< Back

הטבות מס לקשישים בפינוי בינוי ובתמ"א 38

Q: האם צריך להיות בן 70 ביום שבו אני חותם?

לא בהכרח. הגיל נבדק במועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון בבניין בידי אחד מבעלי הדירות. בנוסף צריך לגור בדירה שנתיים רצופות לפחות לפני אותו מועד, ולגור בה דרך קבע כשאתם חותמים.

Q: בן הזוג שלי צעיר מ-70. האם ההטבה חלה עליו?

לפי ההגדרה בחוק, גם בן הזוג של מי שעומד בתנאים נחשב קשיש, אלא אם הוא גר דרך קבע בנפרד.

Q: אפשר למכור את הדירה החלופית ולעבור לדיור מוגן?

כן, אם מתקיימים תנאי סעיף 49כב1: נקלטה בקשה להיתר, נרכשה זכות למגורים בבית אבות בתוך המועדים שבחוק, שוויה 75% לפחות משווי המכירה, והמכירה אינה לקרוב.

Q: מה ההבדל בין מכירה לכל אדם למכירה ליזם?

במכירה לכל אדם (סעיף 49כב1) יש תנאי רכישה של דירה אחרת או זכות בבית אבות. במכירה ליזם (סעיף 49כב2) העסקה פטורה ממס שבח וממס רכישה בתנאים שנקבעו, והמע"מ בשיעור אפס.

Q: האם ההטבות חלות גם בתמ"א 38?

לתמ"א 38 יש פרק נפרד בחוק מיסוי מקרקעין. יש לבדוק את הוראותיו לגבי העסקה הספציפית, ולא להניח שהכללים זהים.

עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.

בעל דירה קשיש בפרויקט פינוי בינוי זכאי, מעבר לפטור הרגיל ממס שבח, לשלוש הטבות מס מיוחדות בחוק מיסוי מקרקעין: לקבל שתי דירות חלופיות במקום אחת ועדיין ליהנות מהפטור, למכור את הדירה החלופית עוד לפני שנבנתה ולקנות בכסף דירה אחרת או זכות מגורים בבית אבות, או למכור אותה בחזרה ליזם בפטור ממס שבח וממס רכישה. ההטבות נקבעו בחקיקה משנת 2018, וכל אחת מהן מותנית בתנאים מדויקים.

המדריך מסביר מי נחשב "קשיש" לעניין המס, מה בדיוק כל הטבה נותנת, מה צריך להתקיים כדי שהפטור יחול, ואילו טעויות כדאי למנוע עוד לפני החתימה על הסכם עם היזם.

מי נחשב "קשיש" לעניין המס

החוק לא מסתפק בגיל. לפי ההגדרה בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין, כפי שתוקן ב-2018, צריכים להתקיים שלושה דברים:

גיל: במועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון בבניין, בידי אחד מבעלי הדירות, מלאו לבעל הדירה 70 שנים (לפי נוסח החוק כפי שהובא לקריאה שנייה ושלישית ב-2018; בכפוף לנוסח החוק העדכני).
ותק מגורים: הוא גר בדירה הנמכרת לפחות שנתיים רצופות לפני אותו מועד.
מגורים בפועל: הוא גר בדירה דרך קבע גם במועד שבו חתם על ההסכם שלו עם היזם.

גם בן הזוג של מי שעומד בתנאים נחשב קשיש, אלא אם הוא גר דרך קבע בנפרד.

שימו לב לנקודה שמפתיעה רבים: המועד הקובע לבדיקת הגיל הוא חתימת ההסכם הראשון בבניין, לא היום שבו אתם עצמכם חתמתם. בבניין שבו ההחתמה נמשכת שנים, ההבדל יכול להכריע.

הטבה ראשונה: שתי דירות חלופיות במקום אחת

בדרך כלל הפטור המיוחד בפינוי בינוי ניתן למי שמוכר ליזם את כל זכויותיו בדירה ומקבל בתמורה דירה חלופית אחת. לפי סעיף 49כב(א2), קשיש שמוכר ליזם את כל זכויותיו בדירה במתחם, ומקבל בתמורה שתי דירות חלופיות, זכאי לפטור לפי אותם תנאים. על שתי הדירות חלות ההוראות שחלות על דירה חלופית.

מבחינה מעשית, שתי דירות קטנות מתאימות לעיתים יותר מדירה אחת גדולה: דירה אחת למגורים ודירה שנייה להשכרה, או לבן משפחה שגר בקרבת מקום. עם זאת, הפטור בעסקה עם היזם אינו אומר שמכירה עתידית של אחת הדירות תהיה פטורה, ולכן כדאי לתכנן גם את השלב הזה מראש.

