< Back

התנגדות לתוכנית התחדשות עירונית: מי רשאי להגיש, עד מתי ואיך

Q: כמה זמן יש להגיש התנגדות לתוכנית שהופקדה?

המועד מופיע בהודעת ההפקדה. בהודעות שבדקנו נקבעו 60 ימים מיום הפרסום המאוחר בעיתונים. בפרסום שינויים לפי סעיף 106(ב) המועד יכול להיות קצר יותר, ובאחת ההודעות נקבעו 21 ימים.

Q: האם חייבים עורך דין כדי להגיש התנגדות?

הודעות ההפקדה שבדקנו אינן דורשות ייצוג על ידי עורך דין, אבל נדרש תצהיר שמאמת את העובדות, ובחלק מההודעות נכתב שהוא צריך להיות מאומת על ידי עורך דין. בתוכניות מורכבות כדאי להיעזר גם בשמאי או במתכנן.

Q: אני בעל דירה במתחם וחתמתי עם יזם. מותר לי להתנגד?

מבחינת דיני התכנון, מי שרואה עצמו נפגע רשאי להתנגד. ההסכם עם היזם עשוי לכלול התחייבויות שלכם בעניין, ולכן בדקו אותו עם עורך הדין שמייצג את הדיירים לפני ההגשה.

Q: שכן מחוץ לקו התוכנית יכול להתנגד?

כן, אם הוא בעל עניין בקרקע, בבניין או בפרט תכנוני אחר ורואה את עצמו נפגע מהתוכנית, לפי הנוסח שמופיע בהודעות ההפקדה.

Q: איפה רואים את מסמכי התוכנית?

במשרדי הוועדה המקומית בשעות קבלת קהל, ולרוב גם באתר העירייה ובאתר מינהל התכנון (iplan). מספר התוכנית מופיע בהודעת ההפקדה.

Q: מה קורה אם ההתנגדות שלי נדחתה?

במקרים מסוימים אפשר להגיש ערר. הגוף והמועד תלויים בסוג התוכנית ובמוסד שהחליט, ולכן פנו לייעוץ משפטי מיד עם קבלת ההחלטה.

בקצרה: כל מי שיש לו עניין בקרקע, בבניין או בפרט תכנוני אחר ורואה את עצמו נפגע מתוכנית שהופקדה, רשאי להגיש נגדה התנגדות. בהודעות ההפקדה שבדקנו המועד הוא 60 ימים מיום הפרסום המאוחר בעיתונים, וההתנגדות חייבת להיות בכתב, מנומקת ומלווה בתצהיר. המדריך מסביר איך עושים את זה נכון בתוכנית התחדשות עירונית או בתב"ע רגילה.

הפקדת תוכנית: איך יודעים שהגיע הזמן להתנגד

תוכנית בניין עיר עוברת כמה שלבים לפני שהיא מקבלת תוקף. השלב שבו הציבור יכול להשפיע הוא ההפקדה: מוסד התכנון מפרסם הודעה שהתוכנית הופקדה ושאפשר לעיין בה ולהגיש התנגדויות. ההודעה מתפרסמת בעיתונים, ומועד ההתנגדות נספר מיום הפרסום המאוחר מביניהם.

בהודעת ההפקדה תמצאו את מספר התוכנית, את מטרתה, את הכתובת של הוועדה שאליה מגישים ואת האפשרויות לעיין במסמכים: במשרדי הוועדה המקומית בשעות קבלת קהל, באתר העירייה ובאתר מינהל התכנון (iplan). כדאי לשמור עותק של ההודעה, כי היא המסמך שקובע בפועל את המועד ואת הכתובת להגשה.

אם הבניין שלכם נמצא במתחם שמתוכנן להתחדשות, מומלץ לבדוק מוקדם את מצבו התכנוני. ראו גם: איך בודקים אם הבניין שלכם נמצא במתחם פינוי בינוי מוכרז והכרזה על מתחם פינוי בינוי: מה זה ומה זה משנה לבעלי הדירות.

מי רשאי להתנגד ועל מה

לפי נוסח הודעות ההפקדה, רשאי להגיש התנגדות כל מעוניין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר שרואה את עצמו נפגע מהתוכנית, וכן כל מי שזכאי לכך לפי סעיף 100 לחוק התכנון והבנייה. בפועל מדובר בשתי קבוצות עיקריות:

בעלי דירות וזכויות בתוך התוכנית: למשל מי שחושש מהקצאת השטחים, מהיקף הבנייה או מהוראות הפינוי.
שכנים מחוץ לקו התוכנית: למשל בעלי בניין סמוך שחוששים מגובה, מהצללה, מתנועה או מעומס על מבני ציבור.

חשוב להבין שהתנגדות היא כלי תכנוני. היא עוסקת בשאלה אם התוכנית ראויה מבחינה תכנונית ואיך היא משפיעה עליכם. היא אינה המקום לנהל משא ומתן עם היזם על התמורות בהסכם.

מועדים ואופן הגשה

המועד המחייב הוא זה שמופיע בהודעת ההפקדה של התוכנית הספציפית. בהודעות שבדקנו באתר רשות מקרקעי ישראל נקבעו 60 ימים מיום הפרסום המאוחר בעיתונים. אל תחכו ליום האחרון: הכנת תצהיר ואיסוף מסמכים לוקחים זמן.

