top of page
< Back

פינוי בינוי לבעלי דירות חולים או סיעודיים

פינוי בינוי לבעלי דירות חולים או סיעודיים

בעל דירה שהוא חולה הנוטה למות מקבל בחוק פינוי ובינוי, בכפוף לנוסח החוק העדכני, הגנה דומה לזו של בני 75 ומעלה: היזם צריך להציע לו, נוסף על דירת התמורה, גם חלופה מחוץ לפרויקט, כלומר מעבר לבית אבות, דירה חלופית או כסף לרכישת דירה. אם החלופה לא הוצעה, הסירוב שלו לחתום ייחשב סירוב סביר, ולא ניתן יהיה להתייחס אליו כאל "סרבן". לגבי זכאי גמלת סיעוד יש דיווח עיתונאי על הרחבה דומה, שלא אומת במקור רשמי (פירוט בהמשך).

המדריך מסביר למי ההגנה מיועדת, מה בדיוק היזם צריך להציע, איך משפחה צריכה להתנהל כשבעל הדירה אינו יכול לחתום בעצמו, ואילו טעויות כדאי למנוע.

למה החוק מתייחס במיוחד לבעלי דירות חולים

פרויקט פינוי בינוי נמשך בדרך כלל שנים: חתימות, תכנון, היתר, פינוי לדירה שכורה, בנייה וחזרה. לאדם במצב רפואי קשה, שני מעברי דירה ותקופה ארוכה בדיור זמני הם עומס כבד, ולא בטוח שייהנה מהדירה החדשה. לכן המחוקק קבע שלגבי בעלי דירות כאלה, ההצעה הרגילה של "דירה חדשה בעוד כמה שנים" אינה מספיקה, והם זכאים לאפשרות לסיים את הקשר עם הבניין כבר בשלב הפינוי.

למי ההגנה מיועדת

לפי הסקירות של כל זכות ושל עורכי דין שצוטטו ב-ynet, ההגנה חלה בשלושה מצבים עיקריים:

  • חולה הנוטה למות – בעל דירה שגר בדירה והוא חולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק החולה הנוטה למות. ההוראה נוספה בתיקוני חוק ההסדרים, שנכנסו לתוקף ב-1.1.2022.

  • זכאי לגמלת סיעוד – בכתבה ב-ynet (22.6.2025) צוטטה עורכת דין שלפיה ההגנה הורחבה גם לבעל דירה שגר בדירה וזכאי לגמלת סיעוד ברמות מסוימות. לא מצאנו לכך אישור במקור רשמי, וגם הדף של כל זכות על תמורה ייחודית לקשישים אינו מזכיר זאת. לכן יש לבדוק את הנקודה מול עורך דין ובנוסח החוק העדכני, יחד עם מכתב הזכאות מהביטוח הלאומי.

  • בני 75 ומעלה – אותה חלופה נדרשת גם לבעל דירה שמלאו לו 75 במועד החתימה על העסקה הראשונה. על זכויות בני 70 ומעלה ראו את המדריך לזכויות קשישים בפינוי בינוי.

הזכאות נבדקת לפי החוק שהיה בתוקף במועד שבו נחתמה העסקה הראשונה, ולכן בבניינים שבהם החתימות התחילו לפני התיקונים, חשוב לבדוק עם עורך דין איזה נוסח חל.

מה היזם צריך להציע

לפי כל זכות, לבעל דירה בגיל 75 ומעלה או חולה הנוטה למות, היזם חייב להציע דירת תמורה ובנוסף אפשרות בחירה בין שלוש חלופות. לפי הכתבה ב-ynet (טענה שלא אומתה במקור רשמי), ייתכן שאותה זכות חלה גם על זכאים לגמלת סיעוד. החלופות:

  • מעבר לבית אבות – בשווי דומה לשווי דירת התמורה, כולל תשלומי איזון.

  • דירה חלופית – רכישת דירה בשווי דומה, ואם בעל הדירה מבקש, ככל האפשר בסמוך לדירתו הנוכחית.

  • כסף – סכום בשווי דומה, לרכישת דירה חלופית.

את החלופה עצמה בוחר בעל הדירה. הוא גם רשאי לוותר על החלופות ולקבל את דירת התמורה בפרויקט כמו כל השכנים. היזם רשאי להציע חלופות נוספות, למשל שתי דירות קטנות או דירה קטנה עם תשלום איזון, אבל הן אינן מחליפות את החלופה מחוץ לפרויקט.

