מס שבח ומס רכישה לבעל דירה בפינוי בינוי: הפטור ותקרת השווי
מס שבח ומס רכישה לבעל דירה בפינוי בינוי: הפטור ותקרת השווי
בעל דירה שמוכר ליזם את דירתו הישנה בפינוי בינוי ומקבל בתמורה דירה חדשה אחת יכול להיות פטור ממס שבח, אם שווי הדירה החדשה אינו עולה על "תקרת השווי" שקובע חוק מיסוי מקרקעין. אם השווי גבוה מהתקרה, או שמתקבל גם תשלום כספי, חלק מהעסקה עלול להיות חייב במס. לכן כדאי לבדוק את המס עוד לפני החתימה, ולא אחרי שהעסקה כבר נסגרה.
המדריך מסביר למה בכלל יש כאן אירוע מס, מתי חל הפטור, מה קורה מעל התקרה או כשיש כסף נוסף, ומה כדאי לוודא בהסכם.
למה פינוי בינוי הוא בכלל אירוע מס
מבחינה משפטית, בפינוי בינוי בעל הדירה מוכר ליזם את דירתו הישנה ואת זכויות הבנייה הנוספות, ומקבל בתמורה דירה חדשה, ולפעמים יותר מדירה אחת. לפי "כל זכות", לצורכי מס זו עסקת מקרקעין חייבת במס. בלי הוראה מיוחדת, הייתם משלמים מס שבח על "מכירת" הדירה הישנה.
לכן נקבע בחוק מיסוי מקרקעין פרק מיוחד לפינוי ובינוי (פרק חמישי 4), שפוטר ממס חלק גדול מהעסקאות האלה, בתנאים.
מתי חל הפטור ממס שבח
העיקרון: מי שמוכר ליזם את כל זכויותיו בדירה שבמתחם פינוי ובינוי, ומקבל בתמורה דירה חלופית, זכאי לפטור, ובלבד ששווי הדירה החלופית לא עולה על תקרת השווי. כמה דגשים:
מתחם: הפרק חל על מכירה ליזם במתחם פינוי ובינוי כהגדרתו בחוק. כדאי לבדוק מוקדם אם הבניין נמצא במתחם מוכרז.
כל הזכויות: הפטור נבנה סביב מכירת כל הזכויות בדירה, ולא חלק מהן.
דירה חלופית אחת: במקרה הרגיל מדובר בדירה אחת. לקשישים יש הסדר מיוחד שמאפשר שתי דירות.
בנוסף לפטורים אחרים: לפי "כל זכות", הפטור הזה ניתן נוסף על פטורים אחרים ממס שבח שאתם זכאים להם, ואינו פוגע בהם.
מהי תקרת השווי
תקרת השווי היא הגבול העליון לשווי הדירה החלופית שעוד נכנס לפטור. היא מוגדרת בחוק, ומבוססת בין היתר על שווי הדירה הנמכרת.
במדריך הזה אנחנו לא מציגים נוסחה מספרית לתקרה. ההגדרה תוקנה לאורך השנים, ולכן יש לבדוק את הנוסח העדכני מול רשות המסים או מול יועץ המס שלכם, בהתאם למועד העסקה ולנתוני הבניין.
מה קורה מעל התקרה או כשיש תמורה כספית
כשהשווי של הדירה החלופית עולה על התקרה, או כשהיזם משלם בנוסף גם כסף, הפטור לא נעלם, אבל הוא עלול לחול רק על חלק מהעסקה. החוק קובע כיצד מחשבים את החלק החייב. החישוב מורכב ותלוי בנתונים של כל עסקה, ולכן זה בדיוק השלב שבו כדאי לקבל חוות דעת לפני החתימה.
אם אתם שוקלים לקבל כסף במקום דירה, קראו גם האם אפשר לקבל כסף במקום דירה בפינוי בינוי.
השוואה: אילו מצבים נפוצים ומה המשמעות
דירה חלופית אחת, בשווי שמתחת לתקרה: זהו המקרה שבו הפטור ממס שבח חל במלואו, אם מתקיימים שאר התנאים.
דירה חלופית אחת, בשווי שמעל התקרה: חלק מהעסקה עלול להיות חייב במס, לפי החישוב שבחוק.
דירה חלופית ותשלום כספי: גם כאן עלול להיווצר חלק חייב. בודקים את החישוב לפני שמסכמים על התשלום.
