זכויות קשישים בפינוי בינוי: החלופות שהיזם חייב להציע

עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.

בעל דירה שמלאו לו 70 במועד החתימה על עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין, וגר בדירה שנתיים לפחות, זכאי שהיזם יציע לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות אחת משלוש חלופות שקבע החוק. מגיל 75, וכן לחולה הנוטה למות, היזם חייב להציע חלופה מחוץ לפרויקט: מעבר לבית אבות, דירה חלופית או כסף לרכישתה. אם החלופה הנדרשת לא הוצעה, הסירוב של בעל הדירה לחתום נחשב סירוב סביר. הגילים והתנאים כאן הם לפי כל זכות, בכפוף לנוסח החוק העדכני.

המדריך מפרט מי נחשב "קשיש" לעניין זה, מה כוללת כל חלופה, איך בודקים אם ההצעה הוגנת, ומה כדאי לבקש בחוזה.

למה יש הגנה מיוחדת לבעלי דירות מבוגרים

לאדם מבוגר, פינוי בינוי הוא לא רק עסקה. הוא מעבר לדירה שכורה לכמה שנים, מעבר נוסף לבניין חדש, והוצאות תחזוקה גבוהות יותר בבניין עם מעליות ומערכות. לא כל אחד רוצה או יכול לחכות לדירה החדשה. לכן החוק מחייב את היזם לתת לבעלי דירות מבוגרים אפשרויות נוספות, ולא רק "דירה חדשה בעוד כמה שנים".

מי נחשב קשיש לעניין החלופות

• גיל 70 – לפי כל זכות, הגיל נבדק במועד החתימה על העסקה הראשונה עם היזם בבניין, ולא במועד שבו אתם חתמתם.

• מגורים בדירה – בעל הדירה צריך לגור בדירה שנתיים לפחות.

• הנוסח שחל – בנוסח החוק עד תיקון 6 (2018) נקבעו גילים של 75 ו-80. לפי סקירות של תיקוני חוק ההסדרים 2021 ולפי כל זכות, הגילים כיום הם 70 ו-75. כדי לדעת מה הזכאות של קשיש מסוים, יש לבדוק מתי נחתם ההסכם הראשון ומה היה החוק באותו מועד.

החלופות לבני 70 ומעלה

לפי כל זכות, היזם חייב להציע דירת תמורה, ובנוסף לפחות אחת מהחלופות הבאות, לפי בחירת היזם:

• חלופה מחוץ לפרויקט – אפשרות לבחור בין מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית או קבלת כסף לרכישתה, בשווי דומה לשווי דירת התמורה.

• שתי דירות – ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה. מתאים למשל למי שרוצה לגור באחת ולהשכיר או להעביר את השנייה.

• דירה קטנה יותר ותשלום איזון – כך שהשווי הכולל דומה לשווי דירת התמורה. מתאים למי שמעדיף דירה קטנה עם הוצאות תחזוקה נמוכות יותר.

בעל הדירה אינו חייב לבחור בחלופה. הוא רשאי להישאר עם דירת התמורה הרגילה.

מגיל 75 ובמצבים רפואיים

לבני 75 ומעלה במועד העסקה הראשונה, ולחולה הנוטה למות, היזם חייב להציע את החלופה מחוץ לפרויקט: בית אבות, דירה חלופית או כסף. חלופות אחרות, כמו שתי דירות או דירה קטנה, הן תוספת אפשרית בלבד. בכתבה ב-ynet נטען שאותה הגנה הורחבה גם לבעל דירה הזכאי לגמלת סיעוד ברמות מסוימות. לא מצאנו לכך אישור במקור רשמי, ולכן יש לבדוק זאת בנוסח החוק העדכני. פירוט במדריך פינוי בינוי לבעלי דירות חולים או סיעודיים.

דוגמה להמחשה

בעלת דירה גרה בבניין עשר שנים. העסקה הראשונה בבניין נחתמה כשהייתה בת 72. היזם בחר להציע לה, נוסף על דירת התמורה, דירה קטנה יותר עם תשלום איזון. היא רשאית לבחור בין שתי האפשרויות. אילו הייתה בת 76 במועד העסקה הראשונה, היזם היה צריך להציע לה גם את החלופה מחוץ לפרויקט. זו המחשה בלבד, וכל מקרה צריך בדיקה לפי מועד העסקה והנוסח החל.

צ'קליסט לבעל דירה מבוגר ולמשפחה

• לברר את מועד העסקה הראשונה – ממנו נגזרים הגיל והזכאות.

• לבקש את החלופה בכתב – עם תיאור מדויק, שווי ומועדים, ולא כהבטחה בעל פה.

