בעל כמה דירות בבניין בפינוי בינוי: איך נספר הקול שלו ומה עם המס
בעל כמה דירות בבניין בפינוי בינוי: איך נספר הקול שלו ומה עם המס
עדכון: תמ"א 38 פקעה ברמה הארצית ב-18.5.2026. פרויקטים חדשים לחיזוק ולהתחדשות של בניינים מקודמים כיום במסלולים חלופיים, כמו תוכניות עירוניות מחליפות ופינוי בינוי.
בבניינים ותיקים לא נדיר שמשפחה, משקיע או חברה מחזיקים כמה דירות. בפינוי בינוי זה מעורר שתי שאלות: האם בעל כמה דירות יכול להכריע לבד את גורל הבניין, ומה קורה עם פטור המס כשיש לו יותר מדירה אחת. החוק עונה על שתיהן בכללים מפורשים.
הכלל בחישוב הרוב: תקרה של 30%
לפי סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי, בבית משותף שיש בו שש דירות או יותר, מי שבבעלותו יותר מ־30% מהדירות ייחשב, לצורך חישוב הרוב המיוחס, כבעל 30% מהדירות, בתוספת שליש מ"שיעור ההפרש".
דוגמאות לחישוב
הנתונים משתנים לפי הנכס, השכונה ומצב השוק. לפני כל החלטה מומלץ לבדוק עסקאות שנרשמו בפועל במאגר הנדל"ן הממשלתי (nadlan.gov.il) ובפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע.
למה זה חשוב
הכלל מונע מבעלים גדול להשלים לבד את הרוב, ומנגד גם מגביל את יכולתו לחסום. לפי ההגדרה בחוק, הרוב המיוחס דורש שני שלישים מהדירות במקבץ ושלוש חמישיות בכל בניין, ולכן גם בעל 60% מהדירות יצטרך שכנים נוספים שיסכימו. בבניין של פחות משש דירות הכלל לא חל, ושם יש כלל נפרד לבניין של ארבע או חמש דירות.
דוגמה מעשית
בלי הכלל, 12 הדירות שלו היו מספיקות לבדן. ואם הוא מתנגד, משקלו המוגבל מאפשר לשאר 8 הדירות, יחד עם כלל הרוב, לב חון את האפשרויות שבחוק. החישוב נעשה בכל בניין בנפרד.
פטור ממס על כמה דירות במתחם
פרק פינוי ובינוי בחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס לבעל דירה שמוכר ליזם את זכויותיו ומקבל יחידת מגורים חלופית, בתנאים שבחוק. לגבי מי שיש לו כמה דירות, סעיף 49כב(ב) קובע שהפטור יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת או יותר במתחם, ובלבד ששיעור הזכות של המוכר ביחידה החלופית שווה לשיעור הזכות שלו ביחידה שמכר. בדירה שכל הזכויות בה התקבלו בירושה, די ששיעור הזכות ביחידה החלופית לא יפחת משיעור הזכות ביחידה שנמכרה.
העברה לקרובים בתקופת המיזם
סעיף 49כב(ג) נועד למנוע פיצול מלאכותי. אם הועברה יחידה לקרוב בפטור ממס בתקופת המיזם, רואים את המעביר ואת הקרוב כמוכר אחד לגבי אותן יחידות. "תקופת המיזם" מתחילה 24 חודשים לפני החתימה על הסכם המכירה ומסתיימת ביום המכירה לצורכי מס. "קרוב" כולל גם חברה שהוא שולט בה, כשהשליטה לעניין זה היא 20% או יותר.
מה לבדוק אם יש לכם כמה דירות
חשבו את המשקל שלכם ברוב – לפי הנוסחה של סעיף 4, בכל בניין בנפרד.
בדקו את שיעור הבעלות – בכל דירה, לפני ואחרי, לצורך תנאי הפטור.
הימנעו מהעברות בלי ייעוץ – העברה לקרוב סמוך לעסקה עלולה להשפיע על חישוב המס.
בקשו חוות דעת מס – הפטור תלוי גם בתקרת השווי ובתנאים נוספים, ולא כל עסקה נכנסת אליו.
שאלות נפוצות
האם הכלל של 30% חל גם על חברה?
החוק מדבר על "בעל דירה" שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות, בלי להבחין בין אדם לחברה.
האם כל הדירות שלי פטורות ממס?
לא בהכרח. הפטור כפוף לתנאים, לתקרת שווי לכל יחידה ולכללים נוספים. צריך בדיקה פרטנית.
מה אם הדירה רשומה על שמי ועל שם אחי?
שיעור הזכות של כל אחד נבדק לפי חלקו. ודאו מול עורך דין שהחלוקה בדירה החדשה תואמת.
מקורות ובדיקה
המידע נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026). מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, סעיפים 1 ו־4 (נוסח מעודכן); חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, סעיף 49כב(ב)–(ג). המדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. חוקים ותקנות מתעדכנים, ולכן לפני כל החלטה יש לבדוק את המקרה שלכם מול עורך דין ושמאי מטעמכם.
מדריכים נוספים
רוצים לבדוק מה זה אומר לבניין שלכם?
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה מאז 2013. לשיחת היכרות ובדיקה ראשונית: 053-658-4252.