< Back

האם אפשר לקבל כסף במקום דירה בפינוי בינוי

Q: היזם הציע לי כסף כדי שאחתום מהר. זה תקין?

הצעה כזו צריכה להיבדק בשקיפות. מדריך הרשות ממליץ שתמורה נוספת לבעל דירה אחד תינתן רק אם היא ניתנת לכולם לפי חלקם או בהסכמה מראש ובכתב של הנציגות. התייעצו עם עורך הדין של בעלי הדירות לפני שאתם עונים.

Q: אפשר לקבל חלק בדירה וחלק בכסף?

לבני 70 ומעלה, אחת החלופות בחוק היא דירת תמורה קטנה יותר עם תשלומי איזון, כך שהשווי הכולל דומה. לאחרים זה עניין למשא ומתן, ומדריך הרשות מזכיר אפשרות לבקש דירה קטנה יותר ולקבל את ההפרש, בכפוף למגבלות תכנון.

Q: מי קובע את שווי דירת התמורה?

בדרך כלל שמאי. כדאי לבקש את השומה בכתב ולבדוק אותה עם שמאי שמייצג אתכם.

Q: האם החלופה הכספית מגיעה גם לשוכר?

החלופות שתוארו כאן מיועדות לבעלי דירות. שוכר אינו צד להסכם עם היזם, ומעמדו נקבע לפי חוזה השכירות שלו.

Q: מתי צריך לקבל את הכסף?

לפי כל זכות, בחלופה לבעלי דירות מבוגרים הסכום ניתן לא יאוחר ממועד הפינוי. במסלולים אחרים המועד נקבע בהסכם, ולכן חשוב לבדוק אותו ואת הביטחונות.

התשובה הקצרה: בדרך כלל התמורה בפינוי בינוי היא דירה חדשה בבניין החדש, ולא כסף. יש חריג אחד שקבוע בחוק: בעלי דירות מבוגרים שעומדים בתנאים זכאים שהיזם יציע להם גם חלופות, ואחת מהן היא סכום כסף בשווי דירת התמורה לרכישת דירה אחרת. לשאר בעלי הדירות, כסף במקום דירה הוא עניין למשא ומתן עם היזם או למכירת הזכויות בשוק.

במדריך הזה נסביר מי זכאי לחלופה כספית, אילו אפשרויות יש לכל השאר, מה חשוב לבדוק לפני שמוותרים על הדירה, ולמה ההחלטה הזאת יכולה להשפיע גם על המס. לתמונה המלאה של רכיבי התמורה ראו המדריך לתמורות בפינוי בינוי.

מי זכאי בחוק לחלופה כספית

לפי כל זכות, חוק פינוי ובינוי קובע תמורה ייחודית לבעלי דירות מבוגרים. הזכאות נבחנת לפי הגיל במועד שבו נחתמה העסקה הראשונה בבניין עם אותו יזם, ובתנאי שבעל הדירה גר בדירה לפחות שנתיים. יש שתי קבוצות:

בני 70 ומעלה: היזם צריך להציע להם דירת תמורה, ובנוסף לפחות אפשרות אחת מתוך שלוש חלופות. היזם בוחר איזו חלופה להציע.
בני 75 ומעלה, או חולים הנוטים למות: היזם חייב להציע, בנוסף לדירת התמורה, את החלופה שכוללת יציאה מהפרויקט: מעבר לדיור מוגן, דירה חלופית או סכום כסף. הגילים והתנאים לפי כל זכות, בכפוף לנוסח החוק העדכני.

החלופה שכוללת כסף מתוארת בכל זכות כך: קבלת סכום בשווי דירת התמורה, כדי לרכוש דירה, לא יאוחר ממועד הפינוי. באותה חלופה נמצאות גם האפשרות לעבור לדיור מוגן עם תשלומי איזון, והאפשרות שהיזם ירכוש דירה חלופית בשווי דומה, קרוב לדירה המקורית אם בעל הדירה מבקש. כך גם נוסח בהצעת תיקון מס' 6 לחוק, שהובאה לקריאה שנייה ושלישית בכנסת ב-2018: "קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה".

מה קורה אם היזם לא הציע את החלופות

לפי כל זכות, אם היזם לא הציע לבעל דירה מבוגר את החלופות שהוא זכאי להן, בעל הדירה רשאי לסרב להשתתף בפרויקט, והסירוב ייחשב סביר. אם היזם הציע אותן ובעל הדירה בכל זאת מסרב, הסירוב עשוי להיחשב בלתי סביר. הרחבה על כל החלופות בדף זכויות קשישים בפינוי בינוי.