שתי דירות חלופיות לבעל דירה קשיש: לפי סעיף 49כב(א2), קשיש זכאי לפטור גם כשהוא מקבל שתי דירות, בתנאים שבחוק. פרטים במדריך הטבות מס לקשישים בפינוי בינוי.
מכירה ליזם תמורת כסף בלבד: הפטור המיוחד בנוי סביב קבלת דירה חלופית. מכירה תמורת כסף בלבד נבחנת לפי הכללים הרגילים של החוק.
בעל כמה דירות בבניין: כל דירה נבחנת לפי נתוניה. ראו בעל כמה דירות בבניין בפינוי בינוי.
דיווח ומועדים
הודעה למנהל מיסוי מקרקעין: לפי "כל זכות", יש להודיע למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מהחתימה עם היזם.
טופס בקשה לפטור: ברשות המסים יש טופס ייעודי לבקשת פטור ממס שבח בפרויקט פינוי בינוי (טופס 4922).
מי מגיש בפועל: אם עורך הדין של העסקה מטפל בדיווח בשמכם על סמך ייפוי כוח, ודאו שאתם יודעים מה דווח ומתי, ובקשו העתק.
מס רכישה על הדירה החדשה
גם מס רכישה הוא שאלה שצריך לבדוק. לגבי קשיש שמוכר את הדירה החלופית בחזרה ליזם, החוק קובע במפורש פטור ממס שבח וממס רכישה (סעיף 49כב2). במקרים האחרים, בקשו מעורך הדין או מיועץ המס לפרט בכתב איך יטופל מס הרכישה על הדירה החלופית, ומי נושא בו אם יחול.
מה לבדוק בהסכם מבחינת מס
מי משלם אם הפטור לא חל: ההסכם צריך לקבוע זאת במפורש.
ערבות מיסים: בקשו בטוחה מתאימה, במיוחד לפני ההכרזה על המתחם. ראו ערבויות לבעלי דירות בפינוי בינוי.
תשלומים נוספים: כל תשלום כספי לצד הדירה עלול לשנות את חישוב הפטור.
ייפוי כוח לדיווח: בדקו מה הוא מתיר ומה הוא לא מתיר.
טעויות נפוצות
להניח שכל פינוי בינוי פטור ממס אוטומטית. הפטור מותנה, בין היתר, בתקרת השווי ובמכירת כל הזכויות.
לסכם על כסף נוסף בלי לבדוק את המס. תוספת כספית קטנה עלולה ליצור חבות במס.
להסתמך על נוסחה שראיתם באתר אחר. הגדרת התקרה תוקנה כמה פעמים, ויש לבדוק את הנוסח העדכני.
לא לברר מה דווח בשמכם. גם כשעורך הדין מדווח בשמכם, כדאי לקבל העתק של הדיווח ושל אישורי המס.
שאלות נפוצות
האם אשלם מס שבח על הדירה החדשה שאני מקבל?
אם מכרתם ליזם את כל זכויותיכם בדירה במתחם, קיבלתם דירה חלופית ושוויה לא עולה על תקרת השווי, הפטור יכול לחול. מעל התקרה, או כשמתקבל גם כסף, חלק מהעסקה עלול להיות חייב.
מה זה תקרת השווי במילים פשוטות?
זהו הגבול העליון לשווי הדירה החלופית שעוד פטורה ממס. היא מוגדרת בחוק ומבוססת בין היתר על שווי הדירה הנמכרת. את הנוסח העדכני בודקים מול רשות המסים.
תוך כמה זמן צריך לדווח על העסקה?
לפי "כל זכות", יש להודיע למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מהחתימה עם היזם.
האם הפטור הזה "שורף" לי פטור אחר?
לפי "כל זכות", הפטור בפינוי בינוי ניתן נוסף על פטורים אחרים ממס שבח, ואינו פוגע בזכאות להם.
מה ההבדל מעסקת קומבינציה על קרקע?
בעסקת קומבינציה יש הוראות מס אחרות. ראו פטור ממס שבח לבעל דירה בעסקת קומבינציה.
מקורות
הכנסת: הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), התשע"ח-2018. כוללת את התיקונים לסעיפים 49כב(א2), 49כב2 ו-49כג לחוק מיסוי מקרקעין.
עודכן: נובמבר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ מיסויי או משפטי.
לשאלות על פרויקט בבניין שלכם: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com