הטבה שנייה: מכירת הדירה החלופית לפני שנבנתה

לקשיש, המתנה של כמה שנים עד שהבניין החדש יעמוד לא תמיד מעשית. סעיף 49כב1 מאפשר לו למכור את הזכות בדירה החלופית לכל אדם, עוד לפני הבנייה, ולהיות פטור ממס, אם מתקיימים כל התנאים האלה:

לפני המכירה כבר נקלטה במוסד התכנון בקשה להיתר בנייה מכוח תוכנית לפינוי ובינוי.
הקשיש רכש, בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק, דירת מגורים אחרת או זכות למגורים בבית אבות.
שווי מה שנרכש אינו נמוך מ-75% משווי המכירה של הדירה החלופית.
המכירה אינה לקרוב משפחה, כהגדרתו בחוק.

הרעיון: הכסף מהמכירה צריך לשמש בעיקר לפתרון דיור חדש לקשיש, ולא רק למימוש רווח.

הטבה שלישית: מכירה חזרה ליזם

לפי סעיף 49כב2, מכירה ליזם של זכות בדירה חלופית שקיבל קשיש פטורה ממס שבח וממס רכישה, בתנאים ובמועדים שנקבעו בחוק. ההוראה חלה גם על מוכר שאינו קשיש, אם הוא או בן זוגו זקוקים לשירותי סיעוד, ובכספי התמורה נרכשה זכות למגורים בבית אבות.

גם המע"מ מטופל: לפי סעיף 31א(ב1) לחוק מס ערך מוסף, במכירת דירה חלופית שחל עליה סעיף 49כב2, המע"מ הוא בשיעור אפס.

המסלול הזה מתאים למי שיודע מראש שלא יחזור לגור בבניין, ומעדיף לסגור את העניין מול היזם עצמו.

ומה לגבי תמ"א 38?

בחוק מיסוי מקרקעין יש פרק נפרד למיסוי עסקאות תמ"א 38 (סעיפים 49לב ואילך), עם הוראות ותנאים משלו. אל תניחו שכל הטבה לקשישים בפינוי בינוי חלה באותה צורה גם בעסקת תמ"א 38. בעסקה כזו בודקים את הסעיף הרלוונטי מול משרד מיסוי מקרקעין או יועץ מס. על מצבה של תמ"א 38 כיום ועל המסלולים החלופיים, ראו המדריך לתמ"א 38 ואת המדריך למיסוי דיירים בתמ"א 38.

צ'קליסט לבעל דירה קשיש לפני חתימה

בדקו מתי נחתם ההסכם הראשון בבניין, ובני כמה הייתם אז.
הכינו הוכחות לוותק המגורים בדירה, כמו חשבונות ארנונה ומסמכים רשמיים עם הכתובת.
בקשו שההסכם עם היזם יתייחס במפורש לאפשרות של שתי דירות חלופיות או של מכירה חזרה ליזם.
אם אתם שוקלים למכור את הדירה החלופית, בדקו אם כבר נקלטה בקשה להיתר בנייה.
תכננו את רכישת הדירה החדשה או את הזכות בבית האבות בתוך המועדים שבחוק, ובשווי של 75% לפחות.
היוועצו ביועץ מס או בעורך דין שמייצג אתכם, ולא רק בעורך הדין של היזם.
שתפו בני משפחה ואת היועץ החברתי בפרויקט, אם יש כזה.

לצד הטבות המס, לקשישים יש גם זכויות שאינן קשורות למס, כמו חלופות שהיזם חייב להציע. ראו זכויות קשישים בפינוי בינוי.

טעויות נפוצות

לבדוק את הגיל לפי מועד החתימה האישית. הגיל נבדק לפי מועד הסכם המכירה הראשון בבניין.
להניח שכל מכירה של הדירה החלופית פטורה. הפטור חל רק כשכל התנאים מתקיימים, כולל בקשה להיתר שכבר נקלטה.
לרכוש דירה זולה מדי. אם שווי מה שנרכש נמוך מ-75% משווי המכירה, הפטור לפי סעיף 49כב1 לא יחול.
למכור לבן משפחה. מכירה לקרוב אינה עומדת בתנאי הסעיף.
להעתיק את הכללים לתמ"א 38. בתמ"א 38 יש פרק נפרד בחוק, ויש לבדוק אותו בנפרד.

שאלות נפוצות

האם צריך להיות בן 70 ביום שבו אני חותם?

לא בהכרח. הגיל נבדק במועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון בבניין בידי אחד מבעלי הדירות. בנוסף צריך לגור בדירה שנתיים רצופות לפחות לפני אותו מועד, ולגור בה דרך קבע כשאתם חותמים.

בן הזוג שלי צעיר מ-70. האם ההטבה חלה עליו?