האפשרויות של בעלי דירות אחרים

אם אינכם בקבוצות האלה, החוק לא מחייב את היזם לשלם לכם כסף במקום דירה. עדיין יש כמה דרכים להגיע לתוצאה דומה:

משא ומתן עם היזם על רכישת הזכויות שלכם. זה אפשרי רק אם היזם מעוניין, והתנאים נקבעים בהסכם.
מכירת הדירה בשוק לפני הפרויקט או במהלכו. הקונה נכנס לנעליכם בהסכם עם היזם. ראו מכירת דירה בבניין שנמצא בהליך פינוי בינוי.
קבלת דירת התמורה ומכירתה או השכרתה אחרי המסירה. כך נהנים מהדירה החדשה, אבל מחכים לסוף הבנייה.
לפי מדריך הרשות, אפשר לבקש דירה קטנה יותר ולקבל את ההפרש. בקשה כזו עשויה להיות מוגבלת מסיבות תכנוניות, ובעל הדירה בדרך כלל נושא במס שנובע ממנה.

למה שווי דירת התמורה הוא נקודת הייחוס

החלופות בחוק מנוסחות לפי שווי דירת התמורה, כלומר שווי הדירה החדשה שהייתם מקבלים, ולא לפי שווי הדירה הישנה. ההבדל יכול להיות משמעותי. לכן כשמציעים לכם כסף, השאלה הראשונה היא על איזה בסיס נקבע הסכום. במקרה של ספק כדאי לבקש חוות דעת של שמאי מטעם בעלי הדירות לפני ההחלטה.

השפעה אפשרית על המס

לפי כל זכות, הפטור ממס שבח בפינוי בינוי ניתן על השבח שנוצר בקבלת דירת תמורה, בתנאים מסוימים. למשל, הדירה החדשה לא גדולה מהישנה ביותר מ-25 מ"ר, או ששוויה לא עולה על תקרה שנקבעה בחוק. כמו כן, יש להודיע למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מההתקשרות עם היזם. מדריך הרשות מוסיף שבעסקת פינוי בינוי אפשר לקבל פטור ממס שבח וממס רכישה על דירה אחת במתחם.

הפטור מנוסח סביב קבלת דירה. מי שמקבל כסף במקום דירה, או מוכר את הזכויות, צריך לבדוק עם יועץ מס או עורך דין איך העסקה תמוסה במקרה שלו, לפני שהוא מתחייב. בבני 70 ומעלה יש גם הטבות מס ייחודיות. הרחבה בדף מס שבח ומס רכישה בפינוי בינוי.

רשימת בדיקה לפני שמסכימים לכסף במקום דירה

בדקו אם אתם בקבוצת זכאות לפי גיל, מצב רפואי ומשך המגורים, ומתי נחתמה העסקה הראשונה בבניין.
בקשו לדעת איך נקבע הסכום ומי השמאי שקבע אותו. בקשו את השומה בכתב.
ודאו שהסכום משקף את שווי דירת התמורה, ולא רק את שווי הדירה הישנה.
בררו מתי משולם הכסף ואילו ביטחונות מגנים על התשלום עד שהוא מתקבל.
בדקו את השלכות המס מראש, עם יועץ מס.
ודאו שעורך הדין של בעלי הדירות והנציגות יודעים על ההצעה.

טעויות נפוצות

להשוות את הצעת הכסף לשווי הדירה הישנה, במקום לשווי הדירה החדשה.
להניח שהפטור ממס שחל על קבלת דירה חל אוטומטית גם על תשלום כספי.
לקבל הצעה כספית אישית מהיזם בלי שהנציגות יודעת. מדריך הרשות ממליץ שתמורה נוספת לבעל דירה אחד תינתן רק לכולם או בהסכמה מראש ובכתב של הנציגות.
לא לבדוק זכאות לחלופות לקשישים, ולוותר כך על זכות שבחוק.
להתחייב לפני שיש ביטחונות לתשלום.

שאלות נפוצות

היזם הציע לי כסף כדי שאחתום מהר. זה תקין?

הצעה כזו צריכה להיבדק בשקיפות. מדריך הרשות ממליץ שתמורה נוספת לבעל דירה אחד תינתן רק אם היא ניתנת לכולם לפי חלקם או בהסכמה מראש ובכתב של הנציגות. התייעצו עם עורך הדין של בעלי הדירות לפני שאתם עונים.

אפשר לקבל חלק בדירה וחלק בכסף?