מה קורה אם החלופה לא הוצעה

החוק מונה מצבים שבהם סירוב לעסקה לא ייחשב בלתי סביר. אחד מהם הוא בעל דירה מהקבוצות שלמעלה שלא הוצעה לו החלופה הנדרשת. במצב כזה, גם אם רוב מיוחס של השכנים חתם, קשה מאוד לטעון שהסירוב שלו פוגע בהם שלא כדין. הסבר מלא על הסעדים נגד סרבן ועל ההגנות מפניהם נמצא במדריך דייר סרבן בפינוי בינוי, ופירוט שאר העילות במדריך עילות הסירוב הסביר.

צ'קליסט למשפחה

  • לאסוף מסמכים – אישור רפואי עדכני או מכתב זכאות לגמלת סיעוד מהביטוח הלאומי, ואישור על מגורים בדירה.

  • לבדוק מתי נחתמה העסקה הראשונה בבניין – זה המועד שלפיו נבדקים הגיל, הזכאות והנוסח החל של החוק.

  • להודיע בכתב לנציגות, לעורך הדין של בעלי הדירות וליזם על המצב, ולבקש שהחלופות יוצגו בכתב.

  • לבקש הערכת שווי – "שווי דומה" לשווי דירת התמורה צריך להיבדק על ידי שמאי מטעם בעלי הדירות, לא רק לפי הצהרת היזם.

  • לבדוק מי מוסמך לחתום – אם בעל הדירה אינו יכול לחתום בעצמו, רק מי שמוסמך לכך כדין, למשל מיופה כוח מתמשך או אפוטרופוס שמונה, יכול לפעול בשמו.

  • לקבוע מועדים – לוודא שהמעבר לבית האבות, רכישת הדירה החלופית או תשלום הכסף יתאפשרו עד מועד הפינוי.

  • אם יש מוגבלות – לבקש גם התאמות בדיור הזמני ובדירה החדשה. על כך במדריך פינוי בינוי לבעל דירה עם מוגבלות.

הגנה מפני החתמה בלחץ

לפי סקירת תיקוני חוק ההסדרים 2021, הממונה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לבטל עסקה שנחתמה ב"החתמה פוגענית", ואחת הדוגמאות שנמנו היא החתמה תוך ניצול מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית של בעל הדירה. משפחה שחוששת שבעל הדירה הוחתם בלחץ או בלי להבין על מה חתם יכולה לקרוא עוד במדריך החתמה פוגענית בפינוי בינוי.

טעויות נפוצות

  • לחשוב שההגנה חלה על כל מחלה – ההגנה מוגדרת: חולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק (ולפי דיווח שלא אומת, גם זכאי גמלת סיעוד ברמות מסוימות). מחלה כרונית כשלעצמה אינה מספיקה, אם כי היא עשויה להיחשב "נסיבות אישיות מיוחדות".

  • להסתמך על פרסומים ישנים – חוברות ומדריכים שנכתבו לפני 2022 מציינים גילים אחרים ואינם מזכירים חולים הנוטים למות.

  • לחתום לפני שהחלופה מוצגת בכתב – אחרי החתימה קשה הרבה יותר לדרוש אותה.

  • לקבל "שווי דומה" בלי בדיקה – ההבדל בין הצעה לשווי אמיתי יכול להיות משמעותי.

  • להחליט במקום בעל הדירה – ההחלטה שלו, ובמקרה הצורך של מי שמוסמך כדין לפעול בשמו.

שאלות נפוצות

האם ההגנה חלה אם בעל הדירה כבר חתם?

העילה מתייחסת לסירוב לחתום. מי שכבר חתם צריך לבדוק עם עורך דין מה נקבע בעסקה, והאם העסקה נחתמה בנסיבות שמאפשרות לבקש את ביטולה.

מה אם בן המשפחה החולה אינו בעל הדירה?

ההגנות של חולה הנוטה למות (ושל זכאי סיעוד, אם ההרחבה המדווחת חלה) מתייחסות לבעל הדירה. לבן משפחה עם מוגבלות שגר עם בעל הדירה יש הגנה אחרת בחוק: התאמות בדיור החלופי ובדירה החדשה.

מי בוחר בין בית אבות, דירה חלופית וכסף?

בעל הדירה. היזם חייב להציע את שלוש האפשרויות, ובעל הדירה בוחר אחת מהן או נשאר עם דירת התמורה.

האם החלופה מחייבת את היזם לשלם יותר מהשכנים?

לא. השווי צריך להיות דומה לשווי דירת התמורה. המטרה היא לתת פתרון אחר באותו ערך, לא תמורה גבוהה יותר.

מה אם בעל הדירה נפטר במהלך הפרויקט?

הזכויות בדירה עוברות ליורשים לפי הדין, והם צריכים לבדוק עם עורך דין את מעמדם בעסקה. זו שאלה שתלויה בנוסח החוזה.

מקורות

עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

למדריך הכללי: פינוי בינוי – המדריך המלא.

לשאלות על פרויקט בבניין שלכם: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com

bottom of page
Language · שפה · Langue