דרישות הצורה

לפי הנוסח שמופיע בהודעות (בהפניה לסעיף 103 לחוק), התנגדות לא תתקבל ולא תידון אלא אם הוגשה בכתב, עם נימוקים מפורטים, ובליווי תצהיר שמאמת את העובדות שעליהן היא מסתמכת. בחלק מההודעות נכתב במפורש שהתצהיר צריך להיות מאומת על ידי עורך דין.

לאן מגישים

מגישים למוסד התכנון שמופיע בהודעה, לרוב משרדי הוועדה המקומית. בחלק מההודעות נדרש גם להמציא העתק של ההתנגדות לוועדה המחוזית. יש ועדות שמאפשרות הגשה בדואר אלקטרוני; אם כך, שמרו אישור קבלה.

צ'קליסט לפני הגשה

הורדתם את מסמכי התוכנית: תקנון, תשריט ונספחים.
רשמתם את מספר התוכנית ואת המועד האחרון לפי ההודעה.
הגדרתם בדיוק מה הפגיעה בכם ובאיזה סעיף או חלק בתשריט היא נמצאת.
הכנתם נימוקים מפורטים והצעה חלופית קונקרטית.
הכנתם תצהיר שמאמת את העובדות, חתום בפני עורך דין.
בדקתם אם נדרש העתק לוועדה המחוזית.
שמרתם אישור הגשה עם תאריך.

מה כותבים בהתנגדות: טענות תכנוניות מול טענות כלכליות

התנגדות טובה עונה על שלוש שאלות: מה בתוכנית פוגע, למה זה לא ראוי תכנונית, ומה צריך לשנות. טענות תכנוניות הן למשל צפיפות, גובה, מרחק מבניינים קיימים, חניה, שטחי ציבור, שימור או הסדרי תנועה. טענות כלכליות, כמו ירידת ערך או חלוקת שטחים בין בעלים, יכולות להיות רלוונטיות כשהן נובעות מהוראות התוכנית עצמה. מחלוקת על תנאי ההסכם עם היזם שייכת להסכם, לא להתנגדות.

אם התוכנית כוללת איחוד וחלוקה של מגרשים, בדקו גם את טבלת ההקצאה והאיזון. באתר יש גם מדריך נפרד על איחוד וחלוקה ועל טבלאות הקצאה ואיזון.

הדיון בהתנגדויות ומה קורה אחריו

אחרי תום תקופת ההתנגדויות, מוסד התכנון דן בהן ומחליט אם לקבל אותן, לדחות אותן או לקבל אותן בחלקן. אם בעקבות ההתנגדויות התוכנית משתנה, הוועדה רשאית לפרסם את השינויים כדי לאפשר למי שנפגע מהם להשמיע טענות (לפי סעיף 106(ב) לחוק). המועד לטענות כאלה יכול להיות קצר בהרבה: באחת ההודעות שבדקנו נקבעו 21 ימים בלבד.

על החלטה בהתנגדות ניתן במקרים מסוימים להגיש ערר. הגוף המוסמך והמועדים תלויים בסוג התוכנית ובמוסד שהחליט, ולכן כדאי להתייעץ עם עורך דין מיד עם קבלת ההחלטה. הסבר על שלבי האישור: איך מאושרת תוכנית פינוי בינוי: מהגשה ועד מתן תוקף ומה קורה בין אישור התוכנית לבין היתר הבנייה בפינוי בינוי.

בעל דירה בתוך המתחם מול שכן מחוץ למתחם

בעל דירה בתוך מתחם התחדשות נמצא לרוב במצב כפול: הוא חתום או עומד לחתום על הסכם עם יזם, ובמקביל רשאי להתנגד לתוכנית. לפני הגשה כדאי לבדוק עם עורך הדין של הדיירים אם ההסכם מגביל אתכם, ואם הבעיה ניתנת לפתרון בתיאום עם היזם והוועדה לפני שלב ההתנגדויות. שכן מחוץ למתחם אינו צד להסכם, וההתנגדות היא לרוב הכלי העיקרי שלו להשפיע על התוכנית. בשני המקרים, התנגדויות רבות עלולות להאריך את לוח הזמנים של הפרויקט. ראו: למה פרויקטים של פינוי בינוי מתעכבים: הסיבות הנפוצות.

לתמונה המלאה של התהליך: פינוי בינוי – המדריך המלא.

טעויות נפוצות

לספור את המועד מהיום הלא נכון: המועד נספר מהפרסום המאוחר, כפי שכתוב בהודעה. אל תסתמכו על שמועות או על תאריך שראיתם בקבוצת וואטסאפ.
להגיש בלי תצהיר: התנגדות בלי תצהיר שמאמת את העובדות עלולה לא להידון כלל.
התנגדות כללית: "אנחנו נגד הפרויקט" בלי הפניה לסעיפים ובלי חלופה היא התנגדות חלשה.
לערבב הסכם ותכנון: טענות על התמורה שהיזם הציע אינן עניין לוועדה.
לא לשמור אישור הגשה: בלי הוכחה למועד ההגשה קשה לטעון אחר כך שהוגשה בזמן.
להתעלם מפרסום שינויים: אם הוועדה מפרסמת שינויים לפי סעיף 106(ב), המועד קצר. עקבו אחרי הפרסומים.

שאלות נפוצות

כמה זמן יש להגיש התנגדות לתוכנית שהופקדה?