליך בקווים כלליים.

מהי תוכנית לפינוי ובינוי

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) מגדיר תוכנית לפינוי ובינוי כתוכנית מפורטת שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף בשטח מתחם פינוי ובינוי. תוכנית מפורטת היא תוכנית הכוללת הוראות שמאפשרות מתן היתר בנייה בלי צורך בתוכנית נוספת, או תוכנית שתנאי להוצאת היתר בה הוא רק אישור תוכנית נוספת מסוג מסוים.

מי מאשר את התוכנית

התשובה תלויה בסוג התוכנית ובוועדה המקומית:

• ועדת משנה להתחדשות עירונית – לפי חוק התכנון והבנייה, מבין חברי הוועדה המחוזית מוקמת ועדת משנה לתוכניות להתחדשות עירונית, כשמספר יחידות הדיור החדשות בתוכנית הוא 70 לפחות. לדיוניה מוזמן דרך קבע מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או נציגו, וכן ראש הרשות המקומית הנוגעת.

• ועדה מקומית עצמאית מיוחדת – שר הפנים רשאי להסמיך ועדה מקומית עצמאית כוועדה מקומית עצמאית מיוחדת, שתוכל לדון ולהחליט על הפקדה ועל אישור של תוכניות מסוימות, ובהן תוכניות לפינוי ובינוי שעומדות בתנאי החוק.

• ועדה מקומית ועדה מחוזית – בתוכניות אחרות, לפי חלוקת הסמכויות הרגילה בחוק.

שלב 1: הגשה וקליטה

התוכנית מוגשת למוסד התכנון המוסמך עם מסמכים נלווים. לפני שהיא נדונה, היא נבדקת ונקלטת. בפינוי בינוי, למועד הגשת תוכנית מפורטת יש משמעות נוספת: לפי חוק פינוי ובינוי, אם היזם לא הגיש תוכנית מפורטת בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מהעסקה הראשונה, רוב בעלי הדירות יכולים להחליט על ביטול העסקאות, למעט במתחם שהוכרז במסלול רשויות.

שלב 2: דיון והחלטה על הפקדה

מוסד התכנון דן בתוכנית ומחליט אם להפקיד אותה, לעיתים בתנאים ובשינויים. הפקדה פירושה שהתוכנית מוצגת לציבור ופתוחה להתנגדויות. לדעתנו, זה הרגע שבו כדאי שבעלי הדירות יבקשו מהיזם להציג להם את התוכנית כפי שהופקדה, ולהסביר כל שינוי לעומת מה שהוצג בעת החתימה.

שלב 3: פרסום והתנגדויות

אחרי ההפקדה מתפרסמת הודעה. לפי חוק התכנון והבנייה, התנגדות לתוכנית תוגש תוך חודשיים מיום שפורסמה הודעה על הפקדתה, ומוסד התכנון רשאי לקבוע תקופה ארוכה יותר, שלא תעלה על שלושה חודשים. מועד הפרסום הוא המועד המאוחר מבין הפרסומים בעיתון. כל מעוניין בקרקע, בבניין או בפרט תכנוני הרואה את עצמו נפגע רשאי להגיש התנגדות, וכך גם גורמים נוספים שהחוק מונה.

שלב 4: דיון בהתנגדויות ואישור

מוסד התכנון שומע את ההתנגדויות ומכריע בהן. לאחר מכן הוא מחליט אם לאשר את התוכנית, בשינויים או בלעדיהם, או לדחות אותה. הודעה על אישור או דחייה מתפרסמת באותה דרך שבה פורסמה ההפקדה.

שלב 5: תחילת התוכנית

לפי חוק התכנון והבנייה, תחילתה של תוכנית שאושרה היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום ההודעה על אישורה ברשומות או בעיתון, לפי המועד המאוחר מביניהם. מרגע זה התוכנית בתוקף, ואפשר להתקדם לשלב ההיתר. תוכנית מפורטת שאושרה נשמרת במשרדי מוסדות התכנון ומתפרסמת באתר האינטרנט הרלוונטי, לפי סוגה.

למה התוכנית חשובה לבעל דירה

התוכנית קובעת את המסגרת שבתוכה ייבנה הבניין החדש. אם התוכנית שאושרה כוללת פחות דירות או שטחים קטנים יותר ממה שתוכנן, הדבר עשוי להשפיע על הכדאיות ועל התמורה. לכן חשוב שההסכם יתייחס למצב שבו התוכנית המאושרת שונה מהתכנון שהוצג, ויקבע מה קורה אז.

מה בעלי הדירות יכולים לעשות

• לעקוב אחרי מצב התוכנית במערכות המידע התכנוני ובאתר הוועדה.

• לבקש מהיזם עדכון בכתב לפני כל דיון בוועדה.

• לבקש מהמפקח מטעמם לבדוק שהתוכנית תואמת את ההסכם.

• לשקול, עם עורך דין, הגשת התנגדות או הערות כשהתוכנית פוגעת באינטרס שלהם.

• לשים לב למועדים: תקופת ההתנגדויות קצרה.

שאלות נפוצות

האם בעלי דירות שחתמו יכולים להתנגד לתוכנית?

החוק מאפשר לכל מי שרואה את עצמו נפגע להגיש התנגדות. השאלה אם זה צעד נכון תלויה בהסכם ובנסיבות, ויש לבדוק אותה עם עורך דין.

כמה זמן לוקח הליך התכנון?

אין משך קבוע. הוא תלוי במורכבות התוכנית, במוסד התכנון ובהתנגדויות.

האם אישור התוכנית הוא היתר בנייה?

לא. אחרי שהתוכנית בתוקף, יש להגיש בקשה להיתר בנייה ולקבל אותו לפני תחילת העבודות.

רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.