פטור ממס שבח לבעל דירה בעסקת קומבינציה: מה קובע החוק
פטור ממס שבח לבעל דירה בעסקת קומבינציה: מה קובע החוק
בעלי בתים צמודי קרקע ובעלי דירות בבניינים נמוכים שואלים לעיתים קרובות אם עסקת קומבינציה תחייב אותם במס שבח. התשובה תלויה בנסיבות, אבל חשוב לדעת שבחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) יש הוראה מיוחדת לבעל דירת מגורים שמוכר חלק מזכויותיו תמורת שירותי בנייה. המדריך מסביר מה כתוב בחוק, מה צריך לבדוק ואילו טעויות כדאי למנוע.
מה קובע סעיף 49א(ב)
לפי נוסח החוק, נכון למועד כתיבה, מוכר שמוכר חלק מזכויותיו בדירת מגורים מזכה, שתמורתה היא שירותי בנייה בבניין שייבנה על הקרקע שעליה נמצאת הדירה, זכאי לפי בקשתו לפטור ממס על החלק הנמכר. הפטור כפוף לתנאים של סעיף 49ב, שהוא הסעיף העוסק בפטור לדירת מגורים מזכה.
במילים פשוטות: אם הבית או הדירה שלכם עומדים בהגדרה של דירת מגורים מזכה, ואתם מוכרים ליזם חלק מהזכויות כדי שיבנה על הקרקע ויעניק לכם דירה או דירות בבניין החדש, ייתכן שתוכלו לבקש פטור על החלק שנמכר.
דוגמה עקרונית
נניח שמשפחה גרה בבית חד קומתי על מגרש שזכויות הבנייה בו מאפשרות בניין קטן. המשפחה מוכרת ליזם חלק מהזכויות במגרש, והיזם מתחייב להרוס את הבית, לבנות בניין ולמסור למשפחה דירות בבניין החדש. התמורה שהמשפחה מקבלת היא שירותי בנייה. במקרה כזה בודקים אם הבית עומד בהגדרת דירת מגורים מזכה, ואם כן, המשפחה יכולה לבקש פטור על החלק שנמכר. הדוגמה עקרונית בלבד, וכל מקרה נבחן לפי העובדות שלו.
מהי דירת מגורים מזכה
החוק מגדיר דירת מגורים מזכה לפי כמה מבחנים, ובהם שהדירה משמשת או מיועדת בעיקר למגורים, ותנאים לגבי בעלות ושימוש לאורך תקופה. בנוסף, החוק רואה במוכר, בבן זוגו ובילדיהם הקטינים כמוכר אחד לצורך הפרק העוסק בפטורים. כל אחד מהמבחנים האלה דורש בדיקה עובדתית, ולכן לא כדאי להניח מראש שהפטור חל.
מתי מגישים את הבקשה
הבקשה לפטור מוגשת במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 לחוק. סעיף 73 קובע שהמוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל מיסוי מקרקעין, בתוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה הכוללת בין היתר את פרטי העסקה, את התמורה ואת הזכאות לפטור. בעסקת קומבינציה, יום המכירה הוא בדרך כלל יום החתימה על ההסכם, ולכן ההיערכות צריכה להתחיל עוד לפני החתימה.
נקודות שכדאי לבדוק
האם הנכס עומד בהגדרה – בודקים את השימוש בנכס, את הרישום ואת תקופת הבעלות.
האם יש לכם דירות נוספות – לבעלות בדירות אחרות יכולה להיות השפעה על הזכאות לפטורים מסוימים.
מה התמורה בפועל – הפטור מתייחס לתמורה בשירותי בנייה. אם חלק מהתמורה ניתן בכסף, יש לבדוק איך הוא ימוסה.
תקרת שווי – בסעיף 49א יש הוראה לגבי מכירה ששוויה עולה על סכום תקרה שמתעדכן מעת לעת. יש לבדוק עם יועץ מס אם ואיך היא חלה על העסקה.
השלכות על מכירה עתידית – כדאי להבין מראש כיצד יחושב המס כשתמכרו בעתיד את הדירה החדשה שקיבלתם.
טעויות נפוצות
הנחה שהפטור אוטומטי – הפטור ניתן על פי בקשה, ואם לא מבקשים אותו במועד, עלולים להיווצר קשיים.
בלבול בין מגרש לבית – הפטור קשור לדירת מגורים מזכה. מגרש ריק או מבנה שאינו משמש למגורים נבחנים אחרת.
התעלמות מהתמורה הכספית – תשלום כספי נוסף מהיזם, למשל לשכירות או לאיזון, עשוי לקבל טיפול מס שונה מהתמורה בשירותי בנייה.
חתימה לפני בדיקה – אחרי החתימה קשה יותר לשנות את מבנה העסקה כדי שיתאים לתנאי הפטור.
מה הפטור לא עושה
הפטור ממס שבח אינו פוטר את היזם ממס רכישה על הזכויות שרכש, ואינו פותר שאלות של היטל השבחה או מע"מ. הוא גם אינו אוטומטי: צריך לבקש אותו, ומנהל מיסוי מקרקעין בוחן את הבקשה לפי העובדות.
שאלות נפוצות
האם הפטור חל גם על מגרש ריק?
לפי לשון הסעיף, הפטור מתייחס למי שמוכר חלק מזכויותיו בדירת מגורים מזכה. מגרש ללא דירת מגורים אינו נכנס להגדרה זו, ולכן בדרך כלל ייבחן לפי הכללים הרגילים.
מי מגיש את ההצהרה, אני או היזם?
גם המוכר וגם הקונה חייבים בהצהרה. בפועל עורכי הדין של הצדדים מגישים את הדיווח, אבל האחריות לבקש את הפטור היא של המוכר.
האם כדאי לקבל אישור מראש?
במקרים מורכבים אפשר לשקול פנייה מוקדמת לרשות המסים. יועץ מס או עורך דין מקרקעין יוכלו להמליץ אם זה נדרש במקרה שלכם.
מקור: נוסח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, סעיפים 49א, 49ב ו-73. המידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ מס פרטני.
שוקלים קומבינציה על הבית שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252