עורך דין מטעם בעלי הדירות בפינוי בינוי: מי בוחר אותו ומי משלם
עורך דין מטעם בעלי הדירות בפינוי בינוי: מי בוחר אותו ומי משלם
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
בכל פרויקט פינוי בינוי עומדים מול בעלי הדירות אנשי מקצוע רבים, ולא תמיד ברור מי מייצג את מי. השאלה החשובה ביותר היא מי עורך הדין שלכם. התשובה צריכה להיות: עורך דין שבחרתם, שחב לכם בלבד.
עורך הדין של היזם אינו מייצג אתכם
תקנות הכינוס משנת 2022 מחייבות את היזם, בכינוס בעלי הדירות, לפרט את הגורמים שפועלים מטעמו, לרבות עורך הדין, ולהבהיר במפורש שעורך הדין של היזם אינו מייצג את בעלי הדירות בעסקה. גם סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי מחייב כל מי שפועל מטעם יזם או מקבל ממנו תמורה לגל ות זאת.
מי בוחר
המדריך להסכם הדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליץ שבעלי הדירות יקבלו, לפני החתימה, ייעוץ משפטי מעורך דין שנבחר על ידם. לפי המדריך, עורך הדין יבחן את ההסכם, ילווה את הקריאה וההבנה שלו ויהיה נוכח בחתימה. בעל הדירה צריך לקבל העתק של כל מה שנחתם. גם החוק קובע שהיזם ימסור לבעל דירה שחתם את מסמכי העסקה או העתק נאמן שלהם.
מי משלם
לפי המדריך, על פי רוב היזם נושא בשכר הטרחה של אנשי המקצוע שבחרו בעלי הדירות: עורך דין, שמאי ומפקח. המדריך ממליץ להתקשר עם כל אחד מהם בהסכם שמפרט את השירותים ואת שכר הטרחה, ושהיזם יאשר בחתימתו את הסכמתו לשאת בעלות. גם תקנות הכינוס מחייבות את היזם לפרט במסמך עיקרי ההצעה את ההוצאות שהוא נושא בהן, כולל שכר טרחת עורך הדין של הדיירים ושכר יועצים נוספים.
האם תשלום מהיזם פוגע בעצמאות?
זו שאלה שבעלי דירות שואלים, בצדק. המבנה המקובל הוא שעורך הדין נבחר על ידי בעלי הדירות ומחויב להם, והיזם רק מממן. כדי לשמור על כך, כדאי שההסכם עם עורך הדין יקבע במפורש שהוא מייצג את בעלי הדירות בלבד, ושהמימון של היזם אינו מקנה ליזם זכות להורות לו.
מה עורך הדין של בעלי הדירות עושה
בדיקת ההסכם – תמורה, בטוחות, מועדים, תנאים מתלים ותרופות.
ייעוץ פרטני – לכל בעל דירה על מצבו, כולל רישום, שעבודים, ירושות ובעלות משותפת.
נוכחות בחתימה – וידוא שהמסמכים שנחתמים הם אלה שנבדקו.
ליווי לאורך הפרויקט – בדיקת תוכניות, מסירה ורישום, יחד עם המפקח.
החזקת ערבויות – לפי המדריך, ערבות הרישום מופקדת בנאמנות אצל עורך הדין של בעלי הדירות.
איך בוחרים, מנקודת מבט מעשית
אלה הצעות כלליות ולא דרישות חוק:
בקשו כמה הצעות והשוו היקף שירות, זמינות ושכר.
שאלו על ניסיון בליווי בעלי דירות, לא רק יזמים.
ודאו שאין לעורך הדין קשר ליזם, ושיצהיר על כך בכתב.
קבעו מראש איך מתקבלות הוראות: דרך הנציגות, אסיפות, או כל בעל דירה בנפרד.
אזהרה
הצגה מטעה של מי שפועל מטעם היזם, או מידע מטעה על תנאי העסקה, עלולים להיחשב החתמה פוגענית לפי סעיף 5ב לחוק, שהממונה על פניות דיירים רשאי לבטל בגללה עסקה. עורך דין מטעמכם הוא אחת ההגנות הטובות מפני מצבים כאלה.
שאלות נפוצות
האם אפשר להחליף עורך דין באמצע?
זה תלוי בהסכם ההת קשרות איתו ובהסכם עם היזם. כדאי לקבוע מראש מנגנון להחלפה.
האם כל בעל דירה צריך עורך דין משלו?
בדרך כלל בעלי הדירות בוחרים עורך דין משותף, אבל כל אחד יכול להתייעץ גם באופן פרטי.
מה אם היזם מסרב לממן את עורך הדין שבחרנו?
החוק לא מחייב את היזם לממן. זה נושא למשא ומתן ולהשוואה בין הצעות.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב–2022, תקנות 2 ו־4; חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 1ב, 5ב ו־6; המדריך להסכם פינוי בינוי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירו נית. המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.