• לבדוק את "השווי הדומה" – שמאי מטעם בעלי הדירות יכול לבדוק אם הדירה הקטנה, שתי הדירות או הסכום אכן שווים לדירת התמורה.

• לתאם מועדים – המעבר לבית אבות, קבלת הדירה החלופית או הכסף צריכים להתאפשר עד מועד הפינוי, כדי שלא תידרש תקופה בדירה שכורה.

• לבקש דירה קרובה – אם רוצים דירה חלופית קרוב לבית, לבקש זאת במפורש.

• לבדוק השלכות מס – לפי ynet, חוק מיסוי מקרקעין קובע שלושה מסלולי הטבות מס לקשישים, עם הגדרת גיל משלו. ראו הטבות מס לקשישים בפינוי בינוי.

• ייעוץ עצמאי – לבדוק את ההצעה עם עורך הדין מטעם בעלי הדירות או עורך דין פרטי.

מה כדאי לבקש שייכתב בחוזה

• החלופה שנבחרה – תיאור מלא: איזה בית אבות או דיור מוגן, איזו דירה ובאיזה אזור, או איזה סכום.

• מנגנון קביעת השווי – מי קובע את שווי דירת התמורה ואת שווי החלופה, ומה קורה במחלוקת.

• לוח זמנים – מועד המעבר, מועד מסירת הדירה החלופית או מועד התשלום, ביחס למועד הפינוי.

• בטוחות – ערבות או בטוחה אחרת לכך שהחלופה תינתן, כמו לכל בעל דירה אחר בפרויקט.

• עזרה במעבר – המדריך להסכם של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליץ לסייע לבעלי דירות מבוגרים באריזה, בהובלה ובאיתור דירה לתקופת הבנייה.

טעויות נפוצות

• לבדוק את הגיל ביום החתימה האישית – הגיל נבדק במועד העסקה הראשונה בבניין.

• להסתמך על חוברות ישנות – חלק מהמדריכים, כולל מסמכים ממשלתיים ועירוניים שנכתבו לפני 2022, מציינים גילים של 75 ו-80.

• לחשוב שהיזם חייב לתת את כל החלופות – לבני 70 עד 75 היזם בוחר איזו חלופה להציע, ובלבד שיציע לפחות אחת.

• לוותר על שמאי – "שווי דומה" הוא מונח שדורש הערכה מקצועית.

• לחתום לפני שהחלופה בחוזה – חלופה שלא נכתבה קשה לאכוף.

שאלות נפוצות

האם קשיש חייב לבחור חלופה?

לא. החלופות ניתנות נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה, והוא רשאי לבחור בדירת התמורה.

מה אם בן הזוג צעיר יותר?

ההגדרה מתייחסת לבעל הדירה. כשהבעלות משותפת לבני זוג בגילים שונים, כדאי לבדוק עם עורך דין איך החוק חל עליכם.

מה אם החלופה לא הוצעה?

סירוב לחתום במצב כזה נחשב סירוב סביר, ולכן אי אפשר להתייחס לבעל הדירה כאל סרבן. ראו עילות הסירוב הסביר ודייר סרבן בפינוי בינוי.

האם יש הגנה דומה בתמ"א 38?

לחיזוק בבניין בודד יש הסדרים נפרדים. כדאי לבדוק אותם בנפרד ולא להניח שהכללים זהים.

מה קורה אם בעל הדירה בוחר בדירת התמורה?

הוא מקבל את אותה תמורה כמו השכנים, כולל שכר דירה לתקופת הבנייה ובטוחות, וכדאי לבקש עזרה במעבר כפי שהמדריך של הרשות ממליץ.

האם ההטבות במס זהות להגנות בחוק פינוי ובינוי?

לא בהכרח. חוק המס מגדיר קשיש בעצמו, ולכן צריך לבדוק את הזכאות מול יועץ מס.

מקורות

• כל זכות: תמורה ייחודית לקשישים בפינוי בינוי

• כל זכות: הזכות לסרב לעסקת פינוי בינוי

• חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 – נוסח משולב עד תיקון 6 (2018), אתר הכנסת. בנוסח זה הגילים הם 75 ו-80, והם הופחתו מאז.

• סקירת תיקוני חוק ההסדרים 2021: הורדת גיל הקשיש מ-75 ל-70 (FBC)

• ynet, 22.6.2025: זכויות הקשישים בהתחדשות עירונית

• המדריך להסכם פינוי בינוי, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (עותק באתר עיריית רחובות)

עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

למדריך הכללי: פינוי בינוי – המדריך המלא.

לשאלות על פרויקט בבניין שלכם: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com