החתמה פוגענית בפינוי בינוי: מתי הממונה רשאי לבטל את העסקה
החתמה פוגענית בפינוי בינוי: מתי הממונה רשאי לבטל את העסקה
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
יזמים מתחרים על בניינים, ולפעמים התחרות הזו גולשת לשיטות החתמה לא הוגנות: לחץ, הבטחות שלא יתממשו, או מידע מטעה על השכנים. החוק מכיר במצבים האלה ונותן כלי לבטל עסקה שנחתמה בהם, בלי לפנות לבית משפט. המדריך מסביר את סעיף 5ב לחוק פינוי ובינוי ואת הכלים הקשורים אליו.
מהי "החתמה פוגענית"
לפי סעיף 5ב(א), הממונה לעניין פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שעסקת פינוי ובינוי בטלה, אם מצא שבעל דירה חתם עליה באחת מהנסיבות הבאות:
שפה לא מובנת – בעל הדירה חתם על העסקה בשפה שאינה מובנת לו, בלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה שהוא מבין.
ניצול מוגבלות – היזם או מי מטעמו ניצל, לשם החתימה, מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית של בעל הדירה, וידע או היה עליו לדעת עליה.
התחזות לגוף ציבורי – היזם או מי מטעמו יצר מצג מטעה כאילו הוא נציג של רשות ציבורית.
מידע מטעה – היזם או מי מטעמו מסר מידע מטעה, כולל על מספר בעלי הדירות שכבר הסכימו עד יום החתימה, או על התנאים שהוסכמו עם השכנים.
למה זה חשוב
שתי הנסיבות האחרונות נפוצות במיוחד. "כבר חתמו שמונים אחוז" יכול לדחוף בעל דירה לחתום מחשש להישאר לבד. ומצג של "נציג העירייה" נותן תחושה שאין ברירה. החוק קובע שאלה לא סתם טקטיקות שיווק, אלא עילות לבטלות העסקה.
איך פונים
הבירור מתנהל לפי סעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לפי הסעיף, הממונה רשאי לברר את הפנייה בכל דרך שיראה לנכון, ואינו קשור לסדרי הדין ולדיני הראיות. הוא נותן החלטה בתוך 90 ימים, עם אפשרות הארכה מנומקת של עד 90 ימים נוספים במצטבר. כדאי לצרף לפנייה כל מה שיש: הודעות, הקלטות אם נעשו כדין, שמות של מי שהגיע לדירה, והעתק המסמכים שנחתמו.
כלים נוספים באותו תחום
הפרת הוראות צורה ותוכן – לפי סעיף 1ה, שר המשפטים רשאי לקבוע הוראות על תוכן וצורת עסקת פינוי ובינוי, כולל הוראות שבהפרתן העסקה בטלה. הממונה רשאי לאשר לבעל דירה שהעסקה בטלה בגלל הפרה כזו.
הפרת חובת גילוי – לפי סעיף 6, מי שפועל מטעם יזם, מקבל ממנו תמורה או ששכרו תלוי בעסקה חייב לציין זאת. הפרה של החובה היא עילה לחזרה מהסכמה, גם אם נחתם הסכם מחייב.
לחץ בלתי סביר – הממונה מוסמך לברר גם טענות על הפעלת לחץ בלתי סביר על דייר כדי שיסכים להצטרף למיזם.
התניה – לפי סעיף 6א, התניה על הוראות החוק שאינה לטובת בעל הדירה בטלה. סעיף בחוזה שבו "מוותרים" על זכויות אלה לא אמור לעמוד.
מה המשמעות של קביעת הממונה
לפי סעיף 7, אם הממונה קבע שפנייה מוצדקת בשל הפרת דין, קביעתו היא ראיה לכאורה לנקבע בה בכל הליך משפטי. ההחלטות מתפרסמות לציבור באתר הרשות, עם הגנה על פרטיות. תקנות הכינוס מחייבות יזם לפרט במסמך עיקרי ההצעה החלטות של הממונה בעניינו, כך שלהחלטה יש השלכה גם על המוניטין שלו בבניינים אחרים.
איך נמנעים מהמצב מראש
אל תחתמו ביום הראשון. המסמך החשוב, מסמך עיקרי ההצעה, צריך להגיע לפחות שבועיים לפני העסקה הראשונה.
בקשו את מספר החותמים בכתב, וודאו מול הנציגות.
אם מישהו מציג עצמו כנציג ציבורי, בקשו פרטים ובדקו מול המינהלת העירונית.
חתמו רק בנוכחות עורך דין מטעמכם, וקבלו העתק.
שאלות נפוצות
האם הממונה יכול לבטל עסקה שנחתמה לפני שנים?
החוק אינו מציין מועד מפורש בסעיף 5ב. כדאי לפנות מוקדם ככל האפשר, כי ראיות נחלשות עם הזמן.
האם הפנייה עולה כסף?
החוק לא מזכיר אגרה לפנייה. בדקו באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הנוהל העדכני.
האם ביטול של עסקה אחת משפיע על השכנים?
הקביעה היא לגבי העסקה של בעל הדירה שפנה. אבל אם המידע המטעה נמסר לכמה בעלי דירות, כל אחד מהם יכול לפנות.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 1ה, 5ב, 6 ו־6א (נוסח מעודכן); חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו–2016, סעיף 7. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.