שמאי מטעם בעלי הדירות בפינוי בינוי: מה הוא בודק ולמה זה חשוב

בפרויקט פינוי בינוי עולות שאלות כלכליות שקשה לענות עליהן בלי אנשי מקצוע: האם התמורה המוצעת הוגנת? האם הפרויקט כלכלי מספיק כדי שהיזם יוכל להשלים אותו? האם יש שוויון בין בעלי דירות שונים? כאן נכנס לתמונה שמאי מקרקעין. חשוב להבחין בין שני סוגי שמאים: שמאי שבעלי הדירות שוכרים לייעוץ, ושמאי פינוי ובינוי שממנה הרשות הממשלתית לפי החוק. במדריך נתמקד בסוג הראשון. ההמלצות הן דעה מקצועית, והמידע נכון למועד כתיבה.

שני שמאים, שני תפקידים

לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), "שמאי פינוי ובינוי" הוא שמאי שממנה מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתוך רשימה שקבע שר המשפטים, לבקשת רוב מיוחס של בעלי הדירות, כדי להחליט אם עסקה מוצעת כדאית כלכלית. זהו תפקיד מוגדר בחוק, עם כללי ניגוד עניינים מחמירים. לעומתו, שמאי מטעם בעלי הדירות הוא יועץ שבעלי הדירות בוחרים כדי שיבחן את ההצעות עבורם. חוות דעתו אינה מכריעה, אבל היא כלי חשוב במשא ומתן.

מה השמאי בודק בשלב ההצעות

• שווי מצב קיים – הערכה של הדירות הקיימות, כבסיס להבנת התמורה המוצעת.

• עקרונות התמורה – האם החלוקה בין בעלי הדירות הוגנת ושוויונית, למשל בין דירות בקומות שונות או בגדלים שונים.

• כדאיות כללית – האם ההיקף המתוכנן מאפשר ליזם להשלים את הפרויקט, כדי להעריך את הסיכון לפרויקט "תקוע".

• השוואה בין הצעות – בחינה של כמה הצעות על בסיס אחיד.

למה כדאיות היזם חשובה גם לבעלי הדירות

טבעי לרצות תמורה גבוהה ככל האפשר. אבל אם הפרויקט אינו כלכלי ליזם, הוא עלול לא לצאת לפועל, או להיתקע בשלב מימון. אוגדן ההנחיות של הרשות הממשלתית קובע, למשל, שבמסלול הרשויות נדרש שיעור רווח יזמי של לפחות 20%, ובין 18% ל-20% הרשות רשאית לאשר לפי שיקול דעתה, על בסיס בדיקה של שמאי לפי תקן 21. לדעתנו, שמאי טוב מטעם בעלי הדירות עוזר למצוא את האיזון בין תמורה הוגנת לבין פרויקט שיכול להתבצע.

שוויון בין בעלי הדירות

אחת המשימות החשובות של השמאי היא לבדוק שההצעה מתייחסת באופן עקבי לכל בעלי הדירות. בבניין ותיק יש לעיתים דירות שהורחבו, דירות עם הצמדות של גג או חצר, דירות בקומת קרקע ודירות בקומה עליונה. השמאי יכול להציע עקרונות אחידים לטיפול במצבים כאלה, כך שכל בעל דירה יבין למה הוא מקבל את מה שהוא מקבל. שוויון כזה מקטין את הסיכוי לסרבנות ולמחלוקות בהמשך.

שלבים מאוחרים יותר

גם אחרי החתימה, השמאי יכול לסייע כשהתוכנית משתנה. שינוי במספר הדירות, בשטחים או בתמהיל עשוי להשפיע על התמורה ועל הכדאיות, ובעלי הדירות צריכים להבין את המשמעות לפני שהם מסכימים לשינוי. במקרים של מחלוקת על כדאיות מול בעל דירה מסרב, החוק קובע מנגנון של שמאי פינוי ובינוי, והשמאי מטעם בעלי הדירות יכול לעזור להכין את החומרים.

איך בוחרים שמאי

• בדקו שהוא רשום בפנקס שמאי המקרקעין ושיש לו ניסיון בהתחדשות עירונית.

• ודאו שאין לו קשר עסקי עם היזמים המתמודדים.

• הגדירו בכתב את היקף העבודה ואת לוח הזמנים.

• קבעו מראש מי משלם את שכרו.

• בקשו שחוות הדעת תוצג לכל בעלי הדירות, ולא רק לנציגות.

איך קוראים חוות דעת שמאית

חוות דעת שמאית נשענת על הנחות: מחירי מכירה צפויים, עלויות בנייה, היטלים ומיסים, ולוחות זמנים. לדעתנו, כדאי לבקש מהשמאי להציג את ההנחות המרכזיות בטבלה פשוטה, ולהסביר איך שינוי בכל אחת מהן משפיע על המסקנה. כך בעלי הדירות מבינים לא רק את השורה התחתונה, אלא גם את רמת הוודאות שלה.

מה השמאי לא עושה

השמאי אינו מבטיח שווי עתידי ואינו מתחייב לתוצאה. ערכי נדל"ן משתנים, והערכה שנעשתה היום עשויה להשתנות עד שהבניין החדש יעמוד. לכן חשוב להבין את ההנחות שעליהן מבוססת חוות הדעת.

שאלות נפוצות

האם חובה לשכור שמאי?

אין חובה בחוק. לדעתנו, בפרויקט עם כמה הצעות או עם פערים בין בעלי הדירות, שמאי מטעם בעלי הדירות הוא השקעה סבירה.

האם אפשר להשתמש בשמאי של היזם?

אפשר לעיין בחוות דעת של שמאי היזם, אבל היא נכתבה עבורו. לייעוץ עצמאי עדיף שמאי שבעלי הדירות בחרו.

מתי פונים לשמאי פינוי ובינוי של הרשות?

כשיש צורך בהכרעה בשאלת הכדאיות הכלכלית, לבקשת רוב מיוחס של בעלי הדירות כפי שהחוק מגדיר